Immobilienverkauf und Steuern – das müssen Sie wissen

Ein Immobilienverkauf bringt Geld ein – doch wieviel bleibt davon nach Steuern? Denn der Verkauf kann einkommensteuerfrei oder -steuerpflichtig sein.

Immobilienverkauf und Steuern – das müssen Sie wissen

Warum der Immobilienverkauf steuerliche Folgen hat

Der Verkauf einer Immobilie kann eine attraktive Möglichkeit sein, Kapital freizusetzen – sei es für den Ruhestand, zur Tilgung von Schulden oder zur Neuinvestition. Doch häufig wird übersehen, dass ein Teil des erzielten Gewinns an den Fiskus fließt.

Die entscheidende Frage lautet:

Ist der Gewinn einkommensteuersteuerfrei oder -steuerpflichtig?

Die Spekulationsfrist als Dreh- und Angelpunkt

Das Einkommensteuergesetz sieht in § 23 (1) EStG vor, dass private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig sein können. Für Immobilien gilt die sogenannte Spekulationsfrist:

• Eigengenutzte Immobilien: Verkaufen Sie ein Haus oder eine Wohnung, die Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst genutzt haben, bleibt der Gewinn steuerfrei. Beispiel: Kauf 2020, Eigennutzung seit 2022, Verkauf 2024 → steuerfrei.
• Vermietete Immobilien: Bis zum 31. 12. 2008 („Altfälle“) galt für erworbene Immobilien eine Spekulationsfrist von einem Jahr. Seit 01.01.2009 greift die 10-Jahresfrist gem. EStG. Nur wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen, bleibt der Gewinn steuerfrei. Entscheidend für die Spanne zwischen Ankauf und Verkauf ist das „obligatorische“ (schuldrechtliche) Geschäft – also der Abschluss des Kaufvertrages. Siehe dazu Einkommensteuerhinweise (EStH) H 23 „Veräußerungsfrist“. Beispiel: Kauf 2015, Verkauf 2026 → steuerfrei.
• Einkommensteuer auf den Verkauf: Für die steuerliche Wirkung des Verkaufsgewinns ist jedoch entscheidend, wann Ihnen der Verkaufserlös zufließt. Beispiel wie zuvor: Verkauf 2026, Zahlungseingang 2027 → steuerfrei
• Teilweise Eigennutzung: Bei gemischter Nutzung (z. B. Einliegerwohnung vermietet, Rest selbst genutzt) kann eine anteilige Besteuerung erfolgen.

Steuerfallen beim Immobilienverkauf

Viele unterschätzen die steuerlichen Risiken:

• Verkauf vor Ablauf der Fristen: Gewinne sind voll steuerpflichtig, unterliegen dem individuellen Einkommensteuersatz. Kommen zu dem normalen zu versteuernden Einkommen Abfindungen oder Boni hinzu, dann können diese Hebel die Steuerlast massiv erhöhen.
• Unvollständige Dokumentation: Wer Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht lückenlos nachweist, verschenkt steuerlich abzugsfähige Beträge. Denn diese Aufwendungen mindern den Veräußerungsgewinn
• Besonderheiten bei unentgeltlich erworbenen Immobilien: Wer Immobilien geerbt, als Schenkung erhalten oder aufgrund eines Vermächtnisses erworben hat, erfüllt nicht die Bedingung einer „Anschaffung“ i. S. d. § 23 EStG. Siehe hierzu Einkommensteuerhinweise (EStH) H 23 „Anschaffung“. Allerdings wird in dem Fall für die Spekulationsfrist der Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers zugrunde gelegt. Beispiel: Erblasser kauft 2010, Verkauf durch Erben 2026 → steuerfrei.
• Teilverkauf von Grundstücken oder Aufteilungen: Jede Transaktion wird einzeln bewertet – mit oft unerwarteten steuerlichen Konsequenzen.

