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Erhaltungsaufwand – Steuertipp für Vermieter

Erhaltungsaufwand bei vermieteten Immobilien dient nicht nur dazu, den Substanz- und Wohnwert zu erhöhen, sondern wird auch die Steuerlast zu senken.

Erhaltungsaufwand bei Vermietung

Erhaltungsaufwand - SteuertippWer ein bereits genutztes Haus oder eine genutzte Eigentumswohnung erworben hat, weiß, oft ist zunächst ein größerer Erhaltungsaufwand nötig: Die Wasserrohre sind alt, die Heizung heizt nicht mehr richtig, die Wärmedämmung fehlt oder entspricht nicht mehr den heutigen Anfoderungen…

Mit anderen Worten:  Umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind fällig.

Diese Erhaltungsaufwendungen werden sogar mit Steuernachlass gefördert, weil sie unter Umständen als Werbungskosten steuerlich absetzbar sind.

Doch hier gilt es aufzupassen!

Für Vermieter immer wieder eine Falle ist die steuerliche Abgrenzung zwischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Erhaltungskosten. Denn falls
die Kosten für den Erhaltungsaufwand innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung/Herstellung höher sind als 15 Prozent der Anschaffungskosten, werden sie den Anschaffungskosten im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG hinzugerechnet.

Steuerlich hat das zur Folge: Sie können nur einheitlich mit dem Kaufpreis des Gebäudes über 50 oder 40 Jahre abgeschrieben werden.

Zudem hat das  das Finanzgericht Münster entschieden, dass Schönheitsreparaturen, die in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit anderen Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb des Gebäudes anfallen, sogar in die 15-Prozent-Grenze einbezogen werden und – bei Überschreiten dieser Grenze – zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören. Zu den Schönheitsreparaturen zählen beispielsweise Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen.

Das bedeutet: Diese Kosten dürfen nicht sofort in voller Höhe steuerlich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, sondern fließen mit in die Bemessungsgrundlage für die jährliche Abschreibung (von zwei Prozent oder zweieinhalb Prozent) ein.

Tipp:

Achten Sie unbedingt darauf, dass Ihre entsprechenden Kosten für den Erhaltungsaufwand insgesamt in den ersten drei Jahren unter der 15-Prozent-Grenze bleiben. Oder beginnen Sie mit umfassenderen Modernisierungen erst nach dem dritten Jahr.

Quelle: FG Münster, Urteil vom 25.09.2014, Az 8 K 4017/11 E, Revision IX R 22/15

Vorfälligkeitsentschädigung – keine Werbungskosten

Vorfälligkeitsentschädigungen, die beim Immobilienverkauf gezahlt werden, um ein  bisher vermietete Objekt lastenfrei übereignen zu können, sind lt. Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) keine nachträglichen Werbungskosten.

 Die Vorfälligkeitsentschädigung steht im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Darlehen, das verkürzt genutzt wurde. Es fehlt insoweit der wirtschaftliche Zusammenhang (Veranlassungszusammenhang) mit den steuerbaren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Wirtschaftlich folgt die Vorfälligketsentschädigung aus der Änderung des Darlehensvertrags, nicht aus dem Abschluss des Darlehensvertrags. Da diese für die lastenfreie Grundstücksübertragung erforderlich war, besteht der wirtschaftlicher Zusammenhang nicht mit der früheren Vermietung des Objekts, sondern mit der Veräußerung.

Ist die Veräußerung der Immobilie steuerbar, so fällt die Vorfälligkeitsentschädigung unter die Veräußerungskosten und kann bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns oder -verlusts berücksichtigt werden. Ist die Veräußerung jedoch außerhalb des 10-Jahres-Zeitraums und deshalb nicht steuerbar, so kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht „ersatzweise“ als Werbungskosten im Zusammenhang mit der bisherigen Vermietung geltend gemacht werden.

Quelle: BFH, Urteil v. 11.2.2014, IX R 42/13

Betriebsausgaben für Solaranlage und Haus steuerlich absetzen

Wie aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) zu entnehmen ist, sind eine Solaranlage und das Haus darunter als getrennte Wirtschaftsgüter zu behandeln.

Gebäudekosten können nicht als Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht werden

Wen auf einem Wohnhaus eine Solaranlage zur Stromeinspeisung betrieben wird, berechtigt das nicht automatisch dazu, das Gebäude bei den Betriebsausgaben für die Solaranlage anteilig steuerlich hinzuzurechnen. Denn die Kosten lassen sich „nicht nachvollziehbar“ zwischen der privaten Gebäudenutzung und der gewerblichen Dachnutzung aufteilen.

So hat der Bundesfinanzhof (BFH) in einem am 19.03.2014 in München veröffentlichten Urteil entschiede. (Az. III R 27/129).

