Crowdinvesting Immobilien – Tipps zum Vergleich
Crowdinvesting in Immobilien ist ein boomender Markt. Welche Chancen und Risiken bietet er Privatanlegern in Immobilien? – Tipps zum Vergleich.
Crowdinvesting in Immobilien
Crowdinvesting eine neue Beteiligungsmöglichkeit. Gerade für all jene, die in Immobilien als Kapitalanlage investieren wollen, erscheint sie lukrativ. Denn im Vergleich zu klassischen Immobilieninvestitionen bietet sie Chancen für eine bessere Risikostreuung im Portfolio.
Auch deshalb ist Crowdinvesting für Immobilien zur Zeit in aller Munde. Und als die ersten Großprojekte ihre Investoren auszahlten, verstummten viele Kritiker. Bis dahin hatten sie nicht selten die Anlage-Projekte und die neue Art der Finanzierung als Luftnummern verschrien.
„In den ersten neun Monaten des Jahres 2017 konnten die großen Plattformen mehr als 100 Mio. Euro von der Crowd einsammeln und damit das Jahresvolumen von 2016 mehr als verdoppeln, zeigen Zahlen des Branchenportals crowdfunding.de. Immobilien machen mittlerweile rund 80 Prozent des gesamten Crowdinvesting-Markts aus und liegen damit weit vor den hochgelobten Start-ups, die von Januar bis September vergangenen Jahres gerade einmal 17 Mio. Euro einsammelten.“ (capital.de, 23.01.2018)
Eine Beteiligung ist schon mit geringen Beträgen möglich. Sollten diese verloren gehen, lässt sich der Betrag zur Not verschmerzen. Kritiker verweisen besonders auf einen möglichen Totalverlust. Die Gefahr sehen sie vor allem, weil diese Form des Investments noch wenig gesetzlich reguliert ist.
Seit 2011 mehr als eine Milliarde Euro investiert
Fonds Professionell berichtete am 02.03.2020 über die aktuelle Entwicklung am Crowdinvestingmarkt.
„Von 2011 bis 2019 haben Crowdinvestoren insgesamt 1,1 Milliarden Euro über Internet-Plattformen investiert. Davon kamen 422 Millionen allein im vergangenen Jahr zusammen. Das sind die zentralen Ergebnisse des „Crowdinvest Marktreport 2019″, den der Marktbeobachter Crowdinvest.de veröffentlicht hat.
Der stärkste Zuwachs und das das größte anteilige Volumen entfällt auf Immobilien. Bis Ende 2019 wurden 721 Millionen Euro in 514 Immobilienprojekte investiert.“
Unternehmensfinanzierungen bilden mit 347 Mio. Euro das zweitgrößte Segment im Markt der Crowdinvestents. Davon bilden knapp 30 Prozent Start-up-Finanzierungen. In Energie-Projekte flossen rund 32 Millionen.
Crowdinvesting – die größten Anbieter
Aktuell gibt es verschiedene größere Plattformen, die Immobilien-Crowdinvesting anbieten:
- Bergfürst,
- Exporo,
- Zinsland,
- iFunded,
- CrowdDesk,
um nur einige zu nennen. Neben den geringen Einsätzen ab 500 Euro werben die Anbieter mit hohen Renditen. Renditen bis zu 9,5 Prozent lassen sich mit Bestandsimmobilien nicht erreichen. Allerdings sind diese mit Projektentwicklung schon eher möglich.
Nach einer Studie des Instituts für Demoskopie Allensbach sind für rund 70 Prozent der Crowd-Anleger die hohen Renditeversprechen ausschlaggebend für ihre Beteiligung.
Doch auch wenn die Anbieter versprechen, dass alle Projekte auf Herz und Nieren geprüft würden, letztendlich muss jeder Anleger selbst prüfen. Insofern ist Crowdinvesting für risikofreudige Investoren zugleich ein Instrument zur Streuung.
