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Vorfälligkeitsentschädigung – keine Werbungskosten

Vorfälligkeitsentschädigungen, die beim Immobilienverkauf gezahlt werden, um ein  bisher vermietete Objekt lastenfrei übereignen zu können, sind lt. Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) keine nachträglichen Werbungskosten.

 Die Vorfälligkeitsentschädigung steht im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Darlehen, das verkürzt genutzt wurde. Es fehlt insoweit der wirtschaftliche Zusammenhang (Veranlassungszusammenhang) mit den steuerbaren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Wirtschaftlich folgt die Vorfälligketsentschädigung aus der Änderung des Darlehensvertrags, nicht aus dem Abschluss des Darlehensvertrags. Da diese für die lastenfreie Grundstücksübertragung erforderlich war, besteht der wirtschaftlicher Zusammenhang nicht mit der früheren Vermietung des Objekts, sondern mit der Veräußerung.

Ist die Veräußerung der Immobilie steuerbar, so fällt die Vorfälligkeitsentschädigung unter die Veräußerungskosten und kann bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns oder -verlusts berücksichtigt werden. Ist die Veräußerung jedoch außerhalb des 10-Jahres-Zeitraums und deshalb nicht steuerbar, so kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht „ersatzweise“ als Werbungskosten im Zusammenhang mit der bisherigen Vermietung geltend gemacht werden.

Quelle: BFH, Urteil v. 11.2.2014, IX R 42/13

Immobilien sind unternehmerisches Kapital

In der Immobilien-Zeitung vom 26.01.2012 gibt es ein empfehlenswertes Interview mit Stefan Wundrak, Research-Director bei Henderson Global Investors. Seine Empfehlung für Anleger, gleich ob privat oder institutionell: „Immobilien als Unternehmen behandeln“.

Immobilien sind Kapitalanlagen wie ein Unternehmen

Was stört Stefan Wundrak bei Kapitalanlegern im Umgang mit Immobilien? Immobilien sind kein Sparbuch, Bond oder ähnliches:

„Sie verwenden zu oft einfach das Benchmark-System des Finanzmarkts. Darin gilt eine möglichst langfristig an ein Einzelunternehmen vermietete Immobilie als Cashflow-Coupon, der jährlich ausgezahlt wird. Man vergleicht Bonds mit 3% Verzinsung p.a. mit Immobilien, die 5% ausschütten.“

Es bringt nichts, eine Immobilie nach dem Kauf jahrelang sich selbst zu überlassen. Richtiger wäre, die Steine „anzufassen“, diversifiziert zu vermieten, die Immobilie neu zu positionieren und damit aufzuwerten.

„Dieser unternehmerische Ansatz wirkt de facto risikominimierend.“

Im Unterschied zu Anleihen, die gerade für große institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen Maßstab jeder Anlage sind, weisen Immobilien eine andere Risikostruktur auf:

„Der entscheidende Unterschied zwischen Immobilien und Anleihen ist der Wert bei Endfälligkeit. Bei Anleihen gibt es zwar Kursschwankungen während der Laufzeit, aber der Endwert bei Rückzahlung steht fest. Bei Immobilien ist das bekanntlich nicht der Fall.“

Worauf Kapitalanleger bei Immobilienbeteiligungen achten sollten?

Gerade für Privatanleger gibt er einen sehr wertvollen Tipp, wenn sie Angebote prüfen:

„Die Fondsgesellschaft verdient das meiste Geld zum Beginn des Anlagezeitraums und nicht dann, wenn es ans Nachvermieten oder an den lukrativen Wiederverkauf geht. Das setzt die falschen Anreize …

Eine Immobilie ist eine Unternehmensbeteiligung mit Risiko. Um mit diesem Risiko sinnvoll umzugehen, braucht es ein aktives Management. Es hat doch keinen Sinn, ein Management dafür zu bezahlen, dass es nichts tut.“

Quelle: immobilien-zeitung.de, 26.01.2012

Wann lohnt sich der Verkauf einer vermieteten Immobilie?

Die Nachfrage nach Immobilien übersteigt derzeit das Angebot … zumindest in den Boomregionen. Viele Besitzer von Mehrfamilienhäusern oder vermieteten Eigentumswohnungen nutzten und nutzen die Gelegenheit, um ihre Immobilien mit Wertsteigerung zu verkaufen.

Aufgrund welcher Bedinungen kann sich ein Immobilienverkauf derzeit lohnen?

Erstens kann die Chance eines Verkaufsgewinns lohnenswert sein. die Bedingungen dafür sind in gefragten Regionen gut wie lange nicht:

„In manchen Regionen Deutschlands verteuerten sich Eigentumswohnungen in einem Jahr um zehn Prozent. Immobilien dienen zunehmend der Kapitalanlage.“ (WELT-Online, 19.09.2011)

„3 Prozent beträgt die durchschnittliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr bei Eigenheimen und 5 Prozent bei Eigentumswohnungen.“ (BIV-Verlag, 17.11.2011)

Für das Jahr 2011 „zeigt der HPX eine Steigerung der Preise für Eigentumswohnungen von 99,66 Punkten im Januar 2011 auf 102,74 im September – was damals einem Rekordwert entsprach, der bis heute noch zwei weitere Male übertroffen worden ist.“ (HYPOPORT AG, 12.12.2011)

Wer also Gewinne „mitnehmen“ will, kann diesen Marktbedingungen nutzen. Ein Verkauf der Immobilie kann sich also lohnen.

Zweitens kann sich ein Verkauf jetzt lohnen, um dadurch demnächst notwendige Investitionen bei geringen Rücklagen zu vermeiden. Wenn größere Renovierungen oder Sanierungen anstehen, sollten dafür entsprechende finanzielle Reserven vorhanden sein. Als Faustregel orientierten sich viele Immobilieneigentümer bisher an 1,5 Prozent der Herstellungskosten, die sie als Instandhaltungsrücklage im Jahr kalkulierten.

Infolge neuer gesetzlicher Regelungen wie beispielsweise der Energieeinsparverordnung (EnEV) können diese Rücklagen nicht mehr ausreichen. Der Verkauf einer vermieteten Immobilie kann sich also auch lohnen, wenn keine ausreichenden Rücklagen für Instandhaltung, Sanierung und zusätzliche Auflagen  vorhanden sind.

Natürlich können in weniger gefragten Standorten auch zusätzliche Belastungen durch Mietausfall entstehen, wenn die Nachfrage nach Mietwohnraum geringer als das Angebot ist.

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