In einer Mitteilung auf steuernetz.de heißt es dazu, dass der BFH damit ein Urteil der Vorinstanz bestätigt, wonach Solaranlagen und privat genutzte Gebäude darunter jeweils eigenständige Wirtschaftsgüter sind und nicht zum Betriebsvermögen des Betriebs „Stromerzeugung“ gehören.

Die Folgen des Urteils sind für Eigentümer jedoch nur auf den ersten Blick ungünstig. Zwar können die Hauskosten nicht anteilig über die Solaranlage steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings wird dadurch das Haus laut BFH auch nicht zum Betriebsvermögen. Bei einem Verkauf des Hauses falle daher auch keine Einkommensteuer an.

Grunderwerbsteuer ab 2014 auf Rekordhoch

Eine Reihe von Bundesländern hat zum Jahresanfang die Grunderwerbsteuer weiter erhöht. Wie andere Steuern auch dient dies natürlich vorrangig zum Stopfen der Schuldenlöcher der Länder.

Grunderwerbsteuern ab 01.01.2014

Bundesweit gibt es nur noch zwei Bundesländer, Bayern und Sachsen, die eine Grunderwerbsteuer von nur 3,5 Prozent erheben. Bis zum Jahr 2006 galt dieser Steuersatz bundesweit einheitlich:

  • Baden-Württemberg: 5 Prozent
  • Bayern: 3,5 Prozent
  • Berlin: 6 Prozent (aktuell: 5 Prozent)
  • Bremen: 5 Prozent (aktuell: 4,5 Prozent)
  • Brandenburg: 5 Prozent
  • Hamburg: 4,5 Prozent
  • Hessen: 5 Prozent
  • Mecklenburg-Vorpommern 5 Prozent
  • Niedersachsen: voraussichtlich 5 Prozent (aktuell: 4,5 Prozent)
  • Nordrhein-Westfalen: 5 Prozent
  • Rheinland-Pfalz: 5 Prozent
  • Saarland: 5,5 Prozent
  • Sachsen: 3,5 Prozent
  • Sachsen-Anhalt: 5 Prozent
  • Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent (aktuell: 5 Prozent)
  • Thüringen: 5 Prozent

Allerdings ist trotz der niedrigen Grunderwerbsteuer in Bayern der Immobilienkauf gerade in der Landeshauptstadt am teuersten. München ist auch 2013 der mit Abstand teuerste Wohnimmobilienstandort Deutschlands. Durchschnittlich 13,61 Jahreseinkommen werden in München für ein freistehendes Haus bezahlt.

In einem WELT-Artikel vom 02.01.2014 wird zur Anhebung der Grunderwerbsteuer in verschiedenen Bundesländern der Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), Jens-Ulrich Kießling zitiert:

„Statt eines Wettbewerbs um die günstigsten Steuersätze ist ein Wettlauf um die höchsten Steuersätze entstanden“.

Denn neben der hohen Verschuldung der Bundesländer sieht er eine Ursache für diesen „Wettlauf“ darin, dass nach den Regeln des Länderfinanzausgleichs die Länder ihre Steuersätze erhöhen müssen, um nicht Einnahmeverluste infolge niedrigerer Steuern selber tragen zu müssen.

Mit der Verschuldung steigt Grunderwerbsteuer

Das Statistische Bundesamt hat für die Länder und Kommunen zum Ende des Jahres 2012 folgende Pro-Kopf Verschuldung in Euro errechnet:

Sachsen: 2.302
Bayern: 3.384
Baden-Württemberg: 6.537
Mecklenburg-Vorpommern: 7.591
Thüringen: 8.498
Niedersachsen: 8.813
Brandenburg: 8.877
Hessen: 9.834
Sachsen-Anhalt: 10.556
Rheinland-Pfalz: 11.164
Schleswig-Holstein: 11.444
Hamburg: 14.273
Nordrhein-Westfalen: 14.699
Saarland: 16.077
Berlin: 18.213
Bremen: 30.155

Angesichts dieser Zahlen erscheint die Erklärung von Jens-Ulrich Kießling wohl sehr plausibel. Zudem erscheint es plausibel, warum gerade auch in Sachsen Immobilien sehr begehrt sind.

Quelle: WELT, 02.01.2014

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Immobilie verkauft – noch immer Werbungskosten?

Schuldzinsen für Darlehen zur Anschaffung einer fremdvermieteten Immobilie dürfen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als nachträgliche Werbungskosten geltend gemacht werden, auch wenn sie noch nach dem Immobilienverkauf anfallen. Das entschied der Bundesfinanzhof.

Allerdings ist der nun immer noch mögliche Steuerabzug an eine Voraussetzung geknüpft.

