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[Neu] Sonderabschreibung für neugebaute vermietete Immobilien

Sonderabschreibung für neugebaute vermietete Immobilien ist vorübergehend wieder möglich. Welche Bedingungen müssen Investoren jedoch beachten, um sie nutzen zu können?

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Sonderabschreibung für MietwohnungsneubauSeit dem 09.08.2019 gibt es eine neue steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus. Damit hofft die Regierung, dass private Investoren mehr neuen und bezahlbaren Wohnraum schaffen. Denn sie können jetzt eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau gemäß § 7b EStG nutzen.

Worin besteht der steuerliche Vorteil für Investoren?

Investoren können unter bestimmten Bedingungen neben der regulären linearen AfA von zwei Prozent im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu jährlich 5 % Sonderabschreibung nutzen. Für vier Jahre ergibt das insgesamt 28 % Abschreibung auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes.

Voraussetzungen für die neue Sonderabschreibung

Folgende wesentliche Voraussetzungen müssen die Investoren einhalten, um die Sonderabschreibung nutzen zu können:

  • Sie müssen in der Zeit vom 31.08.2018 bis 31.12.2021 neue Wohnräume zur Vermietung anschaffen oder errichten. Für Ferienwohnungen gilt die Förderung nicht. Ebenso wenig können Aufwendungen für das Grundstück und für die Außenanlagen berücksichtigt werden.
  • Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen maximal 3.000 € je m² betragen.
  • Die steuerliche geförderte Wohnung muss mit dem Jahr der Anschaffung oder Herstellung und den folgenden neun Jahren insgesamt 10 Jahre entgeltlich vermietet werden.
  • Bei einem Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung werden die bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen rückwirkend wieder versagt.
  • Die Höhe der Sonderabschreibungen ist auf maximal 2.000 € je m² Wohnfläche begrenzt.
  • Die Sonderabschreibungen können nur Antragstellern nutzen, die die Bedingungen für die  De-minimis-Beihilfen erfüllen – also beispielsweise innerhalb von drei Kalenderjahren nicht weitere Fördermittel von mehr als 200.000 € erhalten haben.

Mehr neue Wohnungen Sonderabschreibung?

Wenn man berücksichtigt, dass es oft sehr lange dauert, bis eine Baugenehmigung vorliegt, ist schon fast die Hälfte des Förderzeitraums abgelaufen. Zudem sindt die Kapazitäten vieler Bauunternehmen so begranzt, dass sie kaum noch mehr Wohnungen bauen können. Schließlich sind maximal 3.000 Euro förderfähiger Baukosten abzüglich überwiegend 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und weiterer Baunebenkosten für die Städte und Ballungsräume mit hohen Kaufpreisen kaum zu halten.

ZDB-Präsident Dr.-Ing. Hans-Hartwig Loewenstein warnte schon 2014:

„Wenn wir bei einer Wohnimmobilie von Baukosten in Höhe von 250.000 Euro und Grundstückskosten von 40.000 Euro, also von insgesamt 290.000 Euro ausgehen, dann musste der Bauherr vor wenigen Jahren noch 26.000 Euro (=8,3 %) an Nebenkosten tragen. Heute sind das 45.000 Euro, was 13,5 % entspricht.“ (zdb.de)

Baukosten

Quelle: zdb.de

Außerdem müsste eine kostendeckende Kaltmiete dann rund 10,05 € pro m² betragen. Nach einer Studie des „Pestel-Intitutes“ gelten Mietkosten von durchschnittlich 7,50 € pro m² als „bezahlbar“.

Die Bundesregierung sieht das Gesetz als Mittel, um ihr selbstgestecktes Ziel von 1,5 Millionen neuen Wohnungen in der laufenden Wahlperiode zu erreichen. Im Jahr 2018 wurden laut Statistischem Bundesamt aber nur 285.900 Wohnungen fertiggestellt. Das waren nur 1.100 Wohnungen mehr als 2017.

Erhaltungsaufwand – Steuertipp für Vermieter

Erhaltungsaufwand bei vermieteten Immobilien dient nicht nur dazu, den Substanz- und Wohnwert zu erhöhen, sondern wird auch die Steuerlast zu senken.

Erhaltungsaufwand bei Vermietung

Erhaltungsaufwand - SteuertippWer ein bereits genutztes Haus oder eine genutzte Eigentumswohnung erworben hat, weiß, oft ist zunächst ein größerer Erhaltungsaufwand nötig: Die Wasserrohre sind alt, die Heizung heizt nicht mehr richtig, die Wärmedämmung fehlt oder entspricht nicht mehr den heutigen Anfoderungen…

Mit anderen Worten:  Umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind fällig.

