Wann lohnt sich der Verkauf einer vermieteten Immobilie?

Die Nachfrage nach Immobilien übersteigt derzeit das Angebot … zumindest in den Boomregionen. Viele Besitzer von Mehrfamilienhäusern oder vermieteten Eigentumswohnungen nutzten und nutzen die Gelegenheit, um ihre Immobilien mit Wertsteigerung zu verkaufen.

Aufgrund welcher Bedinungen kann sich ein Immobilienverkauf derzeit lohnen?

Erstens kann die Chance eines Verkaufsgewinns lohnenswert sein. die Bedingungen dafür sind in gefragten Regionen gut wie lange nicht:

„In manchen Regionen Deutschlands verteuerten sich Eigentumswohnungen in einem Jahr um zehn Prozent. Immobilien dienen zunehmend der Kapitalanlage.“ (WELT-Online, 19.09.2011)

„3 Prozent beträgt die durchschnittliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr bei Eigenheimen und 5 Prozent bei Eigentumswohnungen.“ (BIV-Verlag, 17.11.2011)

Für das Jahr 2011 „zeigt der HPX eine Steigerung der Preise für Eigentumswohnungen von 99,66 Punkten im Januar 2011 auf 102,74 im September – was damals einem Rekordwert entsprach, der bis heute noch zwei weitere Male übertroffen worden ist.“ (HYPOPORT AG, 12.12.2011)

Wer also Gewinne „mitnehmen“ will, kann diesen Marktbedingungen nutzen. Ein Verkauf der Immobilie kann sich also lohnen.

Zweitens kann sich ein Verkauf jetzt lohnen, um dadurch demnächst notwendige Investitionen bei geringen Rücklagen zu vermeiden. Wenn größere Renovierungen oder Sanierungen anstehen, sollten dafür entsprechende finanzielle Reserven vorhanden sein. Als Faustregel orientierten sich viele Immobilieneigentümer bisher an 1,5 Prozent der Herstellungskosten, die sie als Instandhaltungsrücklage im Jahr kalkulierten.

Infolge neuer gesetzlicher Regelungen wie beispielsweise der Energieeinsparverordnung (EnEV) können diese Rücklagen nicht mehr ausreichen. Der Verkauf einer vermieteten Immobilie kann sich also auch lohnen, wenn keine ausreichenden Rücklagen für Instandhaltung, Sanierung und zusätzliche Auflagen  vorhanden sind.

Natürlich können in weniger gefragten Standorten auch zusätzliche Belastungen durch Mietausfall entstehen, wenn die Nachfrage nach Mietwohnraum geringer als das Angebot ist.

Anleger suchen Sicherheit in Immobilien

Immer mehr Deutsche suchen Sicherheit im Sachwert Immobilie. Milliarden Euro werden von der Börse abgezogen und in Sachwerten angelegt, vor allem in  Immobilien.

Allein im September 2011 haben Anleger rund 2,8 Milliarden Euro aus Aktien-, Renten- und Mischfonds abgezogen, im Vormonat waren es knapp fünf Milliarden Euro. Das Vertrauen in „Euro“ und „Europa“ fehlt. Beispielsweise verloren Europa- und Euroland-Aktienfonds im August 1,6 Milliarden Euro. In gleicher Höhe floss demgegenüber Geld in Anlagen mit dem Schwerpunkt Deutschland.

Zudem werden frei werdende Gelder aus getilgten Investments oder
Versicherungen kaum reinvestiert. Experten schätzen dieses Volumen auf durchschnittlich 300 Millionen Euro pro Tag.

Derzeit bevorzugen private wie institutionelle Anleger die Geldwert-Sicherheit von Immobilien. Der Umsatz der Immobilienmakler in den 50 größten Städten Deutschlands stieg laut einer Studie des Immobilienverbands
IVD auf 10,4 Milliarden. Das sind 22 Prozent als im Vorjahr.

In den attraktiven Metropolregionen ist der Wohnimmobilienmarkt nahezu
leergefegt. Gerade in sogenannten „guten“ und „mittleren Wohnlagen“ werden weit mehr Immobilien nachgefragt als angeboten. Beispielsweise wuchs der Umsatz auf dem Münchner Immobilienmarkt um fast ein Drittel gegenüber dem ersten Halbjahr 2010. Aus Frankfurt am Main wurde ein Zuwachs von 7 Millionen Euro auf 201 Millionen Euro gemeldet. In Düsseldorf wurde fünf Prozent Zuwachs registriert.

Experten rechnen mit weiteren Preissteigerungen im Jahr 2012.

