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Zukunftsmarkt Sozialimmobilien

Investitionen in Sozialimmobilien sind finanziell attraktiv und sozial dringend notwendig: pflegebedürftigen Menschen brauchen einen Pflegeplatz. In den nächsten Jahrzehnten wird die Anzahl der pflegebedürftigen Menschen in Deutschland weiter kontinuierlich steigen.

Sozialimmobilien – ein Zukunftsmarkt für Investoren

In den nächsten Jahren und Jahrzehnten wird die Anzahl der pflegebedürftigen Menschen in Deutschland weiter kontinuierlich steigen. Der medizinische Fortschritt und damit die gestiegene Lebenserwartung führen zu einem hohen Bedarf. Allein die Anzahl der Hochbetagten, Menschen die 80 Jahre und älter sind, hat sich seit 1950 auf mittlerweile 4,3 Millionen Menschen versechsfacht. Aus diesem Grund gelten Senioren-Pflegezentren als Wachstumsmarkt mit Zukunft.

Der besondere Vorteil für Investoren ist,

  • es werden dringend private Investitionen benötigt,
  • der Markt ist staatlich geregelt und
  • die ertragsstarken Investitionen zeichnen sich durch eine hohe Wertsicherheit aus.

Bis zum Jahr 2030 wird in Deutschland ein Anstieg der Pflegebedürftigen um 36 Prozent auf ca. 3,4 Millionen Menschen erwartet. In diesem Zeitraum ergibt sich nach Prognosen von Experten ein Gesamtinvestitionsbedarf von insgesamt 60 Milliarden Euro. Eine Investition in diesen Markt ist nicht nur finanziell attraktiv, es handelt sich auch um eine Investition mit einer hohen sozialen Komponente: der Zuverfügungstellung eines Pflegeplatzes für einen pflegebedürftigen Menschen.

TNS Emnid fragte zum Jahreswechsel 2010/2011 Personen ab 50 Jahre (500 Mieter und 600 Wohnungs-/Hauseigentümer): „Wie wollen Sie wohnen, wenn Sie 70 Jahre alt sind?“ / „Wie wohnen Sie derzeit?“ / „Wie haben Sie gewohnt, als Sie 70 Jahre alt waren?“

15 Prozent der Befragten würden in einem Pflegeheim oder in einer Seniorenresidenz leben wollen:

Statistik: Wie möchten Sie im Alter von 70 Jahren wohnen?* | Statista
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Das Besondere an Pflegezentren ist, dass es sich um „förderungswürdige Sozialimmobilien“ handelt, die über eine 100 Prozent öffentlich geregelte Refinanzierung verfügen. Das bedeutet, dass vorher mit den Sozialträgern die Kosten (Pflege, Unterbringung und Verpflegung, Investitionskostenanteil = Miete) besprochen und vereinbart werden. Hierdurch ist gewährleistet, dass, falls der Pflegebedürftige seine „Miete“ nicht zahlen kann, sofort die Sozialkassen einspringen. Für den Fonds und damit für den Anleger eine hohe Sicherheit der Pachteinnahmen.

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Übrigens: Was ist Ihnen lieber – Solide Sachwerte oder Ramschpapiere?

„Sie gelten als Ramschpapiere und Auslöser der Finanzkrise: verbriefte Kredite. Nun wollen Berlin und Paris diese Geldquelle wiederbeleben, um die schwächelnde Konjunktur anzukurbeln.“

Quelle: Süddeutsche Zeitung, 09.09.204

Pflegeheim vs. Pflegeappartement

In der Immobilien Zeitung vom 13.02.2014 und im Handelsblatt vom 14.03.2014 erläutert Stefan Klingsöhr, Geschäftsführer der KLINGSÖHR Unternehmensgruppe, Chancen und Risiken von Pflegeappartements für Kapitalanleger.

Pflegeheim vs. Pflegeappartement

Der Kauf einzelner Pflegeappartements gewinne am Pflegeimmobilienmarkt an Bedeutung.

„‚Meiner Beobachtung nach entstehen durch das Aufteilergeschäft bei Pflegeimmobilien Eigentümergemeinschaften, deren Mitglieder keinerlei Wissen über die Komplexität dieser Immobilien haben – ein großes Risiko'“.

Statt eines Appartements – also einer Wohnung – würden Anleger tatsächlich ein Teileigentum an einer Spezialimmobilie sowie einen großen Teil Gemeinschaftsflächen erwerben. Mit einem vergleichsweise sicheren und einfachen Wohnungsinvestment habe das nur wenig zu tun.

„‚Wie bei der Wohnungsprivatisierung teilen die Anbieter Pflegeheime in einzelne Pflegeapartments auf und verkaufen diese zuzüglich eines Anteils am Gemeinschaftseigentum an Kapitalanleger'“.

Dieses Investment sei nicht ohne Risiko.

„‚Anlegern muss klar sein, dass das Investment weit komplexer und dadurch auch riskanter ist als ein reines Wohnimmobilieninvestment'“.

