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Erhaltungsaufwand – Steuertipp für Vermieter

Erhaltungsaufwand bei vermieteten Immobilien dient nicht nur dazu, den Substanz- und Wohnwert zu erhöhen, sondern wird auch die Steuerlast zu senken.

Erhaltungsaufwand bei Vermietung

Erhaltungsaufwand - SteuertippWer ein bereits genutztes Haus oder eine genutzte Eigentumswohnung erworben hat, weiß, oft ist zunächst ein größerer Erhaltungsaufwand nötig: Die Wasserrohre sind alt, die Heizung heizt nicht mehr richtig, die Wärmedämmung fehlt oder entspricht nicht mehr den heutigen Anfoderungen…

Mit anderen Worten:  Umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind fällig.

Diese Erhaltungsaufwendungen werden sogar mit Steuernachlass gefördert, weil sie unter Umständen als Werbungskosten steuerlich absetzbar sind.

Doch hier gilt es aufzupassen!

Für Vermieter immer wieder eine Falle ist die steuerliche Abgrenzung zwischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Erhaltungskosten. Denn falls
die Kosten für den Erhaltungsaufwand innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung/Herstellung höher sind als 15 Prozent der Anschaffungskosten, werden sie den Anschaffungskosten im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG hinzugerechnet.

Steuerlich hat das zur Folge: Sie können nur einheitlich mit dem Kaufpreis des Gebäudes über 50 oder 40 Jahre abgeschrieben werden.

Zudem hat das  das Finanzgericht Münster entschieden, dass Schönheitsreparaturen, die in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit anderen Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb des Gebäudes anfallen, sogar in die 15-Prozent-Grenze einbezogen werden und – bei Überschreiten dieser Grenze – zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören. Zu den Schönheitsreparaturen zählen beispielsweise Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen.

Das bedeutet: Diese Kosten dürfen nicht sofort in voller Höhe steuerlich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, sondern fließen mit in die Bemessungsgrundlage für die jährliche Abschreibung (von zwei Prozent oder zweieinhalb Prozent) ein.

Tipp:

Achten Sie unbedingt darauf, dass Ihre entsprechenden Kosten für den Erhaltungsaufwand insgesamt in den ersten drei Jahren unter der 15-Prozent-Grenze bleiben. Oder beginnen Sie mit umfassenderen Modernisierungen erst nach dem dritten Jahr.

Quelle: FG Münster, Urteil vom 25.09.2014, Az 8 K 4017/11 E, Revision IX R 22/15

Immobilie verkauft – noch immer Werbungskosten?

Schuldzinsen für Darlehen zur Anschaffung einer fremdvermieteten Immobilie dürfen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als nachträgliche Werbungskosten geltend gemacht werden, auch wenn sie noch nach dem Immobilienverkauf anfallen. Das entschied der Bundesfinanzhof.

Allerdings ist der nun immer noch mögliche Steuerabzug an eine Voraussetzung geknüpft.

Wer eine fremdvermietete Immobilie kauft, kalkuliert häufig mit ein, dass er die Schuldzinsen als Werbungskosten steuersenkend geltend machen kann. Wurde die Immobilie verkauft – beispielsweise weil mit ihr nur Verluste verbunden waren – und blieben die Verkäufer auf einem Restdarlehen sitzen, so konnten sie für die Darlehenszinsen keine Werbungskosten mehr steuerlich geltend machen.

Mit einem neuen Urteil hat der Bundesfinanzhof seine bisherige Rechtsprechung hierzu geändert. Doch ist der Steuerabzug dann an eine Voraussetzung geknüpft: Der Verkaufserlös muss unbedingt zur Tilgung des Anschaffungsdarlehens dienen. Nur wenn dann noch eine Restverbindlichkeit bleibt, können die darauf entfallenden Zinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden – nicht jedoch beim Veräußerungsverlust. (BFH, Az. IX R 67/10)

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