Mini-PV-Anlagen boomen

Mini-PV-Anlagen boomen: Wissenswertes rund um die kleinen Solarstromerzeuger für Ökostrom vom Balkon für Immobilieninvestoren.

Mini-PV-Anlagen für Umwelt und Geldbeutel

(DJD). Wenn die Sonne scheint, freuen sich alle, die eine Photovoltaik-Anlage besitzen, kurz PV-Anlage. Sie liefert bei strahlend blauem Himmel von morgens bis abends günstigen Ökostrom.

Seit einigen Jahren gibt es auch kleine Modelle, die sich für Balkone von Mietwohnungen oder Einfamilienhäusern eignen. Die Zahl dieser sogenannten Balkonkraftwerke wächst in Deutschland immer schneller. Im zweiten Quartal 2024 gingen dem Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur zufolge mehr als 152.000 dieser Geräte neu ans Netz. Das ist ein gewaltiges Plus von 52 Prozent zum bisherigen Rekordhalter, dem zweiten Quartal 2023. Insgesamt verzeichnet das Marktstammdatenregister derzeit gut 563.000 Anlagen in Betrieb.

Einfacher in Betrieb nehmen

Mittlerweile gibt es die Balkonkraftwerke in Baumärkten zu kaufen, online und sogar beim Discounter. Günstigere Preise und rechtliche Anpassungen dürften den aktuellen Boom weiter verstärken.

Ende April hat der Bundestag neue gesetzliche Regeln verabschiedet, die die Stromerzeugung auf dem Balkon noch einfacher und besser machen sollen. So dürfen Besitzer und Besitzerinnen einer Mini-Solaranlage nun bis zu 800 Watt ins Stromnetz einspeisen. Bisher lag die Grenze bei 600 Watt. Auch die komplizierte Anmeldung der Anlagen beim Netzbetreiber gehört der Vergangenheit an. Das Balkonkraftwerk muss man lediglich über ein schlichtes Onlineformular bei der Bundesnetzagentur registrieren. Wer handwerklich geschickt ist, kann seine Mini-PV-Anlage selbst installieren und sogleich in Betrieb nehmen.

Welche Versicherung für Mini-PV-Anlagen?

Obwohl das Balkonkraftwerk draußen angebracht wird, gilt es in der Regel als Teil des Hausrats und ist somit durch die Hausratversicherung abgedeckt. Die DEVK etwa zahlt bei Schäden durch Sturm, Hagel, Feuer und Überspannung durch Blitz. Automatisch über die Hausratpolice mitversichert sind hier alle Steckersolarmodule, die den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Die Module dürfen aktuell nicht mehr als 2.000 Watt Leistung haben.

Im neuen Hausrat-Tarif des Kölner Versicherers ist außerdem der Diebstahl vom Balkonkraftwerk bis zu 1.500 Euro abgesichert. Weitere Infos gibt es unter www.devk.de/hausrat.

Darüber hinaus ist eine private Haftpflichtversicherung wichtig. Diese kommt zum Beispiel für Schäden auf, wenn die Mini-PV-Anlage im Sturm abreißt und das Terrassendach vom Nachbarn beschädigt. Wer ein Eigenheim mit einer großen Photovoltaik-Anlage auf dem Dach besitzt, kann diese über die Wohngebäudeversicherung absichern. Hier muss ein Fachbetrieb die Installation vornehmen.

Fazit

(DJD). Die Anzahl der Balkonkraftwerke in Deutschland wächst immer schneller. Günstigere Preise und rechtliche Anpassungen werden den Boom voraussichtlich weiter verstärken. So dürfen Besitzer und Besitzerinnen einer Mini-PV-Anlage nun bis zu 800 Watt ins Stromnetz einspeisen. Bisher lag die Grenze bei 600 Watt. Auch die Registrierung der Anlagen wurde vereinfacht.

Obwohl die Geräte draußen angebracht sind, versichert etwa die DEVK alle Steckersolarmodule, die den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, als Hausrat. Versichert sind Schäden durch Sturm, Hagel, Feuer und Überspannung durch Blitz. Im neuen Hausrat-Tarif des Kölner Versicherers ist außerdem der Diebstahl vom Balkonkraftwerk bis zu 1.500 Euro abgesichert. Wichtig ist auch ein Haftpflichtschutz, Infos: www.devk.de/hausrat.

Exporo-Projekt mit 8 Prozent Rendite

Exporo hat am 27.12.2023 ein erstes Projekt mit ECSP-Lizenz auf den Markt gebracht. Die Investition durch Schwarmfinanzierung wird mit 8 Prozent Rendite angeboten.

Exporo mit erstem ECSP-Projekt

Exporo startete am 27.12.2023 sein erstes ECSP-Projekt. Bei dem Investmentprojekt handelt es sich um einen Logistik- und Solarpark in Vilshofen an der Donau. Dafürist eine attraktive und endfällige Rendite von 8,0 % p. a. kalkuliert.

Ein weiteres ECSP-Projekt wird bereits vorbereitet und zeitnah starten.

Welche Bedeutung hat die ECSP-Verordnung für Anleger?

