Schwarzarbeit – gravierende Nachteile für Immobilieneigentümer

Schwarzarbeit scheint für Immobilieneigentümer mitunter zwar illegal, aber vorteilhaft zu sein – die gravierenden Nachteile fallen meist erst später auf die Füße.

Schwarzarbeit für Immobilieneigentümer – wann liegt sie vor?

Schwarzarbeit vs. SteuernSchwarzarbeit, beispielsweise bei Renovierungen an Immobilien scheint mitunter für beide Seiten Vorteile zu haben. Doch wann ist die Grenze zu „Freundschaftsleistungen“ überschritten und wann liegt unter Umständen Schwarzarbeit vor?

Schwarzarbeit ist illegal – das weiß wohl jeder. Doch scheint sie manchen lukrativ, weil damit die Chance genutzt wird, Steuern und Sozialabgaben einzusparen. Auch wenn es nicht immer den Beteiligten bewusst ist: Unwissenheit schützt vor Strafe nicht, auch nicht vor weiteren Konsequenzen schützt.

Dienst- oder Werkleistungen, die ohne Gewinnerzielung oder Vergütung erbracht werden, gelten nicht als Schwarzarbeit.

Im Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung – oder kurz „Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz“ (SchwarzArbG) – § 1 (2) ist in Deutschland seit 2004 festgelegt, was als „Schwarzarbeit“ gilt.

Kurz gesagt gilt als Schwarzarbeit eine Tätigkeit, bei der gegen Gesetze verstoßen wird, wie beispielsweise:

  • Verstoß gegen das Steuerrecht;
  • Verstoß gegen das Sozialversicherungsrecht;
  • Nicht-Einhaltung der Mitteilungspflicht gegenüber Behörden und Sozialträgern;
  • fehlende Anmeldung eines Gewerbes;
  • fehlende Eintragung in die Handwerksrolle.

Dadurch erhoffen sich Auftraggeber und Auftragnehmer ggf. bis zu 19 % Mehrwertsteuer, bis zu 42 % oder gar 45 % Einkommensteuer und ca. 20 % Sozialabgaben zu sparen. Ganz abgesehen davon, dass das Entgelt vielleicht auch noch unter die übliche Vergütung gedrückt wird.

Schwarzarbeit ist jedoch auch mit handfesten wirtschaftlichen Nachteilen verbunden.

Keine Gewährleistungsansprüche für Auftraggeber

Wer als Auftraggeber eine Handwerkerleistung „schwarz bezahlt“, also ohne Rechnung, hat schlechte Karten, wenn Leistungsmängel auftreten. Grundsätzlich bestehen keine Ansprüche auf Gewährleistung. Ob feuchte Wände, abblätternde Tapete oder Farbe, Kurzzschlüsse in der Elektroleitung… Pfusch bleibt Pfusch. Auftragnehmer müssen nicht nachbessern, Versicherungen müssen nicht zahlen.

Das hat der Bundesgerichtshof klar entschieden und damit dem Auftraggeber jegliche Ansprüche auf Gewährleistung abgesprochen (BGH-Urteil, 01.08.2013, Az. VII ZR 6/13).

Kein Vergütungsanspruch für Auftragnehmer

Doch auch Auftragnehmer haben Probleme, weil sie keinen Anspruch auf angemessene Bezahlung haben. So hat das OLG Düsseldorf entschieden (OLG Düsseldorf, 21.01.2020, Az. I-21 U 34/19) zeigt. Der Auftraggeber zahlte angeblich nicht den Gesamtbetrag. Auch bei einer  Vereinbarung über Schwarzarbeit entfällt jeder gesetzliche Anspruch auf Bezahlung und Gewährleistung.

Tipp für Immobilieneigentümer

Statt sich auf Schwarzarbeit einzulassen sollten Immobilieneigentümer statt der gesetzeswidrigen Schwarzabeit lieber die gesetzeskonformen steuerliche Möglichkeiten nutzen.

Als Vermieter oder Verpächter können sie die Leistungen an und in ihren Mietobjekten entweder sofort als Werbungskosten steuerlich absetzen oder als nachträgliche Herstellkosten über die Nutzungsdauer abschreiben. Gegebenfalls ist es auch möglich, gem. § 9 UStG steuerpflichtig zu vermieten oder zu verpachten und dadurch die Vorsteuer ziehen zu können.

Privatperson können die Arbeitsleistungen an ihrem Eigenheim oder ihren gemieteten Räumen inklusive Anfahrt als „haushaltsnahe Handwerkerleistungen“ gem. § 35a EStG bis 20 % der Kosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr als Steuerermäßigung nutzen.

Krisen-Toolbox

Immobilienpreise nach Corona-Krise

Die Corona-Krise wirkt sich auch auf Immobilienpreise aus – doch wie, das erscheint derzeit vielen als Buch mit sieben Siegeln. Welche Anhaltspunkte gibt es für die künftige Tendenz?

Corona-Krise dämpft Immobilienpreise

Corona-Krise und ImmobilienpreiseErinnern Sie sich noch, wie in den letzten Jahren die Immobilienpreise im Bundesdurchschnitt stiegen. Immobilienexperten der KPMG und der Immobilienakademie IREBS an der Universität Regensburg stellten in ihrer Studie Anfang Juni 2019 fest, dass in fast allen Nutzungsarten Immobilienpreise und Mieten Höchststände erreicht haben.

Besonders in den Ballungszentren wurde Immobilieneigentum für Durchschnittsverdiener schon kaum noch bezahlbar. Und jetzt?