Gewinnermittlung aus dem Veräußerungsgeschäft

Beispielkalkulation:

So reduzieren Sie Ihre Steuerlast

Mit vorausschauender Planung lassen sich unnötige Steuerzahlungen vermeiden:

• Strategisch verkaufen: Der Zeitpunkt ist entscheidend. Ein Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist spart oft fünf- oder sechsstellige Beträge.
• Kosten geltend machen: Notar, Makler, Gutachten und Modernisierungen können den steuerpflichtigen Gewinn erheblich mindern.
• Steuerprogression beachten: Fallen Immobilienverkauf und weitere steuerpflichtige Einkünfte zeitlich in einem Kalenderjahr zusammen, kann der Fiskus besonders stark zuschlagen. Hier helfen gezielte Gestaltungsmöglichkeiten.
• Beratung nutzen: Steuerberater und Finanzcoaches können prüfen, ob eine steueroptimierte Gestaltung (z. B. durch Verschiebung von Einnahmen, geschickte Investitionen oder Sonderausgaben) möglich ist.

Immobilienverkauf und Vermögensaufbau verbinden

Ein Immobilienverkauf bedeutet nicht nur eine potenzielle Steuerlast, sondern auch eine große Chance: Liquidität kann sinnvoll genutzt werden, um eigenes Vermögen systematisch aufzubauen.

Viele meiner Klienten haben durch den Verkauf einer Immobilie nicht nur Steuern gespart, sondern die frei gewordenen Mittel auch in steuerlich vorteilhafte Anlagen umgeschichtet – von Altersvorsorge bis hin zu ertragsstarken Investments.

Fazit: Planung schützt vor Steuerfallen

Ob eigengenutztes Haus oder vermietete Wohnung – die steuerlichen Folgen eines Immobilienverkaufs sollten Sie nicht unterschätzen. Die Spekulationsfrist ist der Schlüssel, doch im Detail entscheidet eine kluge Planung über steuerfreie Gewinne oder teure Steuerlasten.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Immobilienverkauf und Steuern

Wann ist ein Immobilienverkauf steuerfrei?

Ein Immobilienverkauf ist steuerfrei, wenn die Spekulationsfrist eingehalten wurde. Bei eigengenutzten Immobilien genügt es, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst (zumindest zeitweise) bewohnt wurde. Bei vermieteten Objekten gilt die 10-Jahresfrist zwischen Kauf und Verkauf.

Muss ich beim Verkauf meines selbstgenutzten Hauses Steuern zahlen?

In der Regel nicht. Wenn Sie die Immobilie mindestens in den letzten drei Kalenderjahren ganz oder zeitweise selbst genutzt haben, bleibt der Gewinn steuerfrei. Ein Beispiel: Kauf 2020, Eigennutzung ab 2021, Verkauf 2023 – steuerfrei.

Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?

Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre. Maßgeblich ist das Datum im notariellen Kaufvertrag. Erst nach Ablauf dieser Frist können Sie vermietete Immobilien steuerfrei verkaufen.

Welche Kosten kann ich beim Immobilienverkauf steuerlich absetzen?

Abzugsfähig sind u. a. Maklerprovision, Notarkosten, Gutachterkosten sowie nachweisbare Anschaffungs- und Herstellungskosten. Diese mindern den steuerpflichtigen Gewinn.

Gelten beim Verkauf geerbter Immobilien die gleichen Regeln?

Ja. Maßgeblich für die Spekulationsfrist ist dann allerings das ursprüngliche Erwerbsdatum des Erblassers. Hat dieser die Immobilie bereits länger als 10 Jahre gehalten, ist der Verkauf für die Erben in der Regel steuerfrei.

Wie wird der Gewinn beim Immobilienverkauf berechnet?

Der Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie der abzugsfähigen Nebenkosten. Beispiel: Verkaufspreis 500.000 €, Anschaffung + Kosten 350.000 €, Nebenkosten 20.000 € → steuerpflichtiger Gewinn 130.000 €.

Kann ein Immobilienverkauf mit einer Abfindung zusammenfallen?

Ja – und genau hier droht eine hohe Steuerlast. Treffen Abfindung und Immobiliengewinn im gleichen Jahr zusammen, steigt das zu versteuernde Einkommen stark an. Mit gezielter Planung (z. B. Verschiebung des Verkaufs) lassen sich Progressionseffekte vermeiden.

Lohnt sich professionelle Beratung beim Immobilienverkauf?

Auf jeden Fall. Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten sind komplex, und kleine Fehler können fünf- oder gar sechsstellige Steuerbelastungen auslösen. Ein erfahrener Experte, er zu unbeschränkter, oder zumindest beschränkter steuerlicher Hilfeleistung gem. StBerG berechtigt ist, hilft, Risiken zu vermeiden und Chancen zu nutzen.