Die Europäische Union erließ am 07. 10. 2021 die Verordnung (EU) 2020/1503 für „European Crowdfunding Service Provider” (ECSP) (auch Schwarmfinanzierungsverordnung, „SF-VO“ oder ECSP-Verordnung bezeichnet). Mit dieser Verordnung will die EU einen europäische Rahmen schaffen, um kleineren und mittelständischen Unternehmen den Zugang zu Kapital zu erleichtern. Diesen Vorteil sollen auch Projektentwickler – beispielsweise für Projekte im Bereich der erneuerbaren Energien und Immobilien – und Schwarmfinanzierungsdienstleister genießen. Damit gibt es für Plattformen wie Exporo europaweit einheitlich Regulierungen. Die EU verspricht sich von der ESCP-Verordnung, dass die Märkte von insgesamt 27 Mitgliedstaaten für alle offen sind und zudem auch der Anlegerschutz gestärkt wird.

ECSP-Projekt Logistik- und Solarpark Vilshofen an der Donau

Das neue Exporo-Projekt bietet Anlageinteressierten in 27 europäischen Mitgliedsstaaten die Chance, sich ab 500 Euro anteilig an dem Projekt zu beteiligen. Die Beteiligungen sind nicht mehr auf den deutschen Markt begrenzt. Dadurch können Schwarmfinanzierungsdienstleister mittelfristig eine größere Bandbreite an Beteiligungen anbieten.

Für das Projekt Logistik- und Solarpark Vilshofen an der Donau ist eine Minimallaufzeit bis 30. 04. 2025 und eine Maximallaufzeit bis 15. 05. 2026 geplant. Bis zu diesen Terminen wird das Investment der Exporo-Anleger voll verzinst. Bei nicht fristgerechter Rückzahlung zum geplanten Laufzeitende stehen den Anlegern zusätzlich Verzugszinsen in Höhe von 4 % p. a. zu.

Mietrendite langfristig sichern

Mietrendite sichern! Sie ist für Eigentümer langfristig vermieteter Immobilien oft ein entscheidendes Investitionskriterium.

Mietrendite sichern – drei wichtige Tipps

Die Mietrendite ist für Eigentümer langfristig vermieteter Immobilien oft ein entscheidendes Investitionskriterium. Worauf sollten sie achten?

Für Vermieter von Wohnimmobilien ist es entscheidend, langfristig eine angemessene Mietrendite zu sichern. Dafür sind vor allem

• stabile Mieteinnahmen,
• der Erhalt des Wohnwertes und
• eine solide Finanzierung

unerlässlich. Deshalb hier einige nützliche Tipps für Vermieter, wie sie genau das erreichen können.

1. Sicherung stabiler Mieteinnahmen

Die Sicherung von stabilen Mieteinnahmen ist ein wichtiger Schritt, um die Mietrendite zu sichern. Worauf sollten Vermieter vor allem achten, um stabile Mieteinnahmen zu erhalten?

a) Überprüfung der aktuellen Marktmiete: Es ist wichtig, regelmäßig den örtlichen Immobilienmarkt zu analysieren und sicherzustellen, dass die Miete angemessen ist und mit den aktuellen Mietpreisen im Bereich konkurrenzfähig ist. Gute Anhaltspunkte für die aktuelle Marktmiete liefern Inserate und ein Mietspiegel der Gemeinde oder der örtlichen Mietinteressenvertreter. Hohen Ansprüchen genügt dabei ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Oft bieten auch offizielle Websiten der Gemeinde oder spezialisierten Datenbanken wie von immowelt.de oder wohnungsboerse.net

b) Vermeidung von Leerstand: Leerstand – vor allem über längere Zeit – kann die Mietrendite erheblich beeinträchtigen. Um dies zu vermeiden, sollte die Immobilien gut gepflegt und für potenzielle Mieter mit attraktivem Komfort ausgestattet sein. Zieht ein Mieter aus, können schnelle Instandsetzungen und effektives Marketing die Leerstandszeiten verkürzen.

c) Langfristige Mietverträge: Langfristige Mietverträge sichern meist stabilere Mieteinnahmen als kurzfristige. Mieter, die sich langfristig binden, sind eher bereit, die Immobilie sorgfältig zu pflegen und pünktlich zu zahlen.

d) Bonität und Zuverlässigkeit der Mieter: Bei Neuvermietung ist es sicher ratsam, die Bonität der Mieter anhand von Gehaltsnachweisen, Schufa-Auskunft usw. zu prüfen. Noch wichtiger und unverzichtbar ist jedoch eine kontinuierliche Kommunikation mit den Mietern, um aufkommende Probleme schnell zu klären.

2. Erhaltung des Wohnwertes

Der Wohnwert einer Immobilie beeinflusst ganz wesentlich die Sicherung der Mietrendite. Für den Wohnwert sind sowohl die Makro- als auch die Mikrolage sowie die Ausstattung der Immobilie ausschlaggebend. Ist die Immobilie in einem guten Zustand und entspricht sie den Bedürfnissen und Wünschen der Mieter, sind diese eher bereit, einen angemessenen Mietpreis zu zahlen. Hier sind einige Tipps, wie Vermieter den Wohnwert erhalten können:

a) Regelmäßige Wartung: Eine regelmäßige Wartung der Immobilie ist unerlässlich, um Reparaturkosten und den Verfall des Wohnwertes zu vermeiden. Kleine Reparaturen sollten zeitnah durchgeführt und größere Probleme möglichst vorbeugend gelöst werden. Um die Kosten abzufangen ist es empfehlenswert, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Zwei bis drei Prozent der Monatsmiete oder monatlich ca. 2 – 3 €/m² können dafür einen langfristig bewährten Anhaltspunkt liefern.

b) Attraktive Ausstattung: Aus eigener Erfahrung wissen wir alle, dass sich die Ansprüche an Größe und Ausstattung einer Wohnung verändern. Deshalb steigert eine zeitgemäße und gepflegte Ausstattung den Wohnwert der Immobilie. Mieter schätzen heutzutage Vermieter insbesondere den Komfort von Bädern und Küchen, Bodenbeläge und Wärmedämmung.