„Die Corona-Krise hat den Immobilienmarkt erreicht. Für alle, die vom Eigenheim träumen, sind das keine guten Nachrichten. Zwar sinken die Preise für Häuser und Wohnungen, jedoch werden auch die Geldgeber wieder strenger.“ (n-tv.de, 10.04.2010)

Viele Experten rechnen nun erneut mit einem Boom nach Preisrückgängen! Doch wie realistisch ist diese Erwartung?

Nachfrage-Angebots-Schere bleibt

Im März begann in Deutschland der Ausnahmezustand der Corona-Krise. Im Zeitraum von Anfang März bis Mitte April 2020 sank die Anzahl der neu inserierten Mietwohnungen um ca. 38 Prozent. In den Großstädten sank das Angebot drastischer um minus 40 Prozent.

Aufgrund der wegfallenden Einnahmen infolge Kurzarbeit oder gar Wegfalls der Einnahmen haben viele Mieter zunächst ihren Umzug aufgeschoben. Wohnungsbesichtigungen fanden kaum noch statt – sind jetzt zunehmend wieder eher möglich.

Doch wer eine neue Wohnung braucht oder will, sucht zumindest langfristig weiter. Doch was für eine Wohnung und wann? Wenn die Arbeitslosigkeit steigt und die Katastrophenpolitik längere Zeit zu Einnahmeausfällen führt, wieviel Geld können Mieter dann noch für eine Wohnung aufbringen? Bedarf an Wohnraum ist nicht gleich zahlungsfähige Nachfrage.

Mieten steigen schon wieder

In den letzten Wochen registrierten Experten, dass die Mietpreis-Entwicklung zwischen -0,2 und +2,2 Prozent lag. Während in den Großstädten die Mieten eher sanken, sinde sie auf dem Land moderat gestiegen. Investoren könnten diese Tendenz nutzen.

Insbesondere seit Mitte April steigen die Mieten insgesamt wieder leicht. Hier wirkt wohl auch die Hoffnung, dass die Krisenprogramme der Regierungen finanziell bei den Verbrauchern ankommen. Ein Blick auf die Erfahrungen nach der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 scheint das zu bestätigen. Damals erholte sich der Markt für Mietwohnungen sehr schnell erholte und boomte dann sogar.

Finanzexperten und Politiker sehen allerdings zunehmend, dass die Corona-Krise zu einer stärkeren Rezession führt als die Krise 2008 (siehe bereits nzz.ch, 16.03.2020)

Zwickmühle für Immobilieninvestoren

Viele Immobilieninvestoren nutzen die steuerlichen und Liquiditätsvorteile einer Kreditfinanzierung.

„Problematisch für den einen oder anderen Käufer ist allerdings die Markteinschätzung der Banken, die offenbar auch mit sinkenden Immobilienpreisen rechnen und die Praxis ihrer Kreditvergabe entsprechend anpassen. So hat etwa die Hamburger Sparkasse gerade mitgeteilt, dass sie für Neukunden keine Baufinanzierungen mehr anbietet…

Einen anderen Weg beschreitet die Münchener Hypothekenbank. Sie bietet seit Ende März keine 100-Prozent-Finanzierungen mehr an, sondern vergibt Kredite nur noch bis 80 Prozent des Kaufpreises…

Andere Institute, wie die Wüstenrot, BBBank oder auch die ING teilen mit, dass sie für Finanzierungen von mehr als 80 Prozent des Kaufpreises höhere Zinsaufschläge verlangen.“ (n-tv.de, 10.04.2010)

Diese Reaktion der Geldinstitute stimmen auch mit den Empfehlungen von Creditreform an einen begrenzten Kundenkreis überein:

Kreditzurückhaltung

Wer über ausreichende Liquidität verfügt, die für die Immobilieninvestition reserviert ist, wird sich von dieser Kreditpolitik nicht beeindrucken lassen. Allerdings kann es nicht schaden, dabei auch zu berücksichtigen: Auch Mieter haben Kredite und sind möglicherweise von Banken so abhängig, dass ihre finanziellen Spielräume für Wohnen begrenzter sind.

Fazit:

Immobilieninvestoren müssen aktuell deutlich mehr Einflussfaktoren auf ein nachhaltiges Investment beachten, als noch vor der Corona-Krise.

Betongold statt Sparbuch

Corona – was wird mit meiner Immobilie?

Wegen der Corona Panik fragen sich viele Immobilieneigentümer, soll ich jetzt lieber verkaufen oder noch warten, wie sich der Markt entwickelt?

Corona – was wird mit meiner Immobilie

Corona und ImmobilienpreiseViele Immobilieneigentümer fragen sich in Krisensituationen: Soll ich jetzt lieber verkaufen oder noch warten, wie sich der Markt entwickelt?

Gleichzeitig fragen sich Kaufinteressenten: Soll ich jetzt kaufen oder warten, ob die Preise vielleicht fallen und ich dann günstigere Investitionsobjekte finde?

Kalkulation für Vermieter

Angesichts des massenhaften Ausfalls von Einkünften durch (zeitweilige) Arbeits- oder Berufsverbote fragen sich Vermieter nun: Was wird aus meinen Mieteinnahmen?