Chancen
- Rendite bis fast zehn Prozent
- Relativ kurzfristige Anlage (oft ca. zwei Jahre)
- Geringe Mindestbeteiligung möglich
- Gute Streuung im Portfolio
- Geld-zurück-Garantie, wenn nicht genug Kapital zusammenkommt
- Keine Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer…)
Risiken
- Hohes Risiko, weil (noch) nicht regulierter Markt
- In der Regel Nachrangdarlehen (im Insolvenzfall droht Totalverlust)
- Geringe Möglichkeit zur Prüfung der Beteiligung vor Investition
- Kein Investment „zum Anfassen“
- Wie seriös sind die Bauunternehmen/Projekte?
Pflegeimmobilie als Kapitalanlage mit Rendite
Der Markt für Pflegeimmobilien und Seniorenresidenzen als Kapitalanlage mit Rendite boomt. 2014 nahm das Transaktionsvolumen gegenüber dem Jahr zuvor um 24 Prozent zu. Zugleich drängen immer mehr ausländische Profiinvestoren auf den deutschen Markt.
Pflegeimmobilie als Kapitalanlage mit Rendite
Wachsende Nachfrage nach Pflegeimmobilien
Im vergangenen Jahr wechselten einer Analyse des Beratungsunternehmens CBRE zufolge Gesundheitsimmobilien mit einem Gesamtwert von 811 Millionen Euro den Besitzer. Das Transaktionsvolumen stieg das sechste Jahr in Folge. Der für die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu verzeichnende Wachstumstrend wird sich mittel- und langfristig eher noch verstärken, da in Deutschland bis zum Jahr 2030 mindestens 380.000 zusätzliche Pflegeplätze benötigt werden; bei weiteren 240.000 Plätze besteht dringender Sanierungs- und Modernisierungsbedarf. Dafür sind Investitionen von insgesamt 54 Milliarden Euro erforderlich. Derzeit bestehen bundesweit rund 11.000
Pflegeheime, in denen 2,46 Millionen Pflegebedürftige leben. Experten rechnen damit, dass die Nachfrage in der stationären Pflege bis 2030 um 50 Prozent zunehmen wird.
Welche Renditechance die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage bietet, wird noch deutlicher im Vergleich zu anderen Assets. Langfristig verpachtete Objekte mit moderner Ausstattung an nachhaltigen Standorten erzielen eine Nettospitzenrendite zwischen 175 und 215 Basispunkten über den Renditen für Topobjekte aus dem Büro- und Einzelhandelssegment. Im Vergleich zu Investments in erstklassige Hotelimmobilien bieten Pflegeheime einen positiven Spread von 100 Basispunkten.
Gute Erfahrungen mit Pflegeimmobilien locken ausländische Investoren
Das macht Pflegeimmobilien zunehmend attraktiv für ausländische Asset- und Fondsmanager. Sie haben gegenwärtig bereits einen Marktanteil von 17 Prozent, Tendenz stark steigend. Allein im zurückliegenden Jahr waren Investoren aus dem Ausland für fast 40 Prozent der Transaktionen verantwortlich – im ersten Halbjahr sogar mit 53 Prozent. Sie streben zumeist gleich ein großes Deutschland-Portfolio an. Heimische institutionelle Anleger hatten im Vorjahr einen Anteil von 22 Prozent am Transaktionsvolumen. Gemessen am gesamten gewerblichen Immobilientransaktionsvolumen entfiel auf Pflegeheime im vergangenen Jahr ein Anteil von gut zwei Prozent. Nimmt man Gesundheitsimmobilien, wie Krankenhäuser oder Reha-Kliniken hinzu, ergibt sich ein Gesamtanteil von mehr als fünf Prozent.
Trotz der stetig gestiegenen Transaktionsumsätze bleiben deshalb Gesundheitsimmobilien am Investmentmarkt weiterhin ein Nischenprodukt. Noch deutlicher:
Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist immer noch ein Geheimtipp für Insider.
Quelle: ERFOLG – Neues aus der Wirtschaft, 5-6/2015
Siehe auch:
Immobilienfonds – aktuelle Investitionschancen
Lohnt ein Immobilieninvestment angesichts der steigenden Preise überhaupt noch? Und wenn ja – wo? Das war Gegenstand eines Rundtischgesprächs von Experten auf Einladung von fondsdiscount.de.