c) Mieterbefragungen: Der wechselseitige Austausch zwischen Vermieter und Mieter ist äußerst wertvoll, um den Wohnwert zu verbessern. Regelmäßige Befragungen können Informationen darüber liefern, welche Maßnahmen die Zufriedenheit der Vermieter und Mieter steigern können.

d) Versicherung für Haus und Grundbesitz: Auch wer sich intensiv und regelmäßig bemüht, den Wohnwert seiner Immobilie zu erhalten, kann nicht alle Schäden verhindern. Gerade in den letzten Jahren sind viele Immobilieneigentümer wachsamer geworden, weil das Eigentum nicht nur durch Personen, sondern auch durch Naturereignisse wie Sturm oder Hochwasser beschädigt oder gar zerstört werden kann. Deshalb sind angemessene Wohngebäudeversicherungen notwendig.

3. Absicherung der Finanzierung

Eine langfristig sichere Finanzierung ist ebenfalls entscheidend für eine stabile und gute Mietrendite. Vermieter sollten besonders folgende Aspekte beachten:

a) Einholen der besten Finanzierungskonditionen: Auch Kreditgeber befinden sich in einer Konkurrenzsituation. Deshalb lohnt es sich immer, verschiedene Angebote zu vergleichen und die besten Finanzierungsoption auszuwählen. Ein niedriger Zinssatz, niedrige Nebenkosten und andere günstige Konditionen können die monatliche finanzielle Belastung verringern.

b) Bildung von Rücklagen: Es ist ratsam, Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben, Reparaturen oder Leerstand zu bilden – siehe oben. Dabei sind sowohl die Entwicklungen an den Finanzmärkten (beispielsweise Zinsveränderungen), Zeiten mit geringeren Mieteinnahmen und die Entwicklung der eigenen Finanzkraft mit ausreichend Puffer zu kalkulieren. Unvorhergesehene Ausgaben können auch entstehen, wenn Immobilieneigentümern Fehler in der Verkehrssicherungs- und Instandhaltungspflicht unterlaufen, die Schäden an Personen oder Objekten zur Folge haben. Dann hilft eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.

c) Diversifizierung des Immobilienportfolios: Auch für Investitionen in Immobilien gitl: Lege nicht alle Eier in einen Korb! Ein diversifiziertes Immobilienportfolio (verschiedene Immobilien, Standorte, Größen usw.) können das Risiko verringern. Damit lassen sich mögliche regionale Schwankungen oder unterschiedliche Entwicklungen der verschiedenen Immobilienarten federn.

Fazit:

Die Mietrendite ist für Vermieter von Wohnimmobilien ein entscheidender Sicherheits- und Ertragsfaktor. Durch stabile Mieteinnahmen, Erhaltung des Wohnwertes und Absicherung der Finanzierung können Vermieter langfristige erfolgreich sein. Regelmäßige Marktanalysen und Mieterbefragungen, rechtzeitige Maßnahmen zur Erhaltung und Entwicklung der Immobilie sowie eine langfristige Finanzierung mit zuverlässigen Kreditgebern können Vermieter helfen, ihre Mietrendite effektiv zu sichern.

Bauwirtschaft fordert Wohnungsbau

Die Bauwirtschaft in Deutschland steckt in der Krise. Führende Vertreter fordern mehr Wohnungsbau und warnen vor Arbeitsplatzverlusten.

Bauwirtschaft von fast 30 Prozent weniger Baugenehmigungen bedroht

BILD stellt der Kritik von drei Chefs großer Bauunternehmen voran:

„Von Januar bis August 2023 wurden 28,3 Prozent weniger Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt als im selben Zeitraum 2022. Laut dem renommierten ifo Institut in München leidet jedes zweite Bauunternehmen an einem akuten Auftragsmangel. Statt der von Bundesbauministerin Klara Geywitz (47, SPD) versprochenen 400 000 neuen Wohnungen werden in diesem Jahr laut Bauwirtschaft nur 250 000 fertig.“

Dass der Wohnungsbau hinter dem Wohnungsbedarf zurückbleibt, ist nicht neu, wie beispielsweise an den Beiträgen aus den Jahren 2011 und 2012 erkennbar. Auch in den Jahren danach blieb die Anzahl neu gauter Wohnungen weit hinter dem Bedarf zurück.

In den letzten Jahren hat sich die Schere die Migration aus anderen Ländern noch weiter geöffnet. Dazu kommen jüngste Entwicklungen wie gestiegene Baukosten, hohe Zinsen, Inflationsangst, Auflagen zum „Umweltschutz“, Erhöhung der Grunderwerbsteuern und demnächst der Grundsteuern, Ängste vor einem neuen Lastenausgleich…

Bauunternehmer warnen

BILD lässt drei Bauunternehmer warnen.