Folgende Möglichkeiten gibt es

  • Vielleicht haben Sie Glück, und Ihre Mieter zahlen auch weiter die Miete, weil sie über hinreichende Einnahmen oder Rücklagen verfügen. Dann läge kein Grund zum Mietausfall vor.
  • Wenn Ihre Mieter in Zahlungsschwierigkeit geraten, gibt es inzwischen einige staatliche Unterstützungen für Mieter und Vermieter. Diese sollen ab 01.04.2020 in Kraft gesetzt werden. Sprechen Sie mit den Mietern und verweisen Sie diese auf ihre Möglichkeiten.
  • Wenn Sie jetzt keine Miete erhalten, gilt eventuell: Kündigung wegen Mietrückständen ist gesetzlich untersagt. Selbst wenn Sie (noch) kündigen könnten: Glauben Sie, aktuell einen neuen Mieter zu finden?

Wenn Ihre Mieter bisher zuverlässig gezahlt haben, werden sie mit hoher Wahrscheinlichkeit auch in Zukunft wieder zahlen.

Bringt Sie der Mietausfall in existenzielle Schwierigkeiten, dann ist Ihre beste Chance immer noch, das Gespräch zu suchen.

Kalkulation für Käufer

Stecken Sie schon mitten im Kaufprozess und fragen sich nun, wie es weitergeht?

  • Ein Notartermin lässt sich auch gegenwärtig vereinbaren, sofern Notar und Verkäufer zustimmen. Andernfalls gilt: Aufgeschoben ist nicht aufgehoben.
  • Waren Sie noch nicht soweit im Kaufprozess, lohnt es sich bestimmt, noch zu warten. Verzichten Sie auf Besichtigungen. Die meisten Makler akzeptieren das auch.

Außerdem können Sie hoffen, dass die Immobilienpreise in den nächsten Monaten noch fallen werden. Akut haben Sie kaum etwas zu verlieren!

Kalkultation für Verkäufer

Sie wollten gerade Ihre Immobilie verkaufen? Dann sollten Sie derzeit wohl Ihre Pläne auf Eis legen. Das Kaufinteresse sinkt, solange die Panik anhält.

Wie sich in dieser Zeit und unmittelbar nach der Krise die Immobilienpreise entwickeln, wissen auch Experten nicht.

Eventuell lohnt es sich, über Alternativen nachzudenken: Beispielsweise Renovierungen und Sanierungen vorzunehmen, oder die Immobilie anders zu vermieten (an eine WG, möbliert) und zu warten, wie sich der Markt entwickelt.

Gewiss bleibt: In unseren Breiten brauchen die Leute immer ein Dach über dem Kopf!

Immobilien Best Practice

Immobilien Best-Practice – Dokumente, Infos und Tools für Investoren – Hier klicken!

 

Betongold statt Sparbuch?

Betongold statt Sparbuch? – Kann das eine Alternative sein, die sich für lohnt? Worauf ist zu achten, damit das Geld sicher angelegt ist?

Unter welchen Voraussetzungen lohnt sich Betongold statt Sparbuch?

(djd). Immobilien als Kapitalanlage nutzen und das Vermögen in Betongold investieren? Angesichts drohender Negativzinsen beim Sparbuch scheint das eine gute Idee zu sein. Allerdings lässt die hohe Nachfrage die Immobilienpreise weiter ansteigen – lohnt sich da noch ein Kauf als Kapitalanlage?

Die Lage zählt immer

Sparbuch oder Betongold?

Foto: djd/Dr. Klein Privatkunden/Getty Images/Sam Edwards

Aufgrund der niedrigen Zinsen erhalten Immobilienkäufer die Finanzierung nahezu zum Nulltarif. Andererseits schmälern die stark steigenden Preise die mögliche Rendite. Deshalb empfiehlt etwa Bernd Schatz, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Überlingen, einige grundsätzliche Überlegungen anzustellen, angefangen mit der Lage des Investitionsobjektes: „Die Lage ist und bleibt der zentrale Faktor für die Bewertung einer Immobilie. Dazu müssen sowohl die Makro- als auch die Mikrolage betrachtet werden.“ Unter Makrolage versteht der Fachmann die Attraktivität und Zukunftsfähigkeit der Region oder Stadt ebenso wie ihre wirtschaftliche Kraft.

Mit Mikrolage wird die direkte Umgebung bezeichnet: Befinden sich Parks, Grünflächen und andere Freizeiteinrichtungen sowie Shopping-Gelegenheiten in der Nähe? Handelt es sich um eine eher ruhige Gegend oder besteht ein hoher Lärmpegel? Nicht zuletzt: Wie steht es um Image und Beliebtheit des jeweiligen Stadtviertels?

Beim Thema Lage spielt die eigene Risikobereitschaft eine wichtige Rolle. „Wer aktuell in eine Wohnung in der Münchner Innenstadt investiert, hat zwar eine Top-Lage und nahezu kein Risiko eines Mietausfalls, darf angesichts der enormen Preise aber nur wenig bis keine Rendite erwarten“, meint Bernd Schatz. „Wer dagegen in eine weniger begehrte Stadt investiert, hat höhere Renditechancen, nimmt allerdings auch größere Risiken in Kauf.“

Drei Wege führen zur Rendite

Um mit einem Immobilieninvestment Rendite zu erzielen, gibt es drei Möglichkeiten: Man kann das Objekt dauerhaft vermieten, es nur einige Jahre vermieten und anschließend verkaufen oder eine Bestandsimmobilie kaufen, sanieren und direkt weiterverkaufen. Viele Privatanleger entscheiden sich für die erste Variante.

Um die mögliche Rendite zu errechnen, wird der Kaufpreis inklusive aller Neben- und Sanierungskosten den Mieteinnahmen und Steuervorteilen gegenübergestellt. Je schneller die Ausgaben durch die Einnahmen erwirtschaftet sind, desto rentabler ist das Investment. Siehe auch „Drei Immobilien-Renditen“.