Wer eine fremdvermietete Immobilie kauft, kalkuliert häufig mit ein, dass er die Schuldzinsen als Werbungskosten steuersenkend geltend machen kann. Wurde die Immobilie verkauft – beispielsweise weil mit ihr nur Verluste verbunden waren – und blieben die Verkäufer auf einem Restdarlehen sitzen, so konnten sie für die Darlehenszinsen keine Werbungskosten mehr steuerlich geltend machen.

Mit einem neuen Urteil hat der Bundesfinanzhof seine bisherige Rechtsprechung hierzu geändert. Doch ist der Steuerabzug dann an eine Voraussetzung geknüpft: Der Verkaufserlös muss unbedingt zur Tilgung des Anschaffungsdarlehens dienen. Nur wenn dann noch eine Restverbindlichkeit bleibt, können die darauf entfallenden Zinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden – nicht jedoch beim Veräußerungsverlust. (BFH, Az. IX R 67/10)

Wen kann „Betongold“ ruinieren?

Unter dem Titel „Immobilien-Falle: So hat mich ‚Betongold‘ fast ruiniert“, ergreift „Bild“ mal wieder Partei für die Schwachen …

Das wäre ja ganz löblich, wenn hier nicht schon wieder das Übel an der falschen Stelle gesucht wird. Nach eigenem Anspruch wollen die Artikelautoren in
 dieser berichten, wie ein Haus- oder Wohnungskauf
 Menschen finanziell ruiniert hat:

„Sie haben
 Fehler gemacht, wurden aber auch
 getäuscht.“

Also lag die Schuld wohl doch nicht bei der Immobilie, wie mit dem Titel in Groß- und Fettdruck Glauben gemacht werden soll, sondern bei den beteiligten Personen.

Mit der Fehleranlyse des Rechtsanwalts, der sich des Falls annahm, wird dann die Schuldfrage wieder etwas gerade gerückt. Wie es im Artikel heißt, sah dieser vielmehr folgende, teils klassische Fehler:

Bei einer angemessenen Laufzeit wäre die Tilgungsrate jedoch so angestiegen, dass der Käufer sich die Wohnung gar nicht leisten konnte.

Ein kluger Immobilieneigentümer kann nicht alle Fehler vermeiden, sich jedoch durch gewissenhafte Prüfung weitgehend schützen. Ansonsten ruiniert ihn  nicht ds „Betongold“, sondern er ruiniert sich selbst.

Quelle: Bilde.de, 24.07.2012

Denkmalgeschützte Immobilien stehen hoch im Kurs

Anleger bevorzugen nicht nur wegen der Steuervorteile denkmalgeschützte Wohnimmobilien. Vielen Kapitalanlegern gilt ein Wohnhaus aus der Gründerzeit mit ansprechender Stuckfassade und Sprossenfenstern als die ideale Immobilie.

Denkmalgeschütze Immobilien mit „Charme der Altbauten“

In einem ausführlichen Artikel wird in Cash Online über den „Charme der Altbauten“ berichtet. Darin werden mehrere Experten zitiert, die beobachten, dass die

„sicherheitsbewussten Deutschen ihr Kapital derzeit in Scharen am Immobilienmarkt“

anlegen.

Wer interessiert sich für solche Objekte?

„‚Die Zielgruppe des Projekts reicht von Singles, Paaren und jungen Familien bis hin zu Senioren‘, sagt Dirk Germandi, Vorstandssprecher der Berliner Profi Partner AG und Sprecher der Investoren.“

Denkmalgeschützte Immobilien mit Steuervorteilen

Kapitalanleger können zu 100 Prozent aus den anrechenbaren Sanierungskosten am Kaufpreis des Objekts gemäß Paragraf 7i Einkommenssteuergesetz (EStG) über einen Zeitraum von zwölf Jahren Steuervorteile ziehen.

Beispiel:

Kaufpreis der Wohnung: 200.000 Euro
anrechenbarer Sanierungskostenanteil: 70 Prozent
Steuervorteil für Kapitalanleger über zwölf Jahre: 140.000 Euro
Steuervorteil für Selbstnutzer über zehn Jahre: 126.000 Euro

„‚Anleger, die in Denkmalschutzobjekte investieren, sind konservative Gutverdiener ab einem Einkommen von circa 80.000 Euro bei Ledigen und ab 100.000 Euro bei Verheirateten‘, sagt Josef Schnocklake, Vertriebsleiter des Nürnberger Anbieters Terraplan.“

Anleger sollten jedoch genau prüfen, wie realistisch der anrechenbare Sanierungskostenanteil kalkuliert wurde.