Jan Buck-Emden, Hagebau:

„‚Der Bundeskanzler muss den Wohnbau jetzt zur Chefsache machen und retten, was noch zu retten ist!‘ Aktuell verfehle der Kanzler sein Wahlversprechen ‚kilometerweit‘. ‚Wir merken das direkt, die Bestellungen gehen um 30 Prozent zurück.'“

Raimund Heinl, Saint-Gobain:

„‚Sollte die Bautätigkeit noch weiter abrutschen, ist nicht nur die Energiewende gefährdet, sondern auch der soziale Friede in Deutschland … 300 000 Jobs werden bis 2025 wegfallen, viele Unternehmen werden aufgeben. Die Mieten werden auf ein irres Niveau steigen, wenn der Wohnraum-Mangel immer größer wird.'“

Bernhard Sommer, Kern-Haus:

„‚Die Auftragseingänge im Hausbau sind seit letztem Jahr um über 50 Prozent zurückgegangen. Das ist mehr als alarmierend. Dies gilt für die gesamte Hausbaubranche.'“

Ifo-Instotut berichtet über „Negativrekord“

Die tagesschau hatte im August 2023 berichtet, dass sich laut ifo-Institut der „Absturz im deutschen Wohnungsbau“ verstärkt fortsetze und einen neuen Negativrekord erreichte. Hätten im sommer 2022 noch 10,8 Prozent der Bauunternehmen über Auftragsmangel geklagt, seien es im Juni 2023 34,5 Prozent und im Juli klagten 40,3 Prozent gewesen.

„‚Es braut sich ein Sturm zusammen‘, sagte Klaus Wohlrabe, Leiter der ifo-Umfragen. ‚Nach einem langjährigen Boom würgen die höheren Zinsen und die drastisch gestiegenen Baukosten das Neugeschäft förmlich ab.'“

Auch BR24 berichtete im Oktober 2023:

„Im August sind nur noch 19.300 neue Wohnungen in Deutschland genehmigt worden. Das geht aus Zahlen des Statistischen Bundesamtes hervor, die Mitte Oktober veröffentlicht wurden. Das ein Drittel weniger als im August 2022 und entspricht dem Trend des gesamten Jahres 2023. Insgesamt wurden hier bis August knapp 70.000 Wohnungen weniger als im gleichen Zeitraum 2022 genehmigt. Damit schrumpfte die Zahl der Genehmigungen auf 175.500 zusammen.“

Damit ist zu berücksichtigen: Baugenehmigung heißt nicht, dass auch gebaut wird. Vielmehr bleibt der tatsächliche Wohungsbau immer hinter den Genehmigungen zurück. Zudem liegen zwischen Genehmigung und tatsächlichem Bau oft ein bis zwei Jahre. Das heißt, dass jetzt schon absehbar ist: Auch wenn jetzt „Konjunkturhilfen“ von der Regierung beschlossen werden, setzt sich der „Absturz“ erst einmal fort.

Welche Problemlösungen sehen die Unternehmen?

Foto: Gunnar Klack

Die Lösungen, die die Bauunternehmen erwarten ergeben sich aus den oben genannten Hürden. Hier sollte durch die Politik korrigiert werden. Erinnert wird beispielsweise auch an Sonderabschreibungen wie in den 1990er Jahren.

Bayerische Bauunternehmer fordern auch „weniger Baunormen, die häufig Kosten in die Höhe treiben“. Darüber hinaus sehen sie im sogenannten „seriellen Bauen“ Möglichkeiten zur Kosteneinsparung. „Dabei kommen Fertigbauteile aus der Fabrik, also etwa ganze Wände oder sogar Wohncontainer.“

Ob sie hierbei an den Wohnungsbau in der DDR denken?

Energieeffizienz durch Kombination

Energieeffizienz bewegt derzeit viele Eigentümer. Einzelmaßnahmen helfen jedoch kaum weiter und mit finanzieller Unsicherheit verbunden.

Energieeffizienz beim Heizen und Kühlen

(DJD). Die Wärmepumpe boomt. Laut aktueller Zahlen des Bundesverband Wärmepumpe e.V. hat sich der Absatz in den letzten fünf Jahren mehr als verdreifacht – von 78.000 Stück im Jahr 2017 auf 236.000 Stück im Jahr 2022. Wer fossile Energien aus seinem Haus verbannen und klimafreundlich mit Umweltwärme heizen möchte, sollte über eine Umstellung der Heizverteilung nachdenken. Fußbodenheizungen arbeiten mit niedrigeren Vorlauftemperaturen als herkömmliche Heizkörper und sind damit ein idealer Partner für die Wärmepumpe.

Schlanke Fußbodenheizungs-Sanierungssysteme mit Fliesen kombinieren

Vergleichsweise kostengünstig lässt sich der Einbau einer Fußbodenheizung im Bestand umsetzen, wenn sowieso alte Beläge, etwa abgetretene Teppiche, Laminat- oder PVC-Böden, durch moderne und langlebige Bodengestaltungen wie Feinsteinzeug ersetzt werden sollen. Für die nachträgliche Verlegung der Rohrleitungen für eine Flächenheizung im Boden gibt es heute Systeme, die in den vorhandenen Estrich gefräst werden können. Mit dieser Methode wird der Bodenaufbau nicht erhöht und es müssen keine Veränderungen etwa an den Türen vorgenommen werden.

Fliesen steigern Energieeffizienz des Systems

Als besonders guter Wärmeleiter verbessern keramische Fliesen die Energieeffizienz des Systems. Keramik stellt sicher, dass die Wärmepumpe auch mit niedrigen Vorlauftemperaturen von 25 bis 35 Grad effizient und kostengünstig arbeiten kann. Ein weiterer Vorteil der Fliese: Die sogenannte Reaktionsverzögerung der Fußbodenheizung fällt sehr gering aus und gewünschte Temperaturänderungen im Raum lassen sich deutlich schneller realisieren als bei schlecht wärmeleitenden Bodenbelägen.