Auch die Finanzierung erfordert Fachkenntnisse: „Wird die Immobilie nicht selbst genutzt, wird das vorhandene Budget anders beurteilt. Gleichzeitig sollten nicht mehr als 20 Prozent Eigenkapital eingesetzt werden, da sich die Zinskosten des Darlehens steuerlich absetzen lassen“, fasst Spezialist Schatz zusammen.

Fazit

(djd). Klassische Geldanlagen werfen kaum noch Renditen ab. Gefragt sind Alternativen wie der Kauf und die Vermietung einer Immobilie. Allerdings steigen aufgrund der hohen Nachfrage auch die Immobilienpreise. Umso wichtiger ist es für Anleger, einige grundsätzliche Aspekte zu betrachten. Ausschlaggebend ist stets die Lage, sie entscheidet über Attraktivität und Vermietbarkeit des Objektes.

Die Auswahl hängt unter anderem von der eigenen Risikobereitschaft ab, sagt Bernd Schatz, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein. „Wer in eine weniger begehrte Stadt investiert, hat höhere Renditechancen, nimmt allerdings größere Risiken in Kauf.“ Zudem empfiehlt der Fachmann, für eine Immobilie, die vermietet werden soll, nicht mehr als 20 Prozent Eigenkapital einzusetzen.

Betongold statt Sparbuch

So berechnet sich eine Leibrente

Leibrente vom Immobilienbesitz klingt verlockend. Doch wie berechnet sich diese und welchen Nutzen bietet sie? An einem Beispiel wird die Funktionsweise einer Immobilienrente deutlich.

So berechnet sich eine Leibrente

Leibrente

Foto: djd/Deutsche Leibrenten

(djd). Umfragen zufolge möchten neun von zehn Ruheständlern auf keinen Fall aus ihrem Eigenheim ausziehen. Doch viele würden trotzdem gerne das in der Immobilie gebundene Vermögen nutzen. Denn mit dem Ausscheiden aus dem Berufsleben wird das Geld merklich knapper.

Eine Lösung bietet etwa die Immobilien-Leibrente. Sie sichert den Verbleib in der vertrauten Umgebung und sorgt zugleich für regelmäßige monatliche Einnahmen – bis zum Lebensende. Senioren ab 70 Jahren verkaufen dabei ihre Immobilie und bekommen im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht sowie eine lebenslange Rente. Beides wird an erster Stelle im Grundbuch verankert. Das macht die Immobilienrente zum sicheren Modell der Altersfinanzierung.

Den Taschenrechner gezückt

Mit welchen Einnahmen können Senioren dabei kalkulieren? Die Deutsche Leibrenten AG hat ein Beispiel für ein Paar im Alter von jeweils 75 Jahren durchgerechnet. Für die Immobilie wurde ein Verkehrswert von 300.000 Euro zugrunde gelegt. Die Restlebenserwartung für beide Senioren liegt laut Statistischem Bundesamt bei etwas mehr als 14 Jahren, also etwa 170 Monaten. Rechnet man den Immobilienwert auf die verbleibenden Lebensmonate um, ergeben sich pro Monat rund 1.770 Euro.

Da das Paar ein lebenslanges Wohnrecht hat und keine klassische Miete für die Immobilie mit 120 qm Wohnfläche zahlen muss, wird vom Verkehrswert der Wert des Wohnrechts und der Instandhaltung abgezogen. In der Summe sind das im Beispiel 1.020 Euro pro Monat. 1.770 Euro minus 1.020 Euro: Damit verbleiben als monatliche Leibrente bis zum Lebensende gut 750 Euro. Mit dem „abgewohnten“ Wohnrecht schützen sich die Eigentümer lebenslang vor Mietsteigerungen. Unter www.deutsche-leibrenten.de gibt es weitere Infos.

Restschulden tilgen

Möglich sind bei der Immobilienrente nicht nur monatliche Zahlungen, sondern auch eine Kombination mit einem Einmalbetrag. Das bietet Senioren die Chance, auf der Immobilie lastende Restschulden zu tilgen. Das Paar könnte sich also etwa zu Vertragsbeginn 40.000 Euro auszahlen lassen. Im konkreten Fall würden sie zusätzlich zur Einmalzahlung eine lebenslange monatliche Rente in Höhe von 515 Euro bekommen.

„Für ihre Immobilie haben die Senioren oft hart gearbeitet und auf vieles verzichtet“, so Erhard Hackler, Vorstand der Deutschen Seniorenliga. Wenn das Geld im Alter nicht reicht, solle man sich damit beschäftigen, das darin gebundene Vermögen zu nutzen. Mit einer Immobilienleibrente könne Betongold in Bares umgewandelt werden, ohne dass man ausziehen muss. „Gerade wenn Senioren im eigenen Heim bleiben möchten, sollten sie rechtzeitig Kassensturz machen und professionell planen“, rät auch Prof. Dr. Heinrich Schradin von der Uni Köln.

Fazit

(djd). Eine sogenannte Immobilienrente sichert Senioren den Verbleib in der vertrauten Umgebung und sorgt zugleich für regelmäßige monatliche Einnahmen – bis zum Lebensende. Über 70-Jährige verkaufen dabei ihre Immobilie und bekommen im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht sowie eine lebenslange Rente. Beides wird an erster Stelle im Grundbuch verankert. Die Deutsche Leibrenten AG hat ein Beispiel für ein Paar im Alter von jeweils 75 Jahren durchgerechnet. Zugrunde gelegt wurde ein Verkehrswert der Immobilie von 300.000 Euro und eine Restlebenserwartung von 14 Jahren für beide Senioren. Als monatliche Leibrente verblieben bis zum Lebensende gut 750 Euro. Mehr Infos gibt es unter www.deutsche-leibrenten.de.

