Thomas SchulzeAuthor Archives: Thomas Schulze
Ich helfe seit 1996 Interessenten, leichter und schneller Immobilien zur Vermögensmehrung und Vermögenssicherung zu erwerben und dabei alle Vorteile der Umwandlung von Steuern in Vermögen zu nutzen, auch wenn sie sich bisher noch wenig mit diesen Anlagemöglichkeiten auskennen.
Der Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland wird sich auch 2014 fortsetzen. Diese Tendenz sehen die Immobilienexperten des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin.
Im Jahr 2013 wurden erreichte der Wohnimmobilienumsatz in der Bundesrepublik mit insgesamt knapp 16 Milliarden Euro ein Zehnjahreshoch. In den deutschen Großstädten erwarten die DIW-Experten einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise allein bis zum dritten Quartal des Jahres um rund 6,5 Prozent.
Damit einher steigen auch die Mieten. Hier erwarten die Ökonomen des Berliner Instituts einen Anstieg um etwa 3,5 Prozent im laufenden Jahr.
„Seit Beginn des Jahres 2010 haben die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den Großstädten um durchschnittlich sechs Prozent gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal zugelegt. Bei den Mieten betrug der Vergleichswert rund vier Prozent.“
Die größten Mietpreissteigerungen waren in den letzten drei Jahren in Berlin (8 Prozent), in Hamburg, München, Leipzig und anderen Metropolregionen zu beobachten.
Wesentlich geringer wurden die Mieten in den Städten des Ruhrgebiets erhöht. Bei Kauf- und Mietpreisen von Bestandsimmobilien lagen die Zuwachsraten allerdings deutlich
über denen des gesamten Bundesgebiets. Seit 2010 bis zum dritten Quartal 2013 erreichte die durchschnittliche Jahreswachstumsrate der Kaufpreise bundesweit fünf
Prozent, in den Großstädten 7,4 Prozent und in Städten mit über einer halben
Million Einwohner sogar 8,8 Prozent.
Besonders die immer größer werdende Lücke zwischen Wohnungsnachfrage und Angebot wurde nach DIW-Angaben von Vermietern für die rasant steigenden Immobilienpreise in Großstädten genutzt.
„So sei die Bevölkerung in den Großstädten von 2009 bis 2011 um 1,3 Prozent gewachsen, der Bestand an Wohnungen aber nur um 0,6 Prozent. Noch stärker geht die Schere in den Metropolen auseinander. Hier stieg die Anzahl der Einwohner um 1,7 Prozent, der Wohnungsbestand nahm hingegen um 0,6 Prozent zu.“
Quelle: ERFOLG – Neues aus der Wirtschaft, 1/2-2014
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Eine Reihe von Bundesländern hat zum Jahresanfang die Grunderwerbsteuer weiter erhöht. Wie andere Steuern auch dient dies natürlich vorrangig zum Stopfen der Schuldenlöcher der Länder.
Bundesweit gibt es nur noch zwei Bundesländer, Bayern und Sachsen, die eine Grunderwerbsteuer von nur 3,5 Prozent erheben. Bis zum Jahr 2006 galt dieser Steuersatz bundesweit einheitlich:
(Alle Angaben ohne Gewähr.)
Allerdings ist trotz der niedrigen Grunderwerbsteuer in Bayern der Immobilienkauf gerade in der Landeshauptstadt am teuersten. München ist auch 2013 der mit Abstand teuerste Wohnimmobilienstandort Deutschlands. Durchschnittlich 13,61 Jahreseinkommen werden in München für ein freistehendes Haus bezahlt.
In einem WELT-Artikel vom 02.01.2014 wird zur Anhebung der Grunderwerbsteuer in verschiedenen Bundesländern der Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), Jens-Ulrich Kießling zitiert:
„Statt eines Wettbewerbs um die günstigsten Steuersätze ist ein Wettlauf um die höchsten Steuersätze entstanden“.