Die Gäste – Rauno Gierig, Vertriebsdirektor der Wealth Management Capital Holding GmbH München, Marcus Kraft, Vorstand der ZBI Zentral Boden Immobilien AG Erlangen und Johannes Palla, geschäftsführender Gesellschafter von Habona Invest Frankfurt am Main – stehen für eine nachhaltige und langjährig erfolgreiche Tätigkeit mit Geschlossenen Immobilienfonds – nach neuer Sprachregelung Alternative Investmentfonds (AIF).
Immobilienfonds im Einzelhandel
Johannes Palla, Habona, verwies in dem Gespräch auf die deutlichen Preissteigerungen im Bereich der Einzelhandels- und Wohnimmobilien. Dies sei durch sehr günstige Finanzierungsmöglichkeiten einerseits und begrenzter Verfügbarkeit an Immobilienobjekten andererseits bedingt. Zugleich beobachtet er fortlaufend Nachfrageverschiebung zwischen den unterschiedlichen Nutzungsarten von Immobilien, die zu Wert- und Preisänderungen führen. Den deutschen Gesamtimmobilienmarkt sieht er als preisstabil an. Eine Immobilienblase und Überhitzung der Märkte sei nicht erkennbar, was für interessierte Privatanleger eine sichere Bank sei.
Habona hat seit Jahren einen Investitionsschwerpunkt in Einzelhandelsfonds deutscher Discounter und Supermärkte.
„Dass wir mit unserer Markteinschätzung richtig liegen, zeigen aktuelle Retail-Investmentmarkt-Berichte, z.B. der von BNP Paribas Real Estate. Um konkret ein paar Zahlen zu nennen: Allein im ersten Quartal 2014 wurden über drei Milliarden Euro in Deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert – über die Hälfte davon in Discounter, Fach- und Supermärkte.“
Vor allem nationale und internationale Großinvestoren bevorzugen diese Assetklasse. Mit einem Transaktionsvolumen von über 1,16 Milliarden Euro habe sich der Umsatz im ersten Quartal 2014 mehr als verdreifacht.
Habona verfügt über 30 Jahre Erfahrung mit Einzelhandelsimmobilien und Kindertagesstätten und plant die Auflegung weiterer Fonds in diesen Asset-Klassen.
Immobilienfonds – Büroimmobilien
Rauno Gierig, WealthCap, sieht den Büroimmobilienmarkt in Deutschland stabil auf konstant hohem Niveau. Einer hohen Nachfrage steht ein geringes Angebot gegenüber – äußerst attraktiv für Anleger. In diesem Markt sieht auch er keine Gefahr einer Überhitzung. Als Standorte für Büroimmobilien bevorzugt WealthCap auch künftig die deutschen A-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
Büroimmobilien sind das mit Abstand größte Segment des Gewerbeimmobilienmarktes. Das hat den Vorteil, dass der Büroimmobilienmarkt sehr liquide und transparent ist.
WealthCap plant in 2014 neue Fondslösungen in den Kern-Assetklassen Immobilien, Flugzeuge und Multi-Asset.
Immobilienfonds in Wohnimmobilien
Marcus Kraft, ZBI, machte darauf aufmerksam, dass in den letzten Jahren die Immobilienrenditen, insbesondere in den großen deutschen Metropolen sukzessive gesunken sind. Auch für Wohnimmobilien in den Ballungsräumen außerhalb der großen deutschen Metropolen sei erkennbar, dass die Renditen leicht gefallen sind. Er führt dies vor allem auf die EZB-Niedrigzinspolitik zurück, die Anleger zur Flucht in Immobilien veranlasst. Das treibe die Immobilienpreise und senke die Renditen.
Trotz der Preissteigerungen gilt für ZBI Berlin immer noch als attraktiver Investitionsstandort. Darüber hinaus investieren die ZBI-Anleger in prosperierende Ballungszentren mit gutem Entwicklungspotential. Derzeit betreffe das insbesondere die ostdeutschen Großstädte Dresden, Leipzig, Erfurt und Magdeburg als interessante Investitionsstandorte.
ZBI plant noch für 2014 einen Nachfolgefond für den sehr erfolgreich platzierten ZBI Professional 8 – den ZBI Professional 9.