Im Sommer kann das System im Umkehrbetrieb gefahren werden und sorgt in Verbindung mit Solarstrom vom eigenen Dach für eine klimafreundliche und kostengünstige Raumklimatisierung. Unter www.deutsche-fliese.de gibt es viele weitere Infos über die funktionalen und ästhetischen Vorteile keramischer Fliesen.

Hochwertiger Bodenbelag mit praktischem Nutzen

Viele Hausbesitzer entscheiden sich heute auch unter dem Aspekt der Einrichtungsqualität für Feinsteinzeugfliesen. Ob authentische Holzdekore, Naturstein- oder Beton- und Estrichlook, Fliesen gibt es in einer Vielfalt von Gestaltungsvarianten, die kein anderes Belagsmaterial zu bieten hat. Zugleich sind sie wohngesund und pflegeleicht, denn für die Reinigung genügen Wasser und ein normaler Haushaltsreiniger. Sie benötigen keine Schutzbeschichtungen oder Lackierungen wie Holz, halten viele Jahrzehnte lang und müssen nicht aufgearbeitet werden. Besonders klimafreundlich sind Fliesen übrigens, wenn sie in heimischen Werken produziert werden.

Mit Wärmepumpe, Flächenheizung und Bodenfliesen dauerhaft günstig heizen

(DJD). Die Wärmepumpe boomt, ihr Absatz hat sich in den letzten fünf Jahren verdreifacht. Wer fossile Energien aus dem Haus verbannen und mit Umweltwärme heizen möchte, sollte auch über eine Umstellung der Heizverteilung in den Wohnräumen nachdenken. Fußbodenheizungen arbeiten mit niedrigeren Vorlauftemperaturen als herkömmliche Heizkörper und lassen sich mit Sanierungslösungen für den Bestand sogar ohne neuen Estrich umsetzen.

Das optimale Belagsmaterial auf der Fußbodenheizung sind keramische Fliesen. Durch ihre hohe Wärmeleitfähigkeit transportieren sie die Heizwärme verlustarm an die Bodenoberfläche, wodurch Temperaturänderungen im Raum schneller umgesetzt werden. Unter www.deutsche-fliese.de gibt es weitere Infos über die funktionalen und ästhetischen Vorteile keramischer Fliesen.

Eigenheim – Schutz vor Überzahlungen

Keine Überzahlungen fürs neue Eigenheim leisten – Ein ausgewogener Zahlungsplan gibt Bauherren Sicherheit und lässt sie ruhig schlafen.

Keine Überzahlungen fürs neue Eigenheim

(DJD). Wenn es um den Bau eines neuen Eigenheims geht, ist der Zahlungsplan ein wichtiger Bestandteil des Bauvertrags. Hier sollten Bauherren genau hinsehen: Der Plan legt fest, in welchem Umfang und zu welchen Zeitpunkten Zahlungen zwischen dem Auftraggeber und dem beauftragten Unternehmen fließen sollen. „Ein ausgewogener Zahlungsplan schützt die Interessen beider Parteien“, erklärt Erik Stange, Pressesprecher des Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB). Er weist auf wichtige Punkte hin, die zu beachten sind.

Vorsicht, versteckte Vorkasse!

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass die Abschlagsforderungen immer dem Wertzuwachs des Bauwerks auf dem Grundstück entsprechen müssen, dass also nur tatsächlich erbrachte Leistungen bezahlt werden. Deshalb sollten Bauherren den Baufortschritt und die Fertigstellung im Auge behalten, am besten mit fachmännischer Unterstützung, etwa durch einen unabhängigen BSB-Bauherrenberater. Bis zur Errichtung des Rohbaus sollten nicht mehr als 50 Prozent der gesamten Bausumme ausgezahlt sein. Überzahlungen bergen die Gefahr, dass im Falle einer Insolvenz das zu viel gezahlte Geld weg ist.

Unternehmen muss Fertigstellungssicherheit stellen

Der Gesetzgeber hat Bauherren das Recht eingeräumt, eine Fertigstellungssicherheit in Höhe von fünf Prozent der Bausumme vom Unternehmer einzufordern. Sie kann bei der ersten Abschlagszahlung einbehalten oder vom Bauunternehmen durch eine Bankbürgschaft gestellt werden. Sie gilt auch für Nachaufträge, welche die Bausumme um mehr als 10 Prozent erhöhen. Im Falle einer Insolvenz gibt diese Regelung dem Bauherrn mehr Sicherheit, da eventuell anfallende Zusatzkosten abgefedert werden können.

Gewährleistungsbürgschaft einfordern

Während der Gewährleistungszeit von fünf Jahren kann der Hausbesitzer die Behebung ausführungsbedingter Mängel an seiner neuen Immobilie einfordern. Um sich in dieser Zeit vor einer Insolvenz des Unternehmens zu schützen, ist eine Gewährleistungsbürgschaft empfehlenswert. Diese ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, viele Baufirmen sind aber bereit, eine solche zu stellen. Die Sicherheit – idealerweise fünf Prozent der Gesamtsumme – sollte in den Bauvertrag aufgenommen und von einem Rechtsanwalt geprüft werden.

Fazit

(DJD). Beim Bau eines neuen Eigenheims ist der Zahlungsplan ein wichtiger Bestandteil des Bauvertrags. Hier sollten Bauherren genau hinsehen: Der Plan legt fest, in welchem Umfang und wann Zahlungen zwischen dem Auftraggeber und dem beauftragten Unternehmen fließen sollen. „Ein ausgewogener Zahlungsplan schützt die Interessen beider Parteien“, erklärt Erik Stange, Pressesprecher des Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB).