Quelle: ERFOLG – Neues aus der Wirtschaft, Dezember 2011

Analysehaus G.U.B bewertet ZBI Professionell 7 mit Dreifachplus

Die Hamburger Gesellschaft für Unternehmensanalyse
und Beteiligungsmanagment mbH (G.U.B.) hat das Beteiligungsangebot „ZBI Professional 7“ mit einem „sehr gut“ (Dreifachplus) bewertet. Die ZBI Fondsverwaltungs GmbH aus Erlangen erhielt für ihren Geschlossenen Immobilienfonds insgesamt 81 von 100 Punkten von den Analysten der G.U.B.

ZBI-Immobilienfonds „sehr gut“ bewertet

Der Fondsinitiator, die ZBI Zentral Boden Immobilien AG, ist darauf spezialisiert, Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland unter dem Verkehrswert zu erwerben und Miet- sowie Wertsteigerungspotenziale zu realisieren. Getreu der Devise: Im Einkauf liegt der Gewinn.

Bei diesem Geschäftsmodell ist einleuchtend, dass zum jeweiligen Vertriebsstart des Immobilienfonds weitgehend noch keine konkreten Investitionsobjekte feststehen (Blind-Pool).

Die Objekte sollen nach dem Erwerb entweder langfristig gehalten und bewirtschaftet oder weiterverkauft werden. Mit jeweils großen Portfolien  von Bestandsobjekten in verschiedenen Regionen Deutschlands will die Fondsgesellschaft die Risiken breit streuen ohne Bau- oder Fertigstellungsrisiken einzugehen.

Die Mindestbeteiligung liegt grundsätzlich bei 25.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio. Die Fondsgeschäftsführung behält es sich vor, nach eigenem Ermessen die Mindestbeteiligung auf 15.000 Euro für einen kleinen Teil des Fonds (bis zu 15 Prozent des gezeichneten Kapitals) zu senken.

G.U.B.-Dreifachplus für ZBI Professional 7

G.U.B. gilt als Deutschlands ältestes Analysehaus für Geschlossene Fonds. In der Analyse der G.U.B. wird als Stärke des aktuellen Fonds herausgestellt, dass die Investitionskriterien im Gesellschaftsvertrag klar definiert sind. Wenngleich der Fonds hinsichtlich der Objekte ein Blind-Pool ist, können die Anleger jedoch vorab den Wert des Wortpolios für ihre Vermögenssicherung und Vermögensentwicklung kalkulieren.

Hoch bewerten die Analysten weiterhin, dass die Kommanditisten jeder Investitionsentscheidung zustimmen müssen. Ungeachtet dessen ist in der Fondskonstruktion eine erfolgsabhängige Vergütung der Geschäftsführung ab Überschreiten einer Hurdle-Rate von 7,5 Prozent vorgesehen – ein zusätzlicher Anreiz für den Initiator und für den Investor.

Allerdings werden von den G.U.B.-Analysten die fehlenden Platzierungsgarantie und die Möglichkeit der Geschäftsführung, über 30 Prozent des Kapitals ohne Mittelverwendungskontrolle verfügen zu können, als Schwächen eingeschätzt und mit Punktabzug bewertet.

Punktabzüge gibt es auch, weil die Analysten Interessenkonfliktpotenzial aufgrund der Beauftragung verschiedener ZBI-Unternehmen mit der Durchführung von Dienstleistungen. Insgesamt reicht es jedoch für 81 Punkte und das Urteil „sehr gut“.

Quelle: G.U.B., 31.10.2011

 

Berlins Immobilienmarkt boomt wie noch nie!

„Berlins Immobilienmarkt boomt wie noch nie! Im vorigen Jahr wurden 21 Prozent mehr Wohnungen und Geschäftshäuser verkauft als 2009. Tendenz: steigend.“

Das meldete die „BZ“ am 13.09.2011. Besonders stark wachse der Wohnungsmarkt. Aus einer Studie der „TLG Immobilien“ und einer weiteren von „Engel&Völkers“ wurden 4 Tendenzen genannt:

  • Die Menschen wollen zunehmend in den West-Bezirken wohnen.
  • Die Mieten insbesondere in mittleren und einfachen Lagen steigen.
  • Als Mieter lassen sich Preissteigerungen umgehen.
  • Das trendige Image Berlins spielt bei Investitionen keine Rolle.