Immobilienfonds – Investitionskriterien und Auswahlprozess
Am Beispiel der Einzelhandelsimmobilienfonds erläuterte Johannes Palla die Investitionskriterien und den Auswahlprozess der Fondsobjekte:
Jedes Investment durchlaufe einen institutionell geprägten Due Diligence Prozess. Zentrales Kriterium sei die Standortanalyse, die gemeinsam mit GfK erfolgt. Dabei werden unter anderem geprüft:
- die üblichen, einzelhandelsrelevanten Kriterien wie Makro-Standort, Mikro-Standort, Wettbewerbssituation und Einzugsgebiet,
- die sogenannte Umsatz-Mietbelastung des Mieters,
- ein rechtliches und ein technisches Gutachten.
Auf allen Informationen werde die Kaufentscheidung durch ein internes Gremium getroffen.
Innerhalb eines Immobilienfonds sei auch eine regionale Diversifizierung sehr wichtig.
„Mit bis zu 25 Objekten innerhalb eines Fonds wird das Klumpenrisiko eines einzelnen Standortes weitestgehend ausgeschlossen. Aufgrund unseres kleinteiligen, strukturierten Ankaufsprozesses sind wir zudem in der Lage, die Projekte sehr günstig zu erwerben und erfüllen so den Wunsch unserer Investoren nach einer ansprechenden Rendite.“
Die Fondseinnahmen stammen zu über 90 Prozent von bonitätsstarken Mietern aus dem Lebensmitteleinzelhandel. Mietverträge mit Laufzeiten von 15 Jahren mit Mietern wie Rewe und Edeka bieten bei fünfjährigen Fondslaufzeiten eine maximale Einnahmensicherheit für die Anleger.
Quelle, fondsdiscount.de, 24.07.2014
Geschlossene Immobilienfonds mit Spitzenergebnissen
Geschlossene Immobilienfonds als Alternative zu immer unsicheren Geldanlagen? – Ja! Das geht!
Geschlossene Immobilienfonds gibt es viele …
… aber nur wenige erzielen die Spitzenergebnisse, die Anlegern damit versprochen werden.
Doch es gibt sie, die geschlossenen Immobilienfonds mit:
- 4 bis 6 Prozent laufende jährlicher Ausschüttung;
- bevorrechtigter Kapitalkontenverzinsung von 7,5 %;
- zusätzlicher Beteiligung an 50 % des darüber hinausgehenden Gewinns;
- zusätzlicher Verzinsung des Agios;
- einem insgesamt prognostizierten Ertrag von 8,5 %.
Das erscheint Ihnen unglaublich? – Dann sichern Sie sich doch einfach gleich die Zugangsdaten zu näheren Informationen zu einem solchen geschlossenen Immobilienfonds und prüfen Sie, wie Sie damit gerade in unsicheren Zeiten einen der erfolgreichsten Anbieter geschlossener Fonds als Partner gewinnen können.
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Übrigens:
Geschlossene Fonds – Drei wichtige Motive
Am 21.02.2013 schrieb Nabil Khayat, seit 1993 Börsenanalyst und Senior Analyst bei der Tapir AG, in wallstreet-online dazu
„Warum also investieren Anleger dennoch jedes Jahr Milliarden in geschlossene Fonds?
Die Antwort liegt wohl in den Grundeigenschaften dieser Anlageform:
- Jährliche Ausschüttungen deutlich über dem aktuellen Zins.
- Investition in einen Sachwert mit Inflationsschutz.
- Klare Investitionskriterien.“
Wohnungen fehlen – Mieten steigen
Das Pestel-Instituts in Hannover hat in einer Studie begründet, dass 2017 ca. 400.000 Wohnungen in Deutschland fehlen. Besonders in Ballungszentren sind Wohnungen schon jetzt Mangelware. Die Mietpreise steigen teilweise explosionsartig.
WELT/Immonet: Durchschnittsmieten und Mietanstieg
Bundesbauminister Peter Ramsauer bestätigte dies gegenüber der „Welt am Sonntag“:
„In den Ballungszentren und den Metropolen München, Hamburg, Berlin oder dem Rhein-Main-Gebiet gibt es eine Knappheit an Wohnungen“.