Wichtig sei es, darauf zu achten, dass nur Geld für Leistungen fließt, die tatsächlich erbracht wurden, also dem Wertzuwachs auf der Baustelle entsprechen. Zudem haben Bauherren das Recht, eine Fertigstellungsbürgschaft einzufordern. Stange rät, Vertrag und Zahlungsplan von einem Vertrauensanwalt prüfen zu lassen. Unter www.bsb-ev.de gibt es dazu mehr Infos und Adressen.

Foto: DJD/Bauherren-Schutzbund/www.markopriske.de

Baubranche – Angst vor Pleite

In der Baubranche wächst die Angst vor einer Pleite. Rohstoffpreise, hohe Zinsen und „Klimaschutzauflagen“ belasten das Baugeschäft.

Drei Projektentwickler in einer Woche – Pleite!

Die Medien bereichteten in der letzten Woche über gleich drei Pleiten bei Projektentwicklern.

• Düsseldorfer Projektentwickler Development Partner ist insolvent
• Nürnberger Projektentwickler Project Immobilien für zwei Konzernunternehmen Insolvenz
• Euroboden muss in die Insolvenz

Experten nennen als Hauptgründe nicht nur die extrem gestiegenen Kosten für Baustoffe wie Stahl gegenüber der Zeit vor Oktober 2020. Auch hohe Zinsen und die Zurückhaltung in der Kreditvergabe bereiten den Baufirmen Sorgen. Dazu kommt, dass – angesichts der gestiegenen Kosten – auch die zahlungsfähige Nachfrage stagniere.

Professor Niklas Köster von der Fresenius Hochschule in Hamburg schätzt, dass ca. 20 bis 30 Prozent der kleinen bis mittelständischen Projektentwicklungsunternehmen vom Markt verschwinden. Teilweise hätten sie in den letzten Jahren viel Geld für stark gestiegene Grundstückspreise verausgabt, das ihnen jetzt fehle, sagte er gegenüber dem Handelsblatt.

Ob es für die Betroffenen ein Trost ist, dass es schon wesentlich mehr Pleiten in der Baubranche gab?

Gewerbebetrieb bei Immobilieneigentümern

Unter welchen Bedingungen betreiben Immobilieneigentümer einen Gewerbebetrieb und welche steuerlichen Folgen hat dies?

Gewerbebetrieb als Immobilieneigentümer

Für private Immobilieneigentümer sind ihre Immobilien in erster Linie Vermögensgegenstände. Sie wollen damit möglichst kein Gewerbe im Sinne des § 15 EStG betreiben. Denn mit einem Gewerbebetrieb sind einige steuerliche Folgen verbinden, die sie vermeiden wollen. Beispielsweise wollen Sie im Fall einer Veräußerung den Gewinn steuerfrei vereinnahmen.

Dafür sollten auch folgende Bedingungen beachtet werden.

Gewerbebetrieb bei Photovoltaikanlagen

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurde neu geregelt, dass die Einnahmen und Entnahmen mit bestimmten kleinen Photovoltaikanlagen steuerfrei gem. § 3 Nr. 72 EStG sind. Das betrifft Anlagen

• auf, an oder in Einfamilienhäusern „mit einer installierten Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister von bis zu 30 kW (peak)“ und
• auf, an oder in sonstigen Gebäuden „mit einer installierten Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister von bis zu 15 kW (peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit“.

Gleichzeitig wurde für die „Lieferungen von Solarmodulen an den Betreiber einer Photovoltaikanlage, einschließlich der für den Betrieb einer Photovoltaikanlage wesentlichen Komponenten und der Speicher“ ab 01.01.2023 der Umsatzsteuersatz von 0 Prozent eingeführt (§ 12 Absatz 3 UStG).

Darüber hinaus können Betreiber von Photovoltaikanlagen nach § 3 Nr. 72 EStG die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG nutzen. In dem Fall wird für die Umsätze aus dem Betrieb der Photovoltaikanlagen die Umsatzsteuer nicht erhoben.

Betreiber eines Gewerbebetriebs sind gem. § 138 Absatz 1 und 1b AO grundsätzlich verpflichtet, ihrer Gemeinde die Eröffnung des Gewerbebetriebs anzuzeigen und einen Fragebogen zur steuerlichen Erfassung einzureichen.

Mit dem BMF-Schreiben vom 12.06.2023 hat die Finanzverwaltung „aus Gründen des Bürokratieabbaus und der Verwaltungsökonomie“ geregelt, dass die Betrieber der o. g. Photovoltaikanlagen darauf verzichten können, ihre Erwerbstätigkeit nach § 138 Absatz 1 AO anzuzeigen und den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung auszufüllen.

Grenze für gewerblichen Grundstückshandel

Grundstücke können als private Veräußerungsgeschäfte gem. § 23 (1) EStG einkommensteuerfrei veräußert werden, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung zehn Jahre oder mehr vergangen sind.

Innerhalb der Zehnjahresfrist sind die Veräußerungsgewinne zu versteuern.

Gewerbebetriebe können bei der Ermittlung ihres Gewerbeertrags gem. § 9 (1) GewStG ihren Gewinn mindern, wenn zum Betriebsvermögen Grundstücke gehören, die nicht von der Grundsteuer befreit sind. Diese Kürzung entfällt jedoch beim gewerblichen Grundstückshandel.

Die Finanzbehörden gehen in der Regel von einem gewerblichen Grundstückshandel aus, wenn ein „enger zeitlicher Zusammenhang“ zwischen Anschaffung und Verkauf vorliegt. Demgemäß gilt als gewerblicher Grundstückshandel, wenn etwa innerhalb von fünf Jahren mindestens vier Objekte veräußert werden.