Empfehlung

Mehr Rente mit Immobilien, gibt es das denn überhaupt? Ständig ist von der Notwendigkeit der privaten Altersvorsorge in Form von Riester-Rente, Rürup-Rente, Rente aus der privaten Rentenversicherung oder „Deutschland-Rente“ die Rede.

Darüber wird die private Altersvorsorge mit Immobilien vergessen. Doch mit Haus und Wohnung lassen sich ebenfalls private Zusatzrenten erzielen. Dazu zählt beispielsweise die Immobilien-Leibrente mit lebenslangem Wohnrecht im miet- und schuldenfreien Eigenheim.

Immobilienfinanzierung mit Weitsicht

Immobilienfinanzierung mit Weitsicht geht nur mit gründlicher Planung. Was gehört alles dazu und welche Fehler sind zu vermeiden?

Immobilienfinanzierung mit gründlicher Planung

Immobilienfinanzierung clever planen

Foto: djd/Bauherren-Schutzbund

(djd). Aufgrund extrem niedriger Zinsen und steigender Mieten steht die Anschaffung einer eigenen Immobilie bei vielen Deutschen weit oben auf der Wunschliste. Neben der Suche nach einem passenden Objekt sollte man auch frühzeitig die Immobilienfinanzierung gründlich planen und Nebenkosten berücksichtigen, rät Florian Becker, Geschäftsführer der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB).

Zu den Kosten, die sofort anfallen, gehören zum Beispiel Maklergebühren, Gebühren für den Notar und Grundbucheintrag, die Grunderwerbssteuer. Zusätzlich bei gebrauchten Immobilien planen Investoren Kosten für Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten. Auch längerfristige Aufwände gilt es zu beachten. Grundsteuer und Versicherungen sind regelmäßig zu entrichten, zudem sollte genügend finanzieller Rücklagenspielraum für spätere Renovierungen und Instandhaltungen erhalten bleiben. Unter www.bsb-ev.de können Interessierte ein kostenloses Ratgeberblatt „Baufinanzierung“ mit vielen Tipps zum Thema herunterladen.

Laufzeit der Immobilienfinanzierung an die Lebensplanung anpassen

Grundsätzlich sollte die Immobilie so finanziert werden, dass sie spätestens zum Renteneintritt schuldenfrei ist. Denn der Beginn der gesetzlichen Rente geht im Regelfall mit Einkommenseinbußen einher. Deshalb bieten Bauträger oder Makler in vielen Fällen die Finanzierung gleich mit an. Wer viel Kredit für eine möglichst hohe Bau- oder Kaufsumme will, wird die Rückzahlung über viele Jahre bevorzugen. Hier sollte man auf jeden Fall Alternativangebote von verschiedenen Instituten einholen. Zudem empfiehlt es sich, sowohl monatliche Raten als auch die Laufzeit an die eigene Lebensplanung anzupassen.

Extrem niedrige Zinsen sind meist mit strengen Bedingungen verbunden

Werbliche Versprechungen sind häufig nicht verbindlich: Extrem niedrige Zinsen sind in der Regel an Bedingungen wie einen sehr hohen Eigenkapitalanteil gebunden. Zum Vergleich verschiedener Angebote kann es sich lohnen, einen Baufinanzierungsvermittler einzuschalten – zumindest einen Kreditvergleich vorzunehmen und einen Immobilienfinanzierungsrechner zu nutzen.

Thomas Knedel: Erfolg mit Wohnimmobilien

Vorsicht bei Bereitstellungszinsen

Die meisten Banken verlangen Bereitstellungszinsen, wenn sich der Abruf des Darlehensbetrags verzögert. Üblicherweise werden diese Zinsen in Höhe von rund drei Prozent pro Jahr nach drei oder sechs Monaten fällig. Bereits bei einem Darlehensbetrag von 100.000 Euro, der ein Jahr lang nicht abgerufen wird, beläuft sich das auf circa 3.000 bis 6.000 Euro Zinsen. Doch viele Banken lassen mit sich reden und bieten bis zu zwölf Monate ohne Bereitstellungszinsen.

Das Wichtigste in Kürze

(djd). Wegen niedriger Zinsen und steigender Mieten denken viele über den Bau oder Kauf einer eigenen Immobilie nach. Die dazugehörige Finanzierung sollte weitsichtig geplant sein, um später finanzielle Engpässe zu vermeiden. Laut der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) sind zum Beispiel die Nebenkosten zu berücksichtigen, die für Makler, Grundbucheintrag, Notar oder Grundsteuer anfallen. Bei gebrauchten Immobilien können auch Renovierungs- oder Modernisierungskosten anstehen. Nicht zuletzt sollte die Finanzierung so ausgelegt sein, dass die Immobilie bis zum Renteneintritt schuldenfrei ist und noch Luft bleibt, um Rücklagen für spätere Renovierungen zu bilden. Ein kostenloses Ratgeberblatt „Baufinanzierung“ steht unter www.bsb-ev.de zum Download bereit.

