Steuern

Steuern belasten Kapitalanleger bei vermieteten oder verpachteten Immobilien – bieten jedoch auch spürbare steuerliche Vorteile. Denn die mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) verbundenen Werbungskosten vermindern das zu versteuernde Einkommen.

Steuern für Anschaffungs- und Herstellungskosten

Anschaffungskosten sind Aufwendungen, die Investoren leisten, um Immobilieneigentum zu erwerben und in einen nutzbaren Zustand zu versetzen. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Anschaffungsnebenkosten.

Steuern bei ImmobilienNeben dem Kaufpreis fallen an Anschaffungsnebenkosten beispielsweise an:

  • Grunderwerbsteuer,
  • Notargebühren,
  • Grundbuchgebühren,
  • Maklerprovision,
  • Vermessungsgebühren.

Herstellungskosten sind Aufwendungen, die Investoren leisten, um Immobilieneigentum selbst herzustellen, zu erweitern oder über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich zu verbessern.

Herstellungskosten und Anschaffungskosten einer Immobilie können nur über die Nutzungsdauer im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) als Werbungskosten von den Einnahmen abgezogen werden. Das vermindert die Steuern.

Bei der Anschaffung oder Herstellung von Immobilien sind die Kosten prozentual aufzuteilen:  Anteile für Grund und Boden und Anteile für die Immobilie, weil nur der Teil steuerlich abgeschrieben werden kann, der auf die Immobilie entfällt.

Gem. § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG) beträgt die Abschreibung für Wohneigentum bei Gebäuden, die

  • nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent,
  • vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent.

Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sind diese Aufwendungen nur zeitanteilig (für die Monate ab der Anschaffung/Herstellung) steuerlich nutzbar.

Wesentlich erhöhte Absetzungen sind bei bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen sowie bei Denkmalen möglich. Dafür können Investoren gem. § 7h EStG oder § 7i EStG

  • im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und
  • in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent

der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs absetzen.

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Steuern für Werbungskosten

Darüber hinaus können Werbungskosten, die üblicherweise bei Vermietung und Verpachtung anfallen, steuermindernd geltend gemacht werden. Zu den Werbungskosten gehören vor allem:

  • Schuldzinsen nach § 9 Abs. 1 EStG,
  • Damnum/Disagio nach § 11 Abs. 2 EStG,
  • Geldbeschaffungs-/Finanzierungsnebenkosten im Zusammenhang mit der Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch,
  • Erhaltungsaufwendungen,
  • sonstige Werbungskosten (wie Grundsteuer, Gebühren für Müllabfuhr, Wasser und Abwasser, Straßenreinigung, Zentralheizung, Warmwasser, Fahrstuhl, Hausbeleuchtung, Schornsteinfegergebühren, Hausversicherungen – ob Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht-, Gebäudeversicherung, Gewässerschaden-Haftpflicht (bei vorhandenem Öltank) oder  Feuerversicherung – Hausmeister u.ä.) nach § 9 EStG.

Versicherungsleistungen, die Sie dann im Schadensfall erhalten, sind als Einnahmen nicht steuerpflichtig, weil Schadenersatz. Allerdings mindern die Einnahmen den Schaden, den Sie steuerlich geltend machen können. Zahlt die Versicherung beispielsweise nur 3.000 Euro, obwohl die Schadensbehebung 5.000 Euro kostete, so dürfen Sie nur noch 2.000 Euro steuerlich absetzen.

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