[Spickzettel] Immobilieninvestment Stuttgart 2019
Stuttgart – die schäbische Metropole – hat seit Jahren Bevölkerungszuwachs. Ein Ende ist nicht in Sicht. Der Wohnraum wird immer knapper.
Stuttgart 2019 – Top Standorte für Immobilien
Die schwäbische Metropole leidet an akutem Wohnraummangel. Längst müsste neu gebaut werden. Doch wohin – darüber wird heiß gestritten. Denn die Bevölkerungszahl wächst seit Jahrzehnten konstant. Ein Ende ist nicht in Sicht.
Von ca. 593.000 Einwohnern im Jahr 2014 über ca. 612.000 im Jahr 2017 stieg die Einwohnerzahl auf ca. 614.000 Ende 2018.
Noch immer ziehen vor allem prestigeträchtige Unternehmen vor Ort wie Daimler, Bosch und weitere – auch mittelständische.
Mietpreisentwicklung
Viele Experten sind sich einig: Die Mietpreisen werden in Stuttgart auch in den nächsten Jahren ansteigen. Die Schere zwischen Nachfrage und Angebot ist zu groß. Die Neubaurate kann diese Lücke nicht schließen.
Anfang 2019 lagen die durchschnittlichen Kaltmieten bei Neuvermietungen in:
- West bei 15,60 €/m² (Maximum: 27,40 €/m²)
- Degerloch bei 17,70 €/m² (Maximum: 22,00 €/m²)
- Fasanenhof bei 12,30 €/m²(Maximum: 13,90 €/m²)
- Feuerbach bei 9,10 €/m² (Maximum: 27,30 €/m²)
- Mühlhausen bei 10,60 €/m² (Maximum: 12,80 €/m²)
- Uhlbach bei 10,70 €/m² (Maximum: 12,20 €/m²)
Kaufpreisentwicklung
Bei den Kaufpreisen gehört Stuttgart zu den zehn teuersten deutschen Städten. Günstige Immobilien können Selbstnutzer lange suchen. Doch auch Investoren für vermietete Immobilien finden nur schwer renditeträchtige Objekte. Wer Wert auf Rendite legt, sollte sich auf „Schwellenbereiche“ konzentrieren.
Die durchschnittlichen Kaufpreise bei Eigentumswohnungen betrugen Anfang 2019:
- West 4984 €/m²
- Degerloch 6013 €/m²
- Fasanenhof 3853 €/m²
- Feuerbach 4343 €/m²
- Mühlhausen 3442 €/m²
- Uhlbach 3228 €/m²
Wertentwicklung
Zukünftig sind hohe Wertsteigerungen vor allem in den Stadtteilen West und Frauenkopf zu erwarten. In den teuersten Ortsteilen Stuttgarts wie Degerloch und Süd verlocken die Preise kaum noch zum Kauf.
Quelle: Maria Schädlich, Immobilien Elite Club
[Spickzettel] Immobilieninvestment Dresden 2019
Dresden – „Elbflorenz“ – gehört mit zu den attraktivsten Städte für ein Immobilieninvestment seit Jahren. Die Nachfrage in der „Schwarmstadt“ führt zu Wohnungsnot.
Dresden 2019 – Top Standorte für Immobilien
In Dresden stieg die Bevölkerung nach der Jahrtausendwende zunächst recht gleichmäßig. Im Jahr 2011 begann dann ein regelrechter Hype. Wohnten in der Stadt 2014 noch etwa 536.000 Einwohner und 2017 schon ca. 551.000, so waren es zum 31.12.2018 über 560.000. Statt 60.000 leerstehender Wohnungen zur Jahrtausendwende herrscht nun Wohnungsnot.
Mietpreisentwicklung
Eigentümer vermieteter Wohnungen müssen kaum mit Leerständen rechnen. Die Mietpreise steigen stetig. Zu den Ortsteilen mit stark wachsender Nachfrage gehören Pieschen und Mickten rechts der Elbe.