Die Immobilienexperten beider Studien meinen, dass die Mietpreise in der Stadt derzeit vergleichsweise moderat seien. Wenn trotzdem so viele Menschen über ihre steigenden Mieten klagen, dann weil die Berliner zu verwöhnt sind. „Die Mieten waren lange Zeit einfach zu billig.“

Quelle: BZ

Steuern sparen mit Immobilien

„Steuern sparen mit Immobilien“

Das wäre wohl die richtige Überschrift gewesen. Statt dessen hieß sie im HANDELSBLATT vom 02.09.2011 „Wie Eigenheimbesitzer Steuern sparen können„.

Dabei wurden 3 Varianten durcheinander gewirbelt:

1. Steuern sparen mit einem denkmalgeschützten „Eigenheim“,

2. Steuern sparen mit einer denkmalgeschützten vermieteten Immobilie (ob Haus oder Eigentumswohnung ist gleich) und

3. Steuern sparen mit „Wohn-Riester“.

Wenn schon die Autoren Dirk Wohleb und Dörte Jochims zumindest bei der Veröffentlichung des Beitrages im Internet nicht darauf geachtet haben, dass dieser „Ratgeber“ auch sachlich richtig ist, dann sollten Sie sich zumindest nicht irritieren lassen … es könnte sehr teuer werden.

Capital-Ranking 2011

Im Wirtschaftsmagazin „Capital“ wurde das aktuelle Ranking der wirtschaftsstärksten Städte Deutschlands vorgestellt.

Für zukunftsorientierte Investoren, die mit Immobilien ihr Kapital erhalten und vermehren wollen, gibt das Capital-Ranking wichtige Orientierungen, wo sich eine Investition besonders lohnt.

Wenngleich die Spitzenplätze von den westdeutschen Städten Hamburg, München und Frankfurt am Main eingenommen werden, berücksichtigen clevere Investoren jedoch, dass auch die Kaufpreise in diesen Städten weit überdurchschnittlich sind. Infolge dessen fällt die Mietrendite im Durchschnitt niederiger aus und auch der Spielraum für die Wertsteigerungsrendite ist schwerer kalkulierbar.

Die niedriger bewerteten ostdeutschen Städte Leipzig (Rang4), Dresden (Rang 6) und Jena (Rang 10) locken dagegen mit niedrigen Einstiegspreisen, höheren Wertsteigerungschancen und oft auch noch zusätzlichen höheren steuerlichen Renditen infolge Sanierung und Denkmalschutz.

mehr unter http://www.capital.de/politik/:Capital-Staedte-Ranking–Top-Ten-der-wirtschaftsstaerksten-Staedte-Deutschlands/100040810.html

Talfahrt an den Börsen … Rettungsanker Betongold

„An den Märkten regiert die Panik: Selbst Experten blicken fassungslos auf die Kursstürze an den weltweiten Börsen. Was die Angst auslöst … “ (FocusMoney, 05.08.2011) … und was Sie dagegen tun können, um Ihr Geld zu retten.

Die Konsequenz hieraus ist auch auf den deutschen Anlagemärkten klar festzustellen. Die Anleger besinnen sich wieder auf etablierte Sachwerte. Hierzu zählen seit Jahrzehnten Immobilien. Betongold ist nachgefragt wie nie. Die Preise und Mieten in den Metropolregionen steigen, doch noch können Sie vielfach zu günstigen Preisen einkaufen.

Und nicht nur die Anleger sehen Immobilien als eine Lösung der Krise. Auch
viele Experten sehen in ausgesuchten Sachwerten die Chance der „Euro-Falle“ zu entkommen. Steigende Mieten und damit auch steigende Preise werden von den Experten erwartet … (mehr)

Ausländische Käufer erwerben 17 Prozent mehr Wohnungen als 2010

Wer immer noch nicht glaubt, wie attraktiv der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland für Kapitalanleger ist, sollte einmal die Käufer fragen.

Ausländische Käufer haben im ersten Halbjahr 2011 laut CB Richard Ellis (CBRE) Pakete mit mindestens 100 Wohneinheiten im Wert von 2,26 Milliarden Euro beurkundet. Ihr gesamtes Transaktionsvolumen lag im ersten Halbjahr um 17 Prozent über dem Vorjahresniveau.

Bei Immobilienkäufen im Paketen von mehr als 100 Millionen Euro sind nach Angaben von CBRE die ausländischen Immobilieninvestoren unter sich.

Deutsche Anleger beherrschen dagegen das mittlere bis kleinvolumige Preissegment.