Denn neben der hohen Verschuldung der Bundesländer sieht er eine Ursache für diesen „Wettlauf“ darin, dass nach den Regeln des Länderfinanzausgleichs die Länder ihre Steuersätze erhöhen müssen, um nicht Einnahmeverluste infolge niedrigerer Steuern selber tragen zu müssen.
Das Statistische Bundesamt hat für die Länder und Kommunen zum Ende des Jahres 2020 folgende Pro-Kopf Verschuldung in Euro errechnet:
Baden-Württemberg: 5.172
Bayern: 2.414
Berlin: 16.307
Brandenburg: 7.981
Bremen: 57.823
Hamburg: 19.818
Hessen: 9.554
Mecklenburg-Vorpommern: 6.255
Niedersachsen: 9.821
Nordrhein-Westfalen: 12.832
Rheinland-Pfalz: 10.721
Saarland: 17.895
Sachsen: 1.819
Sachsen-Anhalt: 10.852
Thüringen: 8.387
Schleswig-Holstein: 12.548
Angesichts dieser Zahlen erscheint die Erklärung von Jens-Ulrich Kießling wohl sehr plausibel. Zudem erscheint es plausibel, warum gerade auch in Sachsen Immobilien sehr begehrt sind.
Siehe auch: Grunderwerbsteuer in aller Munde – Besonderheiten und BFH-Rechtsprechung
Die BaFin genehmigte im zweiten Quartal des Jahres 39 neue geschlossene Fonds. Anleger investierten innerhalb eines Jahres 98 Prozent mehr Eigenkapital. Die größten Zuwächse gab es bei Immobilien- und Spezialitätenfonds.
FERI-Analyse: Beteiligung an Geschlossenen Fonds (Quelle: Cash.Online.de)
Kann es sein, dass die Anleger aufgrund der gesetzlichen Regulierung geschlossener Fonds seit wenigen Wochen dem Markt mehr Vertrauen entgegen bringen? – Mit Blick auf die Spezialitätenfonds scheint das wenig wahrscheinlich. Denn hinter
„… diesen Fonds verbirgt sich auch eine Genussrechtskonstruktion, auf die allein ein Eigenkapitalvolumen von 434 Millionen Euro entfällt“.
Für Schiffsfonds und Flugzeugfonds ist die jedenfalls nicht erkennbar.
Deutlich verringert haben Anleger auch ihre Investitionen in New-Energy-Fonds.
Auch wenn die Gesamtzahl der angeführten Fond mit 38 sehr niedrig ist, bleibt es für interessierte Kapitalanleger nach wie vor nicht leicht, die Spreu vom Weizen zu trennen.
Quelle: cash-online.de, 26.08.2013
Zu den Premiumanbietern für Sozialimmobilien gehört seit einiger Zeit auch die INP Finanzconsult GmbH aus Hamburg.
Die INP Finanzconsult GmbH erhielt schon mehrfach von renommierten Ratingagenturen sehr gute Bewertungen. So vergab das Hamburger Analysehaus G.U.B. Anfang 2013 an den Fonds „15. INP Deutsche Pflege Mitte GmbH & Co. KG“ insgesamt 81 Punkte. Diese Punktzahl entspricht einem G.U.B.-Prädikat „sehr gut“ (+++).
Gegenstand dieses Fonds waren zwei Seniorenzentren mit jeweils 134 Pflegeplätzen, die PHÖNIX-Seniorenresidenz „Am Teichberg“ in Wolfhagen und „Eichenhof“ in Sassenburg. Zu den Stärken des Fonds zählte G.U.B.
Vorteilhaft für Anleger waren zudem eine konservativ kalkulierte Inflationsrate mit 1,7 Prozent pro Jahr konservativ und eine überdurchschnittlich hohe Tilgung des Fremdkapitals.
Positiv auf die Bewertung wirkte sich zudem aus, dass eine unabhängige Treuhänderin und eine Mittelverwendungskontrolleurin eingebunden sind.