Traditionell gelten das linkselbige Striesen, Blasewitz und Johannstadt oder das Nobelviertel Weißer Hirsch zu den Ortsteilen mit den höchsten Mietpreisen. Allerdings sind hier auch die Kaufpreise so teuer, dass die Mietrendite kaum noch der Rede wert ist.
„…im neuen Mietspiegel für 2019 gibt es eine Steigerung von 6,4 Prozent im Vergleich zu 2017“ (radiodresden.de, 27.11.2018)
Kaufpreisentwicklung
Günstige Grundstücke sind auch in Dresden selten zu haben. Im Bestand ist die Preisspanne zwischen der schön sanierten und wiederaufgebauten Gründerzeitvilla bis zum unsanierten Wohnblock erheblich.
So liegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien je m² bei Neuvermietung in den gefragtesten Lagen von:
- Pieschen: ca. 1.800 € (bei 7,50 bis 12,00 € Miete)
- Mickten: ca. 2.015 € (bei 8,00 bis 12,80 € Miete)
- Striesen: ca. 4.775 € (bei 8,00 bis 10,00 € Miete)
- Blasewitz: ca. 2.671 € (bei 8,10 bis 12,00 € Miete)
- Johannstadt: ca. 2.802 € (bei 7,80 bis 13,10 € Miete)
- Bühlau/Weißer Hirsch: ca. 3.127 € (bei 8,50 bis 19,20 € Miete)
Wertentwicklung
Viele Investoren freuen sich über eine anfängliche Mietrendite von 3,5 Prozent und hoffen, dass die Mietpreise und der Wert ihres Immobilieneigentums weiter steigt. Allerdings sehen viele Experten aufgrund der Beschäftigungssituation in der Umgebung, dass der Höhepunkt bald überschritten sein könnte. Leerstände sind allerdings weniger zu befürchten, denn der Bevölkerungszuwachs scheint nicht schwächer zu werden.
Quelle: Maria Schädlich, Immobilien Elite Club
[Spickzettel] Immobilieninvestment Berlin 2019
Ein Immobilieninvestment in Berlin lohnt sich angesichts verschiedener Faktoren nicht überall. Wo sind die Trendviertel für aktuelle Investments?
Berlin 2019 – Top Standorte für Immobilien
Die Einwohnerzahl Berlins stieg von 3,56 Millionen im Jahr 2014 auf 3,71 Millionen im Jahr 2017
Mietpreisentwicklung
Für Neuvermietung ist die Nachfrage in Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln im Vergleich zum Angebot am höchsten. Besonders nachgefragt werden Wohnungen für bis zu 10 €/m².
Kaufpreisentwicklung
Vor allem zahlreiche ausländische Investoren treiben die Preise in die Höhe. So liegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien je m² bei Neuvermietung in den gefragtesten Lagen von:
- Charlottenburg: ca. 4.400 € (bei 12,59 € Miete)
- Wilmersdorf: ca. 4.500 € (bei 12,36 € Miete)
- Friedrichshain: ca. 3.300 € (bei 12,40 € Miete)
- Kreuzberg: ca. 4.500 € (bei 12,65 € Miete)
- Neukölln: ca. 3.700 € (bei 11,37 € Miete)
Wertentwicklung
Im Jahr 2018 zogen 12.000 Menschen in die Hauptstadt. In einigen Trendvierteln ist vermutlich allmählich die Schmerzgrenze erreicht, aber die Nachfrage noch immer sehr groß. Also: Die Preise steigen zunächst weiter. Experten sehen jedoch relativ einheitlich, dass in Berlin eine Blasengefahr droht.
Quelle: Maria Schädlich, Immobilien Elite Club
Denkmalgeschützte Immobilien stehen hoch im Kurs
Anleger bevorzugen nicht nur wegen der Steuervorteile denkmalgeschützte Wohnimmobilien. Vielen Kapitalanlegern gilt ein Wohnhaus aus der Gründerzeit mit ansprechender Stuckfassade und Sprossenfenstern als die ideale Immobilie.