Halt: Da gibt’s noch einen … Der Kar­stadt-Ret­ter Ni­co­las Berg­gru­en hat für 130 Mio. Euro 24 Im­mo­bi­li­en mit 1.375 Wohn- und Ge­wer­be­ein­hei­ten von der bör­sen­no­tier­ten Ber­li­ner IMW Im­mo­bi­li­en ge­kauft. Die Häu­ser mit 113.000 qm Miet­flä­che lie­gen in den Ber­li­ner Stadt­be­zir­ken Char­lot­ten­burg-Wil­mers­dorf, Tier­gar­ten, Ste­glitz, Kreuz­berg und Neu­kölln. Damit ver­kauft das Un­ter­neh­men alle Ber­li­ner Ob­jek­te aus dem Port­fo­lio Fal­con Crest.

Ni­co­las Berg­gru­en stei­gert sei­nen Ber­li­ner Ge­bäu­de­be­stand um 50 % auf rund 90 Wohn- und Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en.

Quelle: immobilien-zeitung

 

Preise für Wohnimmobilien steigen um 3 %

Erstmals seit zehn Jahren steigen die Preise für Wohnimmobilien deutlich – allein 2011 um mindestens drei Prozent. Noch immer niedrige Zinsen, die verstärkte Nachfrage nach qualifizierten Arbeitskräften, wachsende Angst vor Inflation und Währungsreform sind wichtige Gründe für Immobilienkäufer, jetzt dem Preisanstieg zuvorzukommen.

Die WELT berichtet in ihrer Onlineausgabe vom 21.06.2011 über die jüngste LBS-Wohnimmobilien-Analyse.

Die Preise für Wohnungen und Häuser aus zweiter Hand steigen bis zum Jahresende voraussichtlich um drei Prozent. Der Grund: Solche Immobilien sind in vielen Orten schon heute Mangelware. Niedrige Zinsen und die gute Lage auf dem Arbeitsmarkt fördern das Kaufinteresse.

Erstmals seit zehn Jahren rechnen die Landesbausparkassen mit einer steigenden Nachfrage in allen Marktsegmenten. Häuser, Eigentumswohnungen und Baugrundstücke
insbesondere in Metropolen erzielen Spitzenpreise. Die Immobilienpreise liegen im Norden oder Osten Deutschlands niedriger als in den Süden und Westen. So werden für ein Einfamilienhaus in München rund 710.000 Euro verlangt, in Wiesbaden sogar 750.000
Euro. Ein vergleichbares Haus in Leipzig kostet im Durchschnitt 150.000 Euro, in mittelgroßen Städten wie Bitterfeld lediglich 65.000 Euro.

Zwar werden wieder mehr neue Häuser und Eigentumswohnungen gebaut, doch rechnen die Bausparkassen nicht damit, dass die Nachfrage besser befriedigt wird. Auch Bauland
wird mangels Angebot knapp bleiben.

Immobilienpreise in Großstädten steigen wie jahrelang nicht

Die Eurokrise lässt Anleger verstärkt in Sachwerte flüchten. Besonders für Gold und Immobilien in Großstädten und Ballungsgebieten steigt die Nachfrage extrem stark.

In den Toplagen der Großstädte zahlen Käufer derzeit bis zu 36 Jahresmieten (vgl: Preise für Eigentumswohnungen in Großstädten steigen rapide).

Im Verhältnis zu den Preisen vor der Finanzkrise ist das etwa der 1 1/2-fache Preis, ohne die Erwerbsnebenkosten wie Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notargebühren …

Auch wenn damit nur eine Mietrendite knapp über 2 Prozent erzielt wird, halten viele Instoren eine solche Investition für sicherer als z. B. zehnjähriger Bundesanleihen, die rund drei Prozent abwerfen. Bei einer offiziellen Staatsverschuldung von fast 2 Billionen Euro (siehe: Schuldenuhr des Bundes der Steuerzahler) ist das sicher nicht verwunderlich.

Außerdem kalkulieren sie die Wertsteigerungsrendite ein, die bei einem solchen Markt unübersehbar ist. Allerdings wird bei den genannten Investitionen von unerfahrenen Immobilieninvestoren häufig das Ertragspotential dennoch nicht ausgenutzt und auch auf das falsche Pferd gesetzt.

Wer alle Ertragspotentiale – Mietrendite, Wertsteigerungsrendite und dann gar noch eine steuerliche Rendite – wie bei Denkmalschutz möglich – konsequent nutzen will, sollte sich erfahrene und kompetente Partner suchen, um nicht auf Sand zu bauen.

Echte „Immobilienschnäppchen“ mit sehr guter Lage, hoher Qualität, historischem Ambiente und modernem Wohnkomfort muss man mit der Lupe suchen … oder beim Fachmann kaufen – aber es gibt sie!

 

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