Photovoltaikanlage Versicherung gegen Sturmschäden und Ausfallrisiken

Wer eine Photovoltaikanlage nutzt, sollte auch an eine Versicherung gegen Sturmschäden und Ausfallrisiken denken und vorsorgen. Denn Schäden können doppelt ins Geld gehen…

Photovoltaik Versicherung – bei jedem Wetter auf der Sonnenseite

Photovoltaikanlage Versicherung

Foto: djd/Waldenburger Versicherung AG/ArTo – stock.adobe.com

(djd). Die Bundesbürger haben ihre Begeisterung für erneuerbare Energien entdeckt, allen voran für Strom. Tausende Eigenheimbesitzer haben bereits das Dach ihres Zuhauses mit einer Photovoltaikanlage (PV) ausgestattet. Viele weitere schmieden entsprechende Pläne.

Der selbst erzeugte Ökostrom macht unabhängiger von den Versorgungsnetzen sowie zukünftigen Preissteigerungen. Die gesunkenen Kosten für die Anlagentechnik, Fördermittel und auch die wachsende Verbreitung der Elektromobilität dürften dazu führen, dass der Solarboom in den kommenden Jahren anhält. Laut einer Studie von EuPD Research ist bis 2035 eine Vervierfachung der Neuinstallationen möglich. Für das Jahr 2018 wurden bundesweit knapp 57.000 neuinstallierte PV-Kleinanlagen unter 10 kWp gezählt.

Investition vor Ausfallrisiken schützen

Eine Photovoltaikanlage ist ein komplexes Technologieprodukt und wird deshalb oft über einen längeren Zeitraum finanziert. Steuerlich bildet es ein selbstständig nutzbares Wirtschaftsgut – unabhängig vom Gebäude. Der Einstieg in selbst erzeugte regenerative Energie kann so viel kosten wie ein Mittelklassefahrzeug. Umso wichtiger ist es, sich vor finanziellen Risiken zu schützen.

Was ist beispielsweise, wenn ein Sturm mit Orkanböen die Installation beschädigt? Zusätzlich zu den Reparaturkosten kommen dann auf den Hauseigentümer noch finanzielle Ausfälle hinzu, solange die PV-Installation außer Betrieb bleiben muss. Entsprechend negativ entwickelt sich die erhoffte Rendite der Investition.

Diese Risiken sind mit gängigen Gebäudeversicherungen nicht immer ausreichend abgedeckt. Um sich vor Schäden an der Anlage sowie vor dem Ausfallrisiko zu schützen, bietet sich eine spezielle Photovoltaikversicherung etwa der Waldenburger Versicherung an. Gerade die vergangenen Jahre haben schließlich gezeigt, dass regionale Schlechtwetterereignisse mit teils massiven Sturmschäden spürbar zunehmen.

Versicherungen mit nachhaltigen Leistungen

Die Photovoltaikpolice leistet bei unvorhergesehen eintretenden Schäden neben der Sachversicherung eine Entschädigung für den Nutzungsausfall sowie weitere andere Kosten. Wird zum Beispiel der gemäß Gutachten prognostizierte Jahresenergieertrag der Photovoltaikanlage durch eine verminderte Globalstrahlung um mehr als zehn Prozent unterschritten, ersetzt die Versicherung den dadurch entstehenden Minderertrag.

Unter www.waldenburger.com gibt es ausführliche Informationen dazu. Der Anbieter aus Baden-Württemberg setzt bewusst auf Nachhaltigkeit und bietet beispielsweise auch in der Haftpflicht-, Hausrat- und Wohngebäudeversicherung Mehrleistungen für einen nachhaltigen Schadenersatz.

[Neu] Sonderabschreibung für neugebaute vermietete Immobilien

Sonderabschreibung für neugebaute vermietete Immobilien ist vorübergehend wieder möglich. Welche Bedingungen müssen Investoren jedoch beachten, um sie nutzen zu können?

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Sonderabschreibung für MietwohnungsneubauSeit dem 09.08.2019 gibt es eine neue steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus. Damit hofft die Regierung, dass private Investoren mehr neuen und bezahlbaren Wohnraum schaffen. Denn sie können jetzt eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau gemäß § 7b EStG nutzen.

Worin besteht der steuerliche Vorteil für Investoren?

Investoren können unter bestimmten Bedingungen neben der regulären linearen AfA von zwei Prozent im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu jährlich 5 % Sonderabschreibung nutzen. Für vier Jahre ergibt das insgesamt 28 % Abschreibung auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes.

Beispielrechnung für Sonderabschreibung

Für ein Mehrfamilienhaus wurde am 20.05.2019 ein Bauantrag gestellt, Nach Fertigstellung im Juli 2020 wird  das Haus privat vermietet. Im Haus gibt es drei Wohnungen zu je 70 m². Die Herstellungskosten für das Gebäude betragen 450.000 EUR. Bis zu maximal 5 % pro Jahr ist die Sonderabschreibung in voller Höhe nutzbar.

Die Sonderabschreibung wäre wie folgt zu berechnen:

zulässige Bemessungsgrundlage: 2.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche.
Gesamtbemessungsgrundlage: 2.000 EUR x 210 m² = 420.000 EUR

Folgende Beträge können als Abschreibung geltend gemacht werden:

1. Sonderabschreibung
Fertigstellungsjahr 2020: 5 % (nicht zeitanteilig) x 420.000 EUR = 21.000 EUR
Jahre 2021 bis 2023: 3 x 21.000 EUR = 63.000 EUR

2. Lineare AfA
Fertigstellungsjahr 2020: 450.000 EUR x 2 % = 9.000 EUR, zeitanteilig 6/12 = 4.500 EUR
Jahre 2021 bis 2023: 3 x 9.000 EUR = 27.000 EUR
Gesamte Abschreibung bis 31.12.2023: 115.500 EUR

Bei einem angenommenen Durchschnittssteuersatz von 30 % beträgt die Steuerersparnis 34.650 EUR.