Denkmalgeschütze Immobilien mit „Charme der Altbauten“
In einem ausführlichen Artikel wird in Cash Online über den „Charme der Altbauten“ berichtet. Darin werden mehrere Experten zitiert, die beobachten, dass die
„sicherheitsbewussten Deutschen ihr Kapital derzeit in Scharen am Immobilienmarkt“
anlegen.
Wer interessiert sich für solche Objekte?
„‚Die Zielgruppe des Projekts reicht von Singles, Paaren und jungen Familien bis hin zu Senioren‘, sagt Dirk Germandi, Vorstandssprecher der Berliner Profi Partner AG und Sprecher der Investoren.“
Denkmalgeschützte Immobilien mit Steuervorteilen
Kapitalanleger können zu 100 Prozent aus den anrechenbaren Sanierungskosten am Kaufpreis des Objekts gemäß Paragraf 7i Einkommenssteuergesetz (EStG) über einen Zeitraum von zwölf Jahren Steuervorteile ziehen.
Beispiel:
Kaufpreis der Wohnung: 200.000 Euro
anrechenbarer Sanierungskostenanteil: 70 Prozent
Steuervorteil für Kapitalanleger über zwölf Jahre: 140.000 Euro
Steuervorteil für Selbstnutzer über zehn Jahre: 126.000 Euro
„‚Anleger, die in Denkmalschutzobjekte investieren, sind konservative Gutverdiener ab einem Einkommen von circa 80.000 Euro bei Ledigen und ab 100.000 Euro bei Verheirateten‘, sagt Josef Schnocklake, Vertriebsleiter des Nürnberger Anbieters Terraplan.“
Anleger sollten jedoch genau prüfen, wie realistisch der anrechenbare Sanierungskostenanteil kalkuliert wurde.
„Der Bescheid des Denkmalamtes ergeht erst nach Fertigstellung des Objekts, die Käufer müssen aber vor der Sanierung kaufen, um die Denkmal-AfA zu erhalten. Daher sollten sie frühere Objekte des Bauträgers darauf prüfen, ob die Sanierungskosten in prognostizierter Höhe berücksichtigt wurden.“
Auch für denkmalgeschützte Immobilie gilt: Lage, Lage, Lage
Als wichtigste Kriterien für die Auswahl eines Denkmalschutzobjekts werden in dem Beitrag jedoch Standort und Lage der Immobilie genannt. Generell sollte der Standort durch eine hohe Wohnungsnachfrage gekennzeichnet sein.
Derart geeignete Denkmalschutzobjekte mit Sanierungs-AfA gibt es vorzugsweise in den großen Städten Ostdeutschlands und in Berlin.
„Im Osten weisen insbesondere Potsdam, Dresden und Leipzig, aber auch Jena eine hohe Wohnraumnachfrage und gute Wachstumsperspektiven auf … Bei der Auswahl der Mikrolage sollten Anleger beachten, dass zentrumsnahe Wohnlagen in den meisten Städten bei Mietern am gefragtesten sind.“
Am größten sei generell die Nachfrage nach gut geschnittenen
- Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 55 bis 70 Quadratmetern,
- Drei-Zimmer-Wohnungen mit 70 bis 90 Quadratmetern und
- Vier-Zimmer-Wohnungen mit 90 bis 110 Quadratmetern
mit Balkon und Loggia.
„Wesentlich für die Gesamtrendite einer Kapitalanlageimmobilie ist zudem der Anlagehorizont. Immobilien sind kein kurzfristiges Investment, sondern erwirtschaften ihren Ertrag, neben der Mietrendite, die im Regel im Laufe der Zeit ansteigt, auch über langfristige Wertsteigerungen. Zudem können sie erst nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei veräußert werden. Da die Denkmal-AfA über einen Zeitraum von zwölf Jahren gewährt wird, dürfte ohnehin kaum ein Anleger sein Objekt vor Ende dieses Zeitraums wieder veräußern.“
Quelle: cash-online.de, 16.05.2012