Schwächen und damit möglicherweise Risiken für Kapitalanleger sah die G.U.B. darin, dass keine externen Wertgutachten zu den Fondsobjekten vorlagen. Zudem sieht die Ratinggesellschaft in Spezialimmobilien grundsätzlich ein erhöhtes Anschlussvermietungsrisiko.
Sofern die Immobilie vertragsgemäß genutzt und gepflegt wird, dürfte angesichts der Nachfrageentwicklung auf dem Pflegemarkt dieses Risiko doch wohl begrenzt sein.
Denn die INP-Geschäftsführung legt nach eigenen Angaben das besondere Augenmerk auf die langfristige Werterhaltung und Wertsteigerung der Immobilien sowie auf die Neuentwicklung von Immobilien in Kooperation mit namhaften Projektentwicklern. Ihr oberstes Ziel sieht sie darin, ausschließlich Beteiligungsangebote für höchste Ansprüche hinsichtlich Qualität, Sicherheit, Nachhaltigkeit und sozialer Verantwortung zu entwickeln.
Quelle: GUB-Analys 15. INP Deutsche Pflege Mitte
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Geschlossene Immobilienfonds gehörten in der Vergangenheit mit zu den beliebtesten Geschlossenen Fonds in Deutschland.
Ob im Inland oder im Ausland – der Branchenverband Sachwerte und Investmentvermögen (BSI) geht derzeit davon aus, dass insgesamt
verwaltet werden. Davon sollen 46,3 Mrd. Euro in Immobilien im Inland und 25,7 Mrd. Euro in Immobilien im Ausland investiert sein.
Noch weitgehend wenig bekannt und fast nur von Insidern genutzt werden Geschlossene Immobilienfonds für Pflegeimmobilien.
Neben der Investion in als weitgehend sicher geltendes „Betongold“ wird hierbei besonders geschätzt, dass sich die Fonds bedingt durch die staatliche Regulierung der Pflege weitgehend sichere Mieteinnahmen versprechen.
Die demographische Entwicklung in Deutschland mit ihrem zunehmend größeren Anteil an Pflegebedürftigen bietet zudem einen steigenden Nachfragemarkt bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Das Bundesministerium für Gesundheit erwartet beispielsweise einen Anstieg der Pflegebedürftigen von 2,42 Millionen im Jahr 2010 auf 4,37 Millionen im Jahr 2050.
Die auf Sozialimmobilien spezialisierten Immotiss Care GmbH (ITC) rechnet bis 2030 mit einem Mehrbedarf von 380.000 zusätzlichen vollstationären Pflegeplätzen. Schwerpunkte bilden dabei 150.000 Plätze aufgrund von Altersdemenz, Mehrfacherkrankungen und rückläufigen Pflegemöglichkeiten durch Familienmitglieder.
Hinzu kommt, dass nach Exptertenschätzungen derzeit 30 Prozent der Pflegeplätze als nicht mehr marktfähig betrachtet werden. Sie genügen in ihrer Strukturqualität, Lage oder Ausstattung nicht mehr den Anforderungen der Pflegebedürftigen. Für die Schaffung neuer und die Revitalisierung bestehender Pflegeplätze werden voraussichtlich 54 Milliarden Euro notwendig sein, davon entfallen rund 60 Prozent auf die Neuerrichtung. Ohne Privatinvestoren sind die Gelder dafür wohl kaum aufzubringen.
Die IMMAC – Immobilienfonds GmbH gilt in Deutschland als Spezialist im sogenannten Health-Care-Markt und verfügt über langjährige Erfahrungen und beste Expertise in diesem Bereich.
Die IMMAC entwickelt seit mehr als 15 Jahren Spezialfonds in Deutschland. Sie konzentrierte sich auf dieses Geschäftsfeld kurz nach Einführung der gesetzlichen Pflegeversicherung im Jahr 1995. Seit 2008 werden auch österreichische Pflegeimmobilien als Investitionsobjekte erschlossen.
Aufgrund dieser Erfahrungen und der Leistungsbilanz gilt die IMMAC heute als das führende auf Pflegeeinrichtungen spezialisierte Emissionshaus für geschlossene Fonds in Deutschland.