Das Finanzgericht Münster hat im Urteil vom 26.04.2023 (13 K 3367/20 G), begründet, dass nach der Rechtsprechung des BFH ist der Fünfjahreszeitraum jedoch nur ein Indiz ist. Darüber hinaus sind weitere besondere Umstände zu berücksichtigen, durch die der Beobachtungszeitraum verlängert wird. So darf der Grundstückseigentümer über die Vermietung und Verpachtung hinaus keinen „branchennahen“ Hauptberuf ausüben. Im Entscheidungsfall berücksichtigte der BFH auch, dass als Indiz gegen eine im Erwerbszeitpunkt bereits bestehende Verkaufsabsicht spricht vielmehr, dass für 80 % der aufgenommenen Darlehensbeträge eine längerfristige Laufzeit vereinbart wurde und daher eine Vorfälligkeitsentschädigung angefallen wäre.

Das Urteil ist zur Revision beim BFH zugelassen.

Anschlussfinanzierung bei Immobilienerwerb

Eine Anschlussfinanzierung bei Immobilienerwerb ist immer mit Zinsrisiken verbunden. Welche Möglichkeiten der Risikominderung gibt es?

Keine Sorge vor der Anschlussfinanzierung

(DJD). Die Bauzinsen sind in den vergangenen Monaten merklich in die Höhe geschnellt. Immobilienbesitzer, deren Zinsbindung demnächst ausläuft, fragen sich daher, wie sie die nächste Finanzierungsrunde stemmen können. Wichtig ist es in jedem Fall, keine Entscheidungen zu überstürzen, sondern die Optionen gründlich zu prüfen. Mit einer durchdachten Planung können sich die meisten Hauseigentümer die Anschlussfinanzierung gut leisten – und dabei häufig noch Geld sparen.

Lohnt sich ein Bankenwechsel für Anschlussfinanzierung?

Darlehensnehmer, deren Zinsbindung demnächst ausläuft, sollten nicht in Panik verfallen: In vielen Fällen ist die Erstfinanzierung mit einer Zinsbindung von mindestens zehn bis 15 Jahren abgeschlossen – nach Ablauf dieser Zeit ist schon ein größerer Teil des ursprünglichen Darlehens getilgt. Somit bleibt nur eine relativ geringe Restschuld.

„Seriöse Berater achten bereits beim Abschluss der Erstfinanzierung darauf, dass das Darlehen über den gesamten Zeitraum realistisch zu tragen ist“, beruhigt Stefan Vogelsang, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Nürnberg.

Anschlussfinanzierende sollten nach seinen Worten in jedem Fall prüfen, ob das aktuelle Kreditinstitut für die nächste Finanzierungsrunde noch die besten Konditionen bietet. In vielen Fällen ist der Wert der Immobilie in den vergangenen Jahren gestiegen. Während die Bank, bei der die Erstfinanzierung abgeschlossen wurde, häufig mit dem ursprünglichen Kaufpreis rechnet, setzt eine neue Bank den aktuellen Marktwert an. Ist dieser höher, kann dies zu einem günstigeren Zins führen – damit sinkt auch die monatliche Kreditrate.

„Oft bemühen sich Banken mit guten Konditionen eher um Neukunden und bieten ihren Bestandskunden einen höheren Zins an. Deshalb sollte man unbedingt verschiedene Angebote miteinander vergleichen“, so der Experte von Dr. Klein weiter.

Eigenkapital macht sich bezahlt

Häufig haben sich seit der Erstfinanzierung die finanziellen und persönlichen Rahmenbedingungen geändert. Ist das Einkommen gestiegen? Gibt es eine Erbschaft? Arbeitet ein Ehepartner nur noch halbtags?

Wer lediglich die bisherige Finanzierung verlängert, verschenkt viele Möglichkeiten, den Kredit an das eigene Leben anzupassen. „Und noch eines sollten Darlehensnehmer nicht vergessen: Eigenkapital kann auch bei der Anschlussfinanzierung die Restschuld und somit die Zinslast deutlich reduzieren.

Wem es also neben der aktuellen, monatlichen Kreditrate möglich ist, noch etwas Geld auf die hohe Kante zu legen, umso besser“, meint Stefan Vogelsang abschließend. Sein Tipp: Alternativ im Familienkreis nach Möglichkeiten fragen, um Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen.

Fazit

(DJD). Angesichts stark gestiegener Zinssätze blicken viele Immobilienbesitzer mit Sorge auf eine anstehende Anschlussfinanzierung. Für Panik besteht aber kein Grund: In vielen Fällen ist die Erstfinanzierung mit einer Zinsbindung von zehn bis 15 Jahren abgeschlossen, sodass schon ein Großteil des ursprünglichen Darlehens getilgt ist.

Allerdings sollte man prüfen, ob das aktuelle Kreditinstitut für die nächste Finanzierungsrunde noch die besten Konditionen bietet. „Oft bemühen sich Banken mit guten Konditionen eher um Neukunden und bieten ihren Bestandskunden einen höheren Zins an“, erklärt Stefan Vogelsang, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Nürnberg. Sein Tipp: Eigenkapital kann auch bei der Anschlussfinanzierung die Restschuld und somit die Zinslast deutlich reduzieren.

Tipp: Optimal finanzieren

Grundsteuererklärung – Bescheide prüfen

Immobileneigentümer hatten und haben immer noch großen Unterstützungsbedarf bei der Grundsteuererklärung und Prüfung der Bescheide.