Gleichzeitig verpasste er nicht, den Schwarzen Peter für die geringen Aktivitäten im sozialen Wohnungsbau den Ländern zuzuschieben. Sie sind seit 2007 dafür zuständig, während sich der Bund nur an der Wohnungsbauförderung mit 518 Millionen Euro im Jahr beteiligt.
Der Minister sieht in der Wohnungsknappheit und den Preissteigerungen jedoch auch eine „gute Seite“:
„Die gute Nachricht ist, dass sich das Investitionsklima eindeutig verbessert hat … Weil die Renditen über viele Jahre gering waren, wurde lange zu wenig investiert.“
Für Wohnungseigentümer trifft das sicher zu. Insbesondere Kapitalanleger profitieren von dieser Lage, wenn ihre Wohnungen in den gefragten Standorten liegen und den Ansprüchen der Mieter nach moderner Wohnkultur gerecht werden.
Quelle: Welt am Sonntag, 08.07.2012
Anleger flüchten in „Betongold“
Minirenditen für Spareinlagen und Versicherungen, fieberhafte Unsicherheit an den Börsen, wachsende Staatsverschuldung … immer mehr Anleger sehen den sicheren Hafen für ihr Geld im „Betongold“.
Die Redakteure von FOCUS Online kommentieren das mit dem Titel:
„Betongold boomt“
„Da auch andere Anlageformen keinen Geld- und Kaufkrafterhalt verheißen, stieg die Nachfrage nach Betongold bei ImmobilienScout24 seit Beginn der Finanzkrise im Jahr 2007 um rund satte 500 Prozent.“
Renditen Geschlossener Fonds deutlich über denen von deutschen Staatsanleihen
Steffen Möller von der Ratingagentur Scope Analysis hat in einem Beitrag in wallstreet-online die Prognoserenditen Geschlossener Fonds und die Verzinsung deutscher Staatsanleihen miteinander verglichen.
Das Ergebnis: Die Umlaufrenditen deutscher Staatsanleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren sind seit 2007 von 4,2 Prozent auf 2,4 Prozent im Jahr 2011 und weiter auf bisher 1,5 Prozent im Jahr 2012 gefallen.
Die prognostizierten Renditen Geschlossener Fonds sind seit 2007 ebenfalls nahezu kontinuierlich gesunken:
„Über alle Segmente sanken die prognostizierten Vor-Steuer-Renditen von durchschnittlich 7,3 Prozent im Jahr 2007 auf 6,7 im vergangenen Jahr. Fonds, die in den ersten Monaten dieses Jahres emittiert wurden, stellen Zeichnern jährliche Renditen von 6,9 Prozent in Aussicht.“
Der Autor weist jedoch darauf, dass die Renditen nur sehr begrenzt vergleichbar sind. Denn die tatsächliche Rendite eines Geschlossenen Fonds lässt sich erst nach der Fondsauflösung und Veräußerung des Investitionsobjektes ermitteln.
Quelle: wallstreet-online, 11.05.2012, Risikoprämie für Geschlossene Fonds steigt
Investitionen in Betongold auf Rekordkurs
Die BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) hat für den Jahresanfang 2012 anhand der Verkaufszahlen festgestellt, dass „deutsche Wohnimmobilien bei den Investoren ganz oben auf der Einkaufsliste stehen. Stabile gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen, die sichere Cashflows garantierten, seien vielen Anlegern dabei wichtiger als hohe Renditen.“
Deutsche Investoren kaufen vorzugsweise Immobilien
Die meisten Anleger kommen aus Deutschland. Auf sie entfallen 70 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Unter den ausländischen Anlegern dominieren europäischen Investoren (gut 24 Prozent). Die restlichen sechs Prozent entfallen auf nordamerikanische Anleger.
Auch wenn die Kaufpreise der großen Anleger nicht direkt mit den Kaufpreisen von Privatanlegern vergleichbar sind, dürfte für letztere jedoch aufschlussreich sein:
- bei den großen Bestandsportfolios lagen die Kaufpreise zwischen 700 bis 800 Euro pro Quadratmeter
- für Projektentwicklungen in den großen deutschen Städten wurden durchschnittlich knapp 3.300 Euro pro Quadratmeter bezahlt (etwa 2.800 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter)
- bei Bestandsobjekten liegen die Preise derzeit bei ca. 1.100 bis 1.200 für ältere und bei etwa 1.800 bis 1.900 Euro pro Quadratmeter für modernere Objekte.