Diese Erhaltungsaufwendungen werden sogar mit Steuernachlass gefördert, weil sie unter Umständen als Werbungskosten steuerlich absetzbar sind.

Doch hier gilt es aufzupassen!

Für Vermieter immer wieder eine Falle ist die steuerliche Abgrenzung zwischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Erhaltungskosten. Denn falls
die Kosten für den Erhaltungsaufwand innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung/Herstellung höher sind als 15 Prozent der Anschaffungskosten, werden sie den Anschaffungskosten im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG hinzugerechnet.

Steuerlich hat das zur Folge: Sie können nur einheitlich mit dem Kaufpreis des Gebäudes über 50 oder 40 Jahre abgeschrieben werden.

Zudem hat das  das Finanzgericht Münster entschieden, dass Schönheitsreparaturen, die in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit anderen Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb des Gebäudes anfallen, sogar in die 15-Prozent-Grenze einbezogen werden und – bei Überschreiten dieser Grenze – zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören. Zu den Schönheitsreparaturen zählen beispielsweise Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen.

Das bedeutet: Diese Kosten dürfen nicht sofort in voller Höhe steuerlich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, sondern fließen mit in die Bemessungsgrundlage für die jährliche Abschreibung (von zwei Prozent oder zweieinhalb Prozent) ein.

Tipp:

Achten Sie unbedingt darauf, dass Ihre entsprechenden Kosten für den Erhaltungsaufwand insgesamt in den ersten drei Jahren unter der 15-Prozent-Grenze bleiben. Oder beginnen Sie mit umfassenderen Modernisierungen erst nach dem dritten Jahr.

Quelle: FG Münster, Urteil vom 25.09.2014, Az 8 K 4017/11 E, Revision IX R 22/15

Vorfälligkeitsentschädigung – keine Werbungskosten

Vorfälligkeitsentschädigungen, die beim Immobilienverkauf gezahlt werden, um ein  bisher vermietete Objekt lastenfrei übereignen zu können, sind lt. Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) keine nachträglichen Werbungskosten.

 Die Vorfälligkeitsentschädigung steht im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Darlehen, das verkürzt genutzt wurde. Es fehlt insoweit der wirtschaftliche Zusammenhang (Veranlassungszusammenhang) mit den steuerbaren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Wirtschaftlich folgt die Vorfälligketsentschädigung aus der Änderung des Darlehensvertrags, nicht aus dem Abschluss des Darlehensvertrags. Da diese für die lastenfreie Grundstücksübertragung erforderlich war, besteht der wirtschaftlicher Zusammenhang nicht mit der früheren Vermietung des Objekts, sondern mit der Veräußerung.

Ist die Veräußerung der Immobilie steuerbar, so fällt die Vorfälligkeitsentschädigung unter die Veräußerungskosten und kann bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns oder -verlusts berücksichtigt werden. Ist die Veräußerung jedoch außerhalb des 10-Jahres-Zeitraums und deshalb nicht steuerbar, so kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht „ersatzweise“ als Werbungskosten im Zusammenhang mit der bisherigen Vermietung geltend gemacht werden.

Quelle: BFH, Urteil v. 11.2.2014, IX R 42/13

Grunderwerbsteuer ab 2014 auf Rekordhoch

Eine Reihe von Bundesländern hat zum Jahresanfang die Grunderwerbsteuer weiter erhöht. Wie andere Steuern auch dient dies natürlich vorrangig zum Stopfen der Schuldenlöcher der Länder.

Grunderwerbsteuern ab 01.01.2014

Bundesweit gibt es nur noch zwei Bundesländer, Bayern und Sachsen, die eine Grunderwerbsteuer von nur 3,5 Prozent erheben. Bis zum Jahr 2006 galt dieser Steuersatz bundesweit einheitlich:

  • Baden-Württemberg: 5 Prozent
  • Bayern: 3,5 Prozent
  • Berlin: 6 Prozent (aktuell: 5 Prozent)
  • Bremen: 5 Prozent (aktuell: 4,5 Prozent)
  • Brandenburg: 5 Prozent
  • Hamburg: 4,5 Prozent
  • Hessen: 5 Prozent
  • Mecklenburg-Vorpommern 5 Prozent
  • Niedersachsen: voraussichtlich 5 Prozent (aktuell: 4,5 Prozent)
  • Nordrhein-Westfalen: 5 Prozent
  • Rheinland-Pfalz: 5 Prozent
  • Saarland: 5,5 Prozent
  • Sachsen: 3,5 Prozent
  • Sachsen-Anhalt: 5 Prozent
  • Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent (aktuell: 5 Prozent)
  • Thüringen: 5 Prozent

Allerdings ist trotz der niedrigen Grunderwerbsteuer in Bayern der Immobilienkauf gerade in der Landeshauptstadt am teuersten. München ist auch 2013 der mit Abstand teuerste Wohnimmobilienstandort Deutschlands. Durchschnittlich 13,61 Jahreseinkommen werden in München für ein freistehendes Haus bezahlt.