Sie wollen jetzt mehr Informationen zu den Chancen von Beteiligungen an Pflegeimmobilien? Dann melden Sie sich einfach mit Ihrer E-Mail-Adresse an:
Mit Wirkung ab 01.08.2013 wurden die Gebühren für Notare und Grundbuchämter um bis zu 25 Prozent erhöht. Immobilienkäufer und Kreditnehmer müssen dies in ihrer Renditekalkulation berücksichtigen.
Auf der Webseite von immobilienscout24 wird eine Beispielkalkulation der FMH Finanzberatung vorgestellt. Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer einzutragenden Grundschuld von 200.000 Euro würden nun
betragen.
Damit liegen diese Kosten insgesamt um 24 Prozent über den bisherigen Beträgen.
Bei höheren Kaufpreisen wäre der Kostenanstieg nicht ganz so hoch.
Aus der Sicht des Autors ist die Begründung für die Gebührenerhöhung „fragwürdig“. Denn Gesetzgeber und Bundesnotarkammer verkaufen diese Erhöhung als eine „Anpassung an die allgemeine Einkommensentwicklung“. Weil die Gebühren allerdings ohnehin aus den aktuellen Grundstücks- und Immobilienwerten abgeleitet werden, sei die Begründung nicht nachvollziehbar.
„Die Kaufpreise für Immobilien und die Höhe der Grundschuld haben im Bundesdurchschnitt etwa entsprechend der Inflationsrate zugenommen. In den vergangenen fünf Jahren fiel der Anstieg der Kaufpreise in vielen Großstädten sogar zum Teil deutlich höher als die Inflationsrate aus. Völlig unverständlich ist daher, weshalb sich die Beurkundung von Immobilienverkäufen nun zusätzlich deutlich verteuern soll, obwohl die Kaufpreise als Grundlage dafür bereits stark gestiegen sind.“
Sicher sind diese Gebühren angesichts der Niedrigzinsen immer noch zu verschmerzen. Die Begründung ist allerdings in der Tat etwas „eigenwillig“.
Zumindest Kapitalanleger werden sicher diese Erhöhung an die Mieter weiterreichen. Eine Lösung, die für Selbstnutzer natürlich nicht infrage kommt.
Quelle: immobilienscout24.de, 23.07.2013
Immobilieneigentum wird erneut immer begehrter. Deutsche Privatanleger bevorzugen das Betongold. Über die Hälfte würde mindestens 50 Prozent ihres Kapitals direkt in Immobilien investieren.
Nach der bundesweiten Befragung von Euro Grundinvest wollen Bundesbürger ihr Geld zeitnah und möglichst sicher anlegen. So planen 22 Prozent den Erwerb einer Immobilie innerhalb der nächsten Monate.
Besonders begehrt sind die lukrativen Lagen in den Metropolen
Hier ist der Wille, eine Immobilie zu kaufen, stärker als im Bundesdurchschnitt.
Die Investition in Immobilien ist die mit Abstand beliebteste Anlageform der Bundesbürger.
So würden 63 Prozent der Deutschen aktuell direkt in Betongold investieren. Mit 53 Prozent folgen Edelmetalle als Anlageklasse auf dem zweiten Platz. Aktien belegen mit 52 Prozent Platz drei. Immerhin ein Drittel der Befragten würde mindestens 25 Prozent seines Kapitals indirekt über Fonds, Genussrechte oder Anleihen
in Immobilien anlegen.
Immobilien: Statt Gold lieber „Betongold“? – Risiko und Chancen für Privatanleger – Zu diesem Thema gab Dr. Thomas Beyerle von IVG Immobilien im Deutschen Anleger Fernsehen am 16.04.2013 ein kurzes Interview:
Immobilien: „Betongold“ …
Der Immobilienmarkt in Deutschland ist stabil, aber nicht einheitlich. Während hauptsächlich in den Ballungszentren die Immobilien-Preise deutlich steigen, gibt es vor allem in ländlichen, abseits gelegenen Regionen eine gegensätzliche Entwicklung.
