Lebensversicherung für Immobiliendarlehen

Eine Lebensversicherung zur Absicherung eines Immobiliendarlehens kann auch Steuervorteile bieten – doch nicht risikofrei

Mit Lebensversicherung Immobiliendarlehen tilgen?

Wer eine Immobilie finanziert, möchte Sicherheit – für sich selbst, für Angehörige und für den Kreditgeber. Eine Lebensversicherung zur Absicherung eines Immobiliendarlehens kann hier eine Lösung sein. Doch lohnt sich das wirklich?

Was bedeutet „Lebensversicherung zur Kreditsicherung“?

Bis vor zwanzig Jahren waren Lebensversicherungen zur Sicherung und Tilgung von Immobiliendarlehen sehr beliebt. Je nach individuellem Ziel und Sicherheitsbedürfnis nutzten Investoren eines der beiden gängigen Modelle:

1. Absicherung durch eine Risikolebensversicherung: Für den Todesfall während der Kreditlaufzeit übernimmt die Versicherung die Restschuld oder zahlt einen festgelegten Betrag an die Hinterbliebenen.
2. Tilgung über eine Kapitallebensversicherung: Bei diesem Modell wird das Darlehen nicht wie üblich ratenweise getilgt. Stattdessen zahlt der Kreditnehmer Zinsen an die Bank und Beiträge in eine kapitalbildende Lebensversicherung. Am Ende der Laufzeit wird mit der Versicherungssumme das Darlehen abgelöst.

Vorteile der Lebensversicherung zur Immobiliensicherung

✅ Absicherung der Familie im Todesfall

Eine Risikolebensversicherung stellt sicher, dass die Hinterbliebenen nicht mit der Restschuld belastet werden – die Immobilie bleibt im Familienbesitz.

✅ Steuerliche Vorteile (unter bestimmten Bedingungen)

Bei Kapitallebensversicherungen, die vor dem 01. 01. 2005 abgeschlossen wurden, kann die Auszahlung steuerfrei sein. Bei neueren Verträgen können unter bestimmten Voraussetzungen (12 Jahre Laufzeit, Auszahlung nach dem 62. Lebensjahr) ebenfalls Steuervorteile greifen.

✅ Tilgung auf einen Schlag

Mit der Kombination aus Darlehen und Kapitallebensversicherung tilgen Investoren den Kredit nicht monatlich, sondern einmalig am Laufzeitende. Das schafft monatliche Liquidität, gerade in Phasen mit anderen hohen Ausgaben.

Achtung: Vorsicht bei der Tilgung von Immobiliendarlehen mit Zinsen aus dem Lebensversicherungsvertrag – Urteil des FG Düsseldorf vom 28. 02. 2025, 10 K 492/22 F

✅ Planungssicherheit

Feste Beiträge und ein fixer Versicherungsschutz bieten ein hohes Maß an Planbarkeit.

Nachteile und Risiken dieser Finanzierungsform

❌ Komplexität und Intransparenz

Die Kombination aus Darlehen, Zinsbindung, Versicherung, Laufzeit und Rückkaufswert ist schwer zu durchschauen, weil sich – im Gegensatz zu vor 2005 – die rechtlichen, steuerrechtlichen und Kapitalmarktbedingungen mehrfach geändert haben.

❌ Niedrige Renditen bei Kapitallebensversicherungen

Je niedriger der Garantiezins, desto geringer die Erträge klassischer Kapitallebensversicherungen. Derzeit liegen sie vielfach unterhalb der Inflation.

❌ Kostenintensive Vertragsstruktur

Kapitallebensversicherungen enthalten Abschluss- und Verwaltungskosten, die die Rendite mindern. Auch Kredite ohne Tilgung (endfällige Darlehen) haben oft höhere Zinsen.

❌ Abhängigkeit vom Kapitalmarkt

Die Auszahlungssumme der Lebensversicherung hängt häufig vom Erfolg der Kapitalanlage ab. Bei schlechter Entwicklung kann die Versicherungssumme nicht ausreichen, um das Darlehen vollständig zu tilgen.

Für wen ist das Modell geeignet?

Die Kombination aus Immobiliendarlehen und Lebensversicherung kann sinnvoll sein für:

• Familien mit hohem Absicherungsbedarf
• Gutverdienende mit hoher Steuerlast, die gezielt Steuervorteile nutzen wollen
• Selbstständige, die flexibel tilgen wollen oder müssen
• Personen mit Erbschaften oder später erwarteten Auszahlungen, die erst zum Laufzeitende zur Verfügung stehen

Alternativen zur Lebensversicherung als Kreditsicherung

• Annuitätendarlehen mit konstanter Tilgung
• Risikolebensversicherung separat zur Kreditabsicherung
• Bausparvertrag als Tilgungsinstrument
• ETF-Sparpläne zur Kapitalbildung parallel zum Darlehen (nur für risikoaffine Kreditnehmer)

Fazit: Lebensversicherung zur Immobilienabsicherung – Ja oder Nein?

Die Kombination aus Lebensversicherung und Immobiliendarlehen ist kein Standardmodell, sondern eine individuelle Finanzstrategie. Sie bietet Vorteile in puncto Absicherung und Liquiditätsplanung, bringt jedoch Risiken und Kosten mit sich. Wer diesen Weg gehen möchte, sollte sich unbedingt unabhängig beraten lassen – idealerweise durch einen Honorarberater oder auf eigene Rechnung mit ausreichendem Wissen und Zeitinvestition.

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