Ab 01.01.2024 beträgt der steuerliche Restwert 334.500 EUR (450.000 EUR ./. 115.500 EUR). Die Absetzung für Abnutzung nach Ablauf des Begünstigungszeitraums richtet sich nach § 7a Abs. 9 EStG.

Es ist wie folgt zu rechnen:

Restwert-Afa 334.500 EUR : 46,5 (46 Jahre und 6 Monate) = 7.193 EUR pro Jahr

 

Voraussetzungen für die neue Sonderabschreibung

Folgende wesentliche Voraussetzungen müssen die Investoren einhalten, um die Sonderabschreibung nutzen zu können:

  • Sie müssen in der Zeit vom 31.08.2018 bis 31.12.2021 neue Wohnräume zur Vermietung anschaffen oder errichten. Für Ferienwohnungen gilt die Förderung nicht. Ebenso wenig können Aufwendungen für das Grundstück und für die Außenanlagen berücksichtigt werden.
  • Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen maximal 3.000 € je m² betragen.
  • Die steuerliche geförderte Wohnung muss mit dem Jahr der Anschaffung oder Herstellung und den folgenden neun Jahren insgesamt 10 Jahre entgeltlich vermietet werden.
  • Bei einem Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung werden die bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen rückwirkend wieder versagt.
  • Die Höhe der Sonderabschreibungen ist auf maximal 2.000 € je m² Wohnfläche begrenzt.
  • Die Sonderabschreibungen können nur Antragstellern nutzen, die die Bedingungen für die  De-minimis-Beihilfen erfüllen – also beispielsweise innerhalb von drei Kalenderjahren nicht weitere Fördermittel von mehr als 200.000 € erhalten haben.

Mehr neue Wohnungen Sonderabschreibung?

Wenn man berücksichtigt, dass es oft sehr lange dauert, bis eine Baugenehmigung vorliegt, ist schon fast die Hälfte des Förderzeitraums abgelaufen. Zudem sindt die Kapazitäten vieler Bauunternehmen so begranzt, dass sie kaum noch mehr Wohnungen bauen können. Schließlich sind maximal 3.000 Euro förderfähiger Baukosten abzüglich überwiegend 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und weiterer Baunebenkosten für die Städte und Ballungsräume mit hohen Kaufpreisen kaum zu halten.

ZDB-Präsident Dr.-Ing. Hans-Hartwig Loewenstein warnte schon 2014:

„Wenn wir bei einer Wohnimmobilie von Baukosten in Höhe von 250.000 Euro und Grundstückskosten von 40.000 Euro, also von insgesamt 290.000 Euro ausgehen, dann musste der Bauherr vor wenigen Jahren noch 26.000 Euro (=8,3 %) an Nebenkosten tragen. Heute sind das 45.000 Euro, was 13,5 % entspricht.“ (zdb.de)

Baukosten

Quelle: zdb.de

Außerdem müsste eine kostendeckende Kaltmiete dann rund 10,05 € pro m² betragen. Nach einer Studie des „Pestel-Intitutes“ gelten Mietkosten von durchschnittlich 7,50 € pro m² als „bezahlbar“.

Die Bundesregierung sieht das Gesetz als Mittel, um ihr selbstgestecktes Ziel von 1,5 Millionen neuen Wohnungen in der laufenden Wahlperiode zu erreichen. Im Jahr 2018 wurden laut Statistischem Bundesamt aber nur 285.900 Wohnungen fertiggestellt. Das waren nur 1.100 Wohnungen mehr als 2017.

Zinsniveau bleibt niedrig – Alternative boomender Immobilienmarkt

Das Zinsniveau bleibt niedrig. Der Sparerfrust geht weiter. Eine Alternative bleibt der boomende Immobilienmarkt.

Zinsniveau bleibt niedrig

Zinsniveau weiterhin 0 Prozent

Foto: djd/Swiss Merchant/Getty

(djd). Für Häuslebauer und andere Kreditnehmer war es eine gute Nachricht, für Sparer eine schlechte. Die Europäische Zentralbank (EZB) wird den Leitzins für die Eurozone bis mindestens Mitte 2020 auf dem derzeitigen Niveau von 0 Prozent belassen. Der Zins, zu dem Banken Geld bei der EZB parken können, liegt sogar bei minus 0,4 Prozent. Auch Sparer mit großen Geldvermögen müssen teilweise bereits Strafzinsen bei den Banken zahlen.

Für das Sparbuch, für Tagesgeld und Festgeld gibt es bis auf Weiteres praktisch keine Zinsen. Bei einer Inflationsrate von 1,6 Prozent (Statistisches Bundesamt, Juni 2019) werden die Sparguthaben allmählich „aufgefressen“. Da sich die Weltkonjunktur deutlich abzukühlen scheint, ist auch die Entwicklung an den Aktienmärkten ungewiss geworden.

Als Kleinanleger vom Boom bei Gewerbeimmobilien profitieren

Was weiterhin boomt, ist der Immobilienmarkt. Häuser und Wohnungen werden gesucht. Genauso übersteigt die Nachfrage nach Büroimmobilien in guten Lagen bei Weitem das verfügbare Angebot. Dabei werden nicht nur die Millionenmetropolen und Ballungsräume überrannt. Auch in kleineren Großstädten und mittleren Städten sind die durchschnittlichen Preise für Büros deutlich gestiegen.