Die Experten von BNPPRE beobachten zudem, dass Anleger stärker auf stabile und sichere Cashflows setzen als auf hohe Renditen und Wertsteigerungspotentiale.
Quelle: cash-online.de, 18.04.2012
Immobilienpreise in Großstädten steigen wie jahrelang nicht
Die Eurokrise lässt Anleger verstärkt in Sachwerte flüchten. Besonders für Gold und Immobilien in Großstädten und Ballungsgebieten steigt die Nachfrage extrem stark.
In den Toplagen der Großstädte zahlen Käufer derzeit bis zu 36 Jahresmieten (vgl: Preise für Eigentumswohnungen in Großstädten steigen rapide).
Im Verhältnis zu den Preisen vor der Finanzkrise ist das etwa der 1 1/2-fache Preis, ohne die Erwerbsnebenkosten wie Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notargebühren …
Auch wenn damit nur eine Mietrendite knapp über 2 Prozent erzielt wird, halten viele Instoren eine solche Investition für sicherer als z. B. zehnjähriger Bundesanleihen, die rund drei Prozent abwerfen. Bei einer offiziellen Staatsverschuldung von fast 2 Billionen Euro (siehe: Schuldenuhr des Bundes der Steuerzahler) ist das sicher nicht verwunderlich.
Außerdem kalkulieren sie die Wertsteigerungsrendite ein, die bei einem solchen Markt unübersehbar ist. Allerdings wird bei den genannten Investitionen von unerfahrenen Immobilieninvestoren häufig das Ertragspotential dennoch nicht ausgenutzt und auch auf das falsche Pferd gesetzt.
Wer alle Ertragspotentiale – Mietrendite, Wertsteigerungsrendite und dann gar noch eine steuerliche Rendite – wie bei Denkmalschutz möglich – konsequent nutzen will, sollte sich erfahrene und kompetente Partner suchen, um nicht auf Sand zu bauen.
Echte „Immobilienschnäppchen“ mit sehr guter Lage, hoher Qualität, historischem Ambiente und modernem Wohnkomfort muss man mit der Lupe suchen … oder beim Fachmann kaufen – aber es gibt sie!
Für Kapitalanleger zählen Wert und Rendite
Immobilien als Kapitalanlage sind als Schutz vor der immer mehr zunehmenden Inflation und der wachsenden Gefahr einer Währungsreform immer stärker gefragt. Gerade deshalb zählen für Kapitalanleger bei ihren Immobilieninvestments teilweise andere Werte als für Eigennutzer.
Zunächst geht es überwiegend um eine sichere und wertstabile Investition. Diese beiden Kriterien werden vor allem erfüllt, wenn das Objekt dauerhaft gut vermietbar ist. Somit sind besonders folgende Bedingungen gegeneinander abzuwägen:- gibt es für das Objekt potentiell viele Mietinteressenten oder nur eine kleine Nischengruppe?
- ist das objekt zentral und dennoch ruhig gelegen oder abseits bzw. an Orten mit starker Verkehrsbelastung?
- ist die Immobilie in einem gepflegten attraktiven Zustand oder stark pflegebedürftig und wenig ansprechend?
- ist das Objekt frisch und nachhaltig saniert oder starkt sanierungsbedürftig (z. B. hinsichtlich Heizung, Dach, Fenstern, Energieeffizienz)?
- sind gute Mieten erzeilbar oder nur geringe Mieten?
- gibt es einen steuerlichen Bonus für Denkmalschutz/Sanierung (bis zu 100 %) oder nur lineare AfA von 2 %? …
Eine gute Infrastruktur der Wohngegend (Einkaufsmöglichkeiten, Kultur- und Sportstätten) mit Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, die Nähe zu Ärzten, Kitas und Schulen sind Wettbewerbsvorteile.
Ein höherer Kaufpreis kann dann durchaus gerechtfertigt sein, wenn die Lage des Objekts eine dauerhafte Vermietung garantiert und größere Sanierungsmaßnahmen in absehbarer Zeit nicht zu erwarten sind.
Die Unterschiede zwischen den Städten sind teilweise erheblich.