Vorfälligkeitsentschädigung – keine Werbungskosten

Vorfälligkeitsentschädigungen, die beim Immobilienverkauf gezahlt werden, um ein  bisher vermietete Objekt lastenfrei übereignen zu können, sind lt. Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) keine nachträglichen Werbungskosten.

 Die Vorfälligkeitsentschädigung steht im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Darlehen, das verkürzt genutzt wurde. Es fehlt insoweit der wirtschaftliche Zusammenhang (Veranlassungszusammenhang) mit den steuerbaren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Wirtschaftlich folgt die Vorfälligketsentschädigung aus der Änderung des Darlehensvertrags, nicht aus dem Abschluss des Darlehensvertrags. Da diese für die lastenfreie Grundstücksübertragung erforderlich war, besteht der wirtschaftlicher Zusammenhang nicht mit der früheren Vermietung des Objekts, sondern mit der Veräußerung.

Ist die Veräußerung der Immobilie steuerbar, so fällt die Vorfälligkeitsentschädigung unter die Veräußerungskosten und kann bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns oder -verlusts berücksichtigt werden. Ist die Veräußerung jedoch außerhalb des 10-Jahres-Zeitraums und deshalb nicht steuerbar, so kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht „ersatzweise“ als Werbungskosten im Zusammenhang mit der bisherigen Vermietung geltend gemacht werden.

Quelle: BFH, Urteil v. 11.2.2014, IX R 42/13

Thomas Schulze
 

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