Das Problem an der Sache: Vom Immobilienboom konnten bislang vor allem Großinvestoren und vermögende Privatanleger profitieren. Für Sparer waren entsprechende Investitionen utopisch.

Nicht so bei der Diok Real Estate AG: Diese bietet auch privaten Kleinanlegern an, an den Gewerbeimmobilien des Unternehmens und deren Mieteinnahmen partizipieren zu können. Möglich wird dies über den Kauf der Diok Obligation (WKN: A2NBY2). Die Anleihe hat eine Laufzeit von fünf Jahren und eine jährliche Verzinsung von sechs Prozent. Das Geld ist täglich verfügbar. Zu beziehen ist sie bei der jeweiligen Hausbank und direkt über die Börsenplätze in Frankfurt, Stuttgart und München.

Immobilien-Leibrente – Damit Haus und Garten nicht zur Last fallen

Wie mit einer Immobilien-Leibrente vermieden werden kann, dass Haus und Garten nicht zur Last fallen. Warum sie gezielt den Bedürfnissen älterer Menschen dient?

Immobilien-Leibrente entspricht den Bedürfnissen vieler älterer Menschen

Immobilien-Leibrente für Senioren mit Haus und Garten

Foto: djd/Deutsche Leibrenten

(djd). Den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen sich die meisten Bundesbürger in jungen Jahren: So wird ein Haus wird gekauft oder finanziert und gebaut. Doch den Gedanken an mögliche spätere Schwierigkeiten bei der Haushaltsführung verdrängen zu diesem Zeitpunkt viele.

Mit dem Älterwerden stellt die eigene Immobilie viele Rentner vor große Herausforderungen. Sei es, dass die Fenster häufiger zu putzen sind, der Garten Pflege bräuchte. Überhaupt wäre grundsätzlich mehr Hilfe im Alltag willkommen. Jedoch für eine solche Unterstützung in Haus und Garten fehlt bei vielen älteren Menschen das Geld. Sie können sich die Hilfe nicht leisten. Das Vermögen ist im Haus gebunden. Über größere Ersparnisse verfügen viele Senioren nicht. Und die Rente deckt gerade eben die täglichen Kosten ab. Unerwartete Aufwendungen für die Instandhaltung des Eigenheims, medizinische Behandlungen oder die Anstellung einer Pflegekraft können die finanzielle Lage weiter verschärfen.

Maßgeschneiderte Lösung

Ein Auszug aus den eigenen vier Wänden ist für viele ältere Mitbürger dennoch unvorstellbar. Durch die demografische Entwicklung werden aber immer mehr Menschen mit der Frage konfrontiert, wie und wo sie im Alter wohnen möchten – und wie sie das finanzieren können.

„Gefragt sind maßgeschneiderte Lösungen für Immobilieneigentümer im Alter, mit denen auf die Bedürfnisse dieser Menschen Rücksicht genommen wird“, erklärt Prof. Dr. Heinrich Schradin von der Universität Köln.

Eine sogenannte Leibrente ermöglicht den Verbleib in den eigenen vier Wänden. „Die Immobilie wird zwar verkauft, der frühere Eigentümer erhält aber ein notariell zugesichertes, mietfreies Wohnrecht und eine fortlaufende, attraktive Rentenzahlung“, erläutert Friedrich Thiele, Vorstand der Deutschen Leibrenten Immobilien AG. Es handele sich um ein transparentes Modell, das den finanziellen Spielraum im Alter erhöhe.

Mit dem zusätzlichen Einkommen könnten Senioren unerwartete Kosten decken und Unterstützung für Haus und Garten finanzieren. Mehr Informationen dazu gibt es unter www.deutsche-leibrenten.de.

Unabhängiges Wertgutachten

Die Leibrente eignet sich grundsätzlich für alle Immobilieneigentümer, die das 70. Lebensjahr erreicht haben, empfiehlt auch der Bundesverband Initiative 50plus. Für die Berechnung der Leibrente erstellt ein unabhängiger Sachverständiger ein Wertgutachten der Immobilie. Weitere Faktoren bei der Kalkulation sind das Lebensalter und das Geschlecht der Eigentümer des Hauses.

So rechnet sich die Leibrente

(djd). An einem Musterbeispiel wird deutlich, wie sich die sogenannte Immobilien-Leibrente rechnet. Ein Paar, beide 75 Jahre alt, besitzt ein Eigenheim, dessen Wert sich auf 300.000 Euro beziffert. Verkauft das Paar die Immobilie im Rahmen einer Immobilien-Leibrente, beträgt der rechnerische Wert des mietfreien Wohnrechts 920 Euro pro Monat. Dazu kommt eine Leibrente in Höhe von 820 Euro pro Monat. Der Gesamtwert der Leibrente beträgt somit 1.740 Euro pro Monat. Unter www.deutsche-leibrenten.de gibt es alle weiteren Informationen.

Empfehlung

Mehr Rente mit Immobilien, gibt es das denn überhaupt? Ständig ist von der Notwendigkeit der privaten Altersvorsorge in Form von Riester-Rente, Rürup-Rente, Rente aus der privaten Rentenversicherung oder „Deutschland-Rente“ die Rede.

Darüber wird die private Altersvorsorge mit Immobilien vergessen. Doch mit Haus und Wohnung lassen sich ebenfalls private Zusatzrenten erzielen. Dazu zählt beispielsweise die Immobilien-Leibrente mit lebenslangem Wohnrecht im miet- und schuldenfreien Eigenheim.

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