Auch zwischen der Preisentwicklung bei Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien gibt es deutliche Unterschiede.
Privatanlegern, die kurzfristig Gewinne erzielen wollen, könnten dies mit einer Mischung aus offenen Immobilienfonds und Aktien erreichen.
„Auf langfristige Sicht empfiehlt er, den Fokus auf geschlossene Immobilien-Fonds zu legen. Natürlich sind bei einem Invest in Immobilien durchaus Risiken vorhanden: ‚Es ist ein ökonomisches Produkt, was auch so betrachtet werden muss‘.“
Als einer der derzeit besten Geschlossenen Immobilienfonds zeichnet sich dieser hier ab!
Geschlossene Fonds für Sozialimmobilien wie beispielsweise Pflegeheime werden zunehmend beliebte Anlageobjekte für Kapitalanleger. Sie bieten auch dem privaten Kapitalanleger eine Reihe einzigartiger Vorteile und ein hohes Maß an finanzieller Sicherheit.
Die IMMAC ist die führende Fondsgesellschaft und der Investment Spezialist für soziale Investitionen in Deutschland.
Mit der Beteiligung an den IMMAC-Fonds investieren die Anleger in Renditeobjekte in staatlich regulierten Märkten. Erträge aus diesen Objekten sind deshalb gesetzlich geregelt und sicher.
Die IMMAC hat in den vergangenen Jahren eine besondere Kompetenz entwickelt, solche Nischenmärkte zu finden und für Kapitalanleger nutzbar zu machen. Der erste Schwerpunkt sind Pflegeheime.
Drei Marktvorteile bieten Geschlossene Fonds für Pflegeheime Anlegern:
Derzeit befindet sich der IMMAC Pflegezentrum Velbert Renditefonds GmbH & Co. KG in der Schlussphase der Platzierung. Wie die IMMAC bekannt gegeben hat, wurde bereits die Warteliste eröffnet.
Der Fonds wird bis einschließlich 2016 umfangreiche Instandhaltungs-, Erneuerungs- und Modernisierungsmaßnahmen am und im Objekt durchgeführen.
Das Investitionsvolumen des Fonds beträgt 14,81 Millionen Euro.
Auf die Kommanditeinlage ohne Agio erhalten die Anleger jährliche Ausschüttung 6,5 bis 8 Prozent.
Insgesamt können 106,5 Prozent der Kapitalanlage bis zum Jahr 2027 an Ausschüttungen erwartet werden. Ein etwaiger Veräußerungserlös des Investitionsobjektes wurde hierbei noch nicht berücksichtigt.
Die Mindestbeteiligung an diesem Immobilienfonds beträgt grundsätzlich 20.000 Euro.
Geschlossene Immobilienfonds als Alternative zu immer unsicheren Geldanlagen? – Ja! Das geht!
… aber nur wenige erzielen die Spitzenergebnisse, die Anlegern damit versprochen werden.
Doch es gibt sie, die geschlossenen Immobilienfonds mit:
Das erscheint Ihnen unglaublich? – Dann sichern Sie sich doch einfach gleich die Zugangsdaten zu näheren Informationen zu einem solchen geschlossenen Immobilienfonds und prüfen Sie, wie Sie damit gerade in unsicheren Zeiten einen der erfolgreichsten Anbieter geschlossener Fonds als Partner gewinnen können.
Übrigens:
Am 21.02.2013 schrieb Nabil Khayat, seit 1993 Börsenanalyst und Senior Analyst bei der Tapir AG, in wallstreet-online dazu
„Warum also investieren Anleger dennoch jedes Jahr Milliarden in geschlossene Fonds?
Die Antwort liegt wohl in den Grundeigenschaften dieser Anlageform:
- Jährliche Ausschüttungen deutlich über dem aktuellen Zins.
- Investition in einen Sachwert mit Inflationsschutz.
- Klare Investitionskriterien.“