Grundsteuererklärung sorgt für Dauerstress

Viele Immobilieneigentümer haben in den vergangenen Monaten mit ihrer Grundsteuererklärung gerungen, sich mit dem Zusammensuchen der Daten und der oft holprigen elektronischen Übermittlung herumgeschlagen. Etliche haben diese stressige Aufgabe aber auch ihrer Steuerberatungskanzlei übertragen, was dort für erheblichen Mehraufwand gesorgt hat. Insgesamt müssen schließlich etwa 36 Mil­lionen Grundstücke neu bewertet werden.

Bescheide der Finanzämter prüfen

Wenn Sie vom Finanzamt einen Bescheid zu Ihrer Grundsteuererklärung erhalten, dann dient er Ihnen zur Information. Bezahlen müssen Sie also erst einmal nichts.

Doch sollten Sie die Angaben im Grundsteuerwertbescheid unbedingt prüfen. Denn diese „Grundlagenbescheide“ enthalten die Bemessungsgrundlage für die spätere neue Grundsteuer.

Kontollieren Sie jetzt genau, weil falsche Angaben oder Be­rechnungen später teuer werden können. Wird ein Fehler nicht aufgedeckt, wird er in die Berechnung der neuen Grundsteuer mitübertragen.

Achtung Falle:

Entdecken Sie später einen Fehler bei der Grundsteuerberechnung der Gemeinde, können Sie den Grundsteuerwertbescheid nicht mehr anfechten.

Deshalb: Schieben Sie die Prüfung nicht auf die lange Bank. Denn Sie haben nur einen Monat Zeit, um gegen Fehler vorzugehen.

Was sollten Sie im Grundsteuerwertbescheid prüfen?

Beim sogenannten „Bundesmodell“:

• Gemarkung, Flurstücksnummer
• Fläche des Grundstücks
• Gebäudeart (zum Beispiel Einfamilienhaus)
• Wohnfläche
• Nutzfläche (= betrieblich genutzte Fläche)
• Anzahl Garagen
• Baujahr bzw. Restnutzungsdauer
• Bodenrichtwert
• Eigentümer

Liegt Ihr Grundstück in einem Bundesland mit eigenem Grundsteuermodell, so müssen ggf. weniger Punkte geprüft werden. In Bayern zum Beispiel kommt es lediglich auf die Wohnfläche bzw. Nutzfläche und die Fläche des Grundstücks an, eventuell noch die Fläche der Garage.

Bei Unstimmigkeiten sollten Sie beim Finanzamt, das den Bescheid erlassen hat, innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Gute Steuerprogramme liefern dafür Vorlagen. Sie können auch persönlich beim Finanzamt einen Einspruch mündlich „zur Niederschrift“ einlegen.

Wenn Sie Hilfe brauchen

Nach einer Umfrage des Marktforschungsinstituts Innofact war für ein Drittel der befragten Steuerberater und Steuerberaterinnen die Arbeit mit der Grundsteuererklärung kaum zu bewältigen. Die Kanzleien stießen an die Grenze ihrer Leistungsfähigkeit. Weitere 39 Prozent sagten, es habe sich um viel Arbeit gehandelt, sie sei aber noch gut zu bewerkstelligen gewesen. Insgesamt schätzen drei Viertel den Aufwand als „hoch“ oder sogar „sehr hoch“ ein.

Vertrauenswürdige Beratung ist bei Finanzen wichtig

Foto: DJD/Gelbe Seiten Marketing

Der große Ansturm bei der Grundsteuererklärung macht einmal mehr deutlich, wie wichtig für viele Menschen eine gute und vertrauenswürdige Beratung ist. Das gilt nicht nur für die Grundsteuer, die in den vergangenen zwölf Monaten Platz vier der in der Steuerberatung angefragten Themen belegte. Auf den ersten drei Plätzen lagen die Erstellung von Steuererklärungen inklusive Prüfung der Bescheide, die Vertretung gegenüber Finanzbehörden sowie die betriebswirtschaftliche Beratung in Bereichen wie Rechnungswesen, Controlling und Kostenanalyse.

Doch wie finden Sie einen guten Steuerberater oder eine Steuerberaterin mit freien Kapazitäten für eine langfristige Zusammenarbeit? Zuerst bietet sich fast immer das Internet an. Dort finden Sie auch das Branchenverzeichnis Gelbe Seiten unter www.gelbeseiten.de. Viele Ältere kennen das noch als gedrucktes Exemplar. Im Internet gibt es nicht nur eine einfache und übersichtliche Suche, sondern Sie können auch sofort über die Plattform Kontakt aufnehmen und sich ein Angebot einholen.

Seriöse Angebote einfach finden

Zudem können Nutzer und Nutzerinnen des beliebten Portals sicher sein, vertrauenswürdige und seriöse Angebote zu erhalten. Dieser Bewertung schließen sich auch die von Innofact befragten Steuerfachleute an. Der Umfrage zufolge schätzen mehr als drei Viertel der Kanzleien besonders die Vertrauenswürdigkeit von Gelbe Seiten, zwei Drittel haben die Seriosität hoch bewertet, aber auch die Unterstützung, die das Portal bei der Erreichung der eigenen Ziele leiste.

Quellen: djd, Steuerblick 02/23

Siehe auch: „Gericht urteilt gegen Scholz’ Grundsteuer – ‚Schallende Ohrfeige für die Regierung'“ (fucus.de, 01. 12. 2023)