„Der Bescheid des Denkmalamtes ergeht erst nach Fertigstellung des Objekts, die Käufer müssen aber vor der Sanierung kaufen, um die Denkmal-AfA zu erhalten. Daher sollten sie frühere Objekte des Bauträgers darauf prüfen, ob die Sanierungskosten in prognostizierter Höhe berücksichtigt wurden.“

Auch für denkmalgeschützte Immobilie gilt: Lage, Lage, Lage

Als wichtigste Kriterien für die Auswahl eines Denkmalschutzobjekts werden in dem Beitrag jedoch Standort und Lage der Immobilie genannt. Generell sollte der Standort durch eine hohe Wohnungsnachfrage gekennzeichnet sein.

Derart geeignete Denkmalschutzobjekte mit Sanierungs-AfA gibt es vorzugsweise in den großen Städten Ostdeutschlands und in Berlin.

„Im Osten weisen insbesondere Potsdam, Dresden und Leipzig, aber auch Jena eine hohe Wohnraumnachfrage und gute Wachstumsperspektiven auf … Bei der Auswahl der Mikrolage sollten Anleger beachten, dass zentrumsnahe Wohnlagen in den meisten Städten bei Mietern am gefragtesten sind.“

Am größten sei generell die Nachfrage nach gut geschnittenen

  • Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 55 bis 70 Quadratmetern,
  • Drei-Zimmer-Wohnungen mit 70 bis 90 Quadratmetern und
  • Vier-Zimmer-Wohnungen mit 90 bis 110 Quadratmetern

mit Balkon und Loggia.

„Wesentlich für die Gesamtrendite einer Kapitalanlageimmobilie ist zudem der Anlagehorizont. Immobilien sind kein kurzfristiges Investment, sondern erwirtschaften ihren Ertrag, neben der Mietrendite, die im Regel im Laufe der Zeit ansteigt, auch über langfristige Wertsteigerungen. Zudem können sie erst nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei veräußert werden. Da die Denkmal-AfA über einen Zeitraum von zwölf Jahren gewährt wird, dürfte ohnehin kaum ein Anleger sein Objekt vor Ende dieses Zeitraums wieder veräußern.“

Quelle: cash-online.de, 16.05.2012

Höhere Grunderwerbsteuer für Immobilien

Zum 01.01.2012 haben weitere Bundesländer die Grunderwerbsteuer erhöht. Damit wird der Kauf von Immobilien in diesen Ländern um ca. 1 – 1,5 Prozentpunkte teurer. Die Bundesländer sicherten sich 2010 aus der Grunderwerbsteuer Einnahmen in Höhe von rund 5,3 Mrd. Euro.

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist beim Erwerb eines Grundstücks vom Erwerber zu entrichten. In Deutschland erheben die Bundesländer 2012 zwischen 3,5 % und 5 % der Bemessungsgrundlage als Steuern gemäß Grunderwerbsteuergesetz:

Bayern3,5 %
Berlin5,0 %
Brandenburg5,0 %
Baden-Württemberg5,0 %
Bremen4,5 %
Hamburg4,5 %
Hessen*3,5 %
Mecklenburg-Vorpommern3,5 %
Niedersachsen4,5 %
Nordrhein-Westfalen5,0 %
Rheinland-Pfalz5,0 %
Saarland4,0 %
Sachsen3,5 %
Sachsen-Anhalt4,5 %
Schleswig-Holstein5,0 %
Thüringen5,0 %

* Die Regierung des Landes Hessen plant, die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2013 von derzeit 3,5 auf 5 Prozent zu erhöhen.

Auch wenn sich damit für Immobilienkäufer die Kaufnebenkosten erhöhen, wird allein durch die Grunderwerbsteuer eine Immobilie nicht unrentabel. Sie muss lediglich für die Finanzierung und für die Renditeberechnung wie andere Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten in die Gesamtkalkulation einbezogen werden.

Steuern sparen mit Immobilien

„Steuern sparen mit Immobilien“

Das wäre wohl die richtige Überschrift gewesen. Statt dessen hieß sie im HANDELSBLATT vom 02.09.2011 „Wie Eigenheimbesitzer Steuern sparen können„.

Dabei wurden 3 Varianten durcheinander gewirbelt:

1. Steuern sparen mit einem denkmalgeschützten „Eigenheim“,

2. Steuern sparen mit einer denkmalgeschützten vermieteten Immobilie (ob Haus oder Eigentumswohnung ist gleich) und

3. Steuern sparen mit „Wohn-Riester“.

Wenn schon die Autoren Dirk Wohleb und Dörte Jochims zumindest bei der Veröffentlichung des Beitrages im Internet nicht darauf geachtet haben, dass dieser „Ratgeber“ auch sachlich richtig ist, dann sollten Sie sich zumindest nicht irritieren lassen … es könnte sehr teuer werden.

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