Im Forum von wallstreet-online konkretisiert ein Teilnehmer am 17.06.2014 diese Aussage an zwei Risikofaktoren:

„Betreiberausfall: Noch schlimmer ist nur ein schlechter Betreiber. Beides passiert aber hin und wieder. Auch bei Pflegeappartements. Wo findet man schnell Ersatz? Ist überhaupt jemand zuständig? Vor allem: Wer ist Fachmann genug, um neue Betreiber auszuwählen UND bei Vertragsverhandlungen nicht über den Tisch gezogen zu werden? Auch bei IMMAC-Fonds sind schon Betreiber ausgefallen. Doch da kann man damit umgehen: Noch nie mußte ein IMMAC-Fonds auch nur auf eine Monatsmiete verzichten!

Kaufpreise: Laut uns vorliegenden Dokumentationen (u.a. ‚kapital-markt intern‘) werden Pflegeappartements gerne zum 20-fachen der Jahresmiete – erheblich überteuert – verkauft. ‚k-mi‘ hat diese überhöhten Preise mehrfach angeprangert. Immer mit dem Hinweis auf Fondsgesellschaften, die auch Neubauten nur zum 13-fachen einkaufen. Zitat: ‚Da uns die Mietrendite zu gering ist, sollten Anleger, die an Pflegeheimen interessiert sind, u.E. eher geschlossene Fonds von renommierten Anbietern in Erwägung ziehen.‘

Nun wissen Sie, warum wir uns von ‚Pflegeappartements‘ fernhalten. Gerade wegen hervorragender Aussichten im Pflegemarkt sind – und bleiben – wir lieber IMMAC-Fans. Da weiß man, was man hat. Und diese Ausführungen sind keine Konkurrentenschelte! Wir nennen deshalb bewußt keine näheren Details. Es ist Ihre Entscheidung, wie Sie investieren. Wir wollen helfen, daß Sie vorher wissen, worauf Sie sich einlassen.“

Quellen: Immobilien-Zeitung, 13.02.2014, Handelsblatt, 14.03.2014, wallstreet-online.de, 17.06.2014

INP – Premiumanbieter für Sozialimmobilien

Zu den Premiumanbietern für Sozialimmobilien gehört seit einiger Zeit auch die INP Finanzconsult GmbH aus Hamburg.

INP – Premiumanbieter für Sozialimmobilien

Die INP Finanzconsult GmbH erhielt schon mehrfach von renommierten Ratingagenturen sehr gute Bewertungen. So vergab das Hamburger Analysehaus G.U.B. Anfang 2013 an den Fonds „15. INP Deutsche Pflege Mitte GmbH & Co. KG“ insgesamt 81 Punkte. Diese Punktzahl entspricht einem G.U.B.-Prädikat „sehr gut“ (+++).

Gegenstand dieses Fonds waren zwei Seniorenzentren mit jeweils 134 Pflegeplätzen, die PHÖNIX-Seniorenresidenz „Am Teichberg“ in Wolfhagen und „Eichenhof“ in Sassenburg. Zu den Stärken des Fonds zählte G.U.B.

  • die Erfahrung der 2005 gegründeten INP-Gruppe im Segment der Sozialimmobilien,
  • keine Bau-, Fertigstellung und Anschaffungsrisiken,
  • langfristige Mietverträge sowie
  • die Gesamtfinanzierung durch bereits zugesagtes Fremdkapital sowie eine Platzierungsgarantie.

Vorteilhaft für Anleger waren zudem eine konservativ kalkulierte Inflationsrate mit 1,7 Prozent pro Jahr konservativ und eine überdurchschnittlich hohe Tilgung des Fremdkapitals.

Positiv auf die Bewertung wirkte sich zudem aus, dass eine unabhängige Treuhänderin und eine Mittelverwendungskontrolleurin eingebunden sind.

Schwächen und damit möglicherweise Risiken für Kapitalanleger sah die G.U.B. darin, dass keine externen Wertgutachten zu den Fondsobjekten vorlagen. Zudem sieht die Ratinggesellschaft in Spezialimmobilien grundsätzlich ein erhöhtes Anschlussvermietungsrisiko.

Sofern die Immobilie vertragsgemäß genutzt und gepflegt wird, dürfte angesichts der Nachfrageentwicklung auf dem Pflegemarkt dieses Risiko doch wohl begrenzt sein.

Denn die INP-Geschäftsführung legt nach eigenen Angaben das besondere Augenmerk auf die langfristige Werterhaltung und Wertsteigerung der Immobilien sowie auf die Neuentwicklung von Immobilien in Kooperation mit namhaften Projektentwicklern. Ihr oberstes Ziel sieht sie darin, ausschließlich Beteiligungsangebote für höchste Ansprüche hinsichtlich Qualität, Sicherheit, Nachhaltigkeit und sozialer Verantwortung zu entwickeln.

Quelle: GUB-Analys 15. INP Deutsche Pflege Mitte

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