In einem WELT-Artikel vom 02.01.2014 wird zur Anhebung der Grunderwerbsteuer in verschiedenen Bundesländern der Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), Jens-Ulrich Kießling zitiert:

„Statt eines Wettbewerbs um die günstigsten Steuersätze ist ein Wettlauf um die höchsten Steuersätze entstanden“.

Denn neben der hohen Verschuldung der Bundesländer sieht er eine Ursache für diesen „Wettlauf“ darin, dass nach den Regeln des Länderfinanzausgleichs die Länder ihre Steuersätze erhöhen müssen, um nicht Einnahmeverluste infolge niedrigerer Steuern selber tragen zu müssen.

Mit der Verschuldung steigt Grunderwerbsteuer

Das Statistische Bundesamt hat für die Länder und Kommunen zum Ende des Jahres 2012 folgende Pro-Kopf Verschuldung in Euro errechnet:

Sachsen: 2.302
Bayern: 3.384
Baden-Württemberg: 6.537
Mecklenburg-Vorpommern: 7.591
Thüringen: 8.498
Niedersachsen: 8.813
Brandenburg: 8.877
Hessen: 9.834
Sachsen-Anhalt: 10.556
Rheinland-Pfalz: 11.164
Schleswig-Holstein: 11.444
Hamburg: 14.273
Nordrhein-Westfalen: 14.699
Saarland: 16.077
Berlin: 18.213
Bremen: 30.155

Angesichts dieser Zahlen erscheint die Erklärung von Jens-Ulrich Kießling wohl sehr plausibel. Zudem erscheint es plausibel, warum gerade auch in Sachsen Immobilien sehr begehrt sind.

Quelle: WELT, 02.01.2014

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Höhere Grunderwerbsteuer für Immobilien

Zum 01.01.2012 haben weitere Bundesländer die Grunderwerbsteuer erhöht. Damit wird der Kauf von Immobilien in diesen Ländern um ca. 1 – 1,5 Prozentpunkte teurer. Die Bundesländer sicherten sich 2010 aus der Grunderwerbsteuer Einnahmen in Höhe von rund 5,3 Mrd. Euro.

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist beim Erwerb eines Grundstücks vom Erwerber zu entrichten. In Deutschland erheben die Bundesländer 2012 zwischen 3,5 % und 5 % der Bemessungsgrundlage als Steuern gemäß Grunderwerbsteuergesetz:

Bayern3,5 %
Berlin5,0 %
Brandenburg5,0 %
Baden-Württemberg5,0 %
Bremen4,5 %
Hamburg4,5 %
Hessen*3,5 %
Mecklenburg-Vorpommern3,5 %
Niedersachsen4,5 %
Nordrhein-Westfalen5,0 %
Rheinland-Pfalz5,0 %
Saarland4,0 %
Sachsen3,5 %
Sachsen-Anhalt4,5 %
Schleswig-Holstein5,0 %
Thüringen5,0 %

* Die Regierung des Landes Hessen plant, die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2013 von derzeit 3,5 auf 5 Prozent zu erhöhen.

Auch wenn sich damit für Immobilienkäufer die Kaufnebenkosten erhöhen, wird allein durch die Grunderwerbsteuer eine Immobilie nicht unrentabel. Sie muss lediglich für die Finanzierung und für die Renditeberechnung wie andere Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten in die Gesamtkalkulation einbezogen werden.

Steuern sparen mit Immobilien

„Steuern sparen mit Immobilien“

Das wäre wohl die richtige Überschrift gewesen. Statt dessen hieß sie im HANDELSBLATT vom 02.09.2011 „Wie Eigenheimbesitzer Steuern sparen können„.

Dabei wurden 3 Varianten durcheinander gewirbelt:

1. Steuern sparen mit einem denkmalgeschützten „Eigenheim“,

2. Steuern sparen mit einer denkmalgeschützten vermieteten Immobilie (ob Haus oder Eigentumswohnung ist gleich) und

3. Steuern sparen mit „Wohn-Riester“.

Wenn schon die Autoren Dirk Wohleb und Dörte Jochims zumindest bei der Veröffentlichung des Beitrages im Internet nicht darauf geachtet haben, dass dieser „Ratgeber“ auch sachlich richtig ist, dann sollten Sie sich zumindest nicht irritieren lassen … es könnte sehr teuer werden.

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