Immobiliensteuerspartrick für Familien
Der nachfolgende Immobiliensteuerspartrick ist ganz legal, aber wenig bekannt und wird selten genutzt – warum eigentlich?
Immobiliensteuertrick: So sparen Ehepaare mit cleverem Verkauf und Abschreibung zehntausende Euro Steuern
Geldhelden 30. Juli 2025
Stell dir vor, du kannst eine Immobilie verkaufen, den Gewinn steuerfrei einstreichen – und dann noch einmal ganz legal neue Abschreibungen nutzen, um deine Mieteinnahmen jahrelang steuerfrei zu kassieren. Klingt wie ein Traum? Genau das ist möglich – dank eines cleveren Immobiliensteuertricks, den viele Ehepaare noch gar nicht kennen.
In diesem Artikel zeige ich dir Schritt für Schritt, wie der steuerfreie Verkauf zwischen Ehepartnern funktioniert, warum keine Grunderwerbsteuer anfällt und wie durch die erneute Abschreibung die Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen praktisch auf null sinken kann.
Was steckt hinter dem Immobiliensteuertrick?
Der Trick basiert auf zwei zentralen Steuerregelungen in Deutschland:
- Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren Haltedauer. Wer eine vermietete Immobilie länger als 10 Jahre im Privatvermögen hält, kann diese steuerfrei verkaufen. Der Gewinn ist vollständig von der Spekulationssteuer befreit.
- Erneute Abschreibung bei Eigentümerwechsel. Kauft ein neuer Eigentümer die Immobilie, kann er sie über die gewöhnliche Nutzungsdauer erneut abschreiben – bei Wohngebäuden in der Regel 2 % pro Jahr über 50 Jahre.
Der Clou: Beim Verkauf an den Ehepartner entfällt zusätzlich die Grunderwerbsteuer, da Verkäufe zwischen Ehegatten von dieser Steuer befreit sind (§ 3 Nr. 4 GrEStG).
Praxisbeispiel: Leonie und Jonas nutzen den Trick
Leonie kauft im Jahr 2015 eine Eigentumswohnung in Berlin für 100.000 Euro. Sie vermietet die Wohnung und erzielt Mieteinnahmen.
1. Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren
Im Jahr 2025 sind 10 Jahre vergangen. Leonie verkauft die Wohnung an ihren Ehemann Jonas – und zwar steuerfrei, da die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Der Marktwert liegt inzwischen bei 180.000 Euro. Der Gewinn von 80.000 Euro bleibt komplett steuerfrei.
Keine Grunderwerbsteuer für den Ehemann
Jonas kauft die Wohnung – und zahlt keine Grunderwerbsteuer. Genau hier greift der Immobiliensteuertrick in doppelter Weise: steuerfreier Gewinn für Leonie und steuerfreier Erwerb für Jonas.
Erneute Abschreibung für Jonas
Da Jonas nun Eigentümer ist, kann er die Wohnung steuerlich erneut abschreiben.
Kaufpreis: 180.000 Euro
Gebäudeanteil (90 %): 162.000 Euro
Abschreibung: 162.000 Euro × 2 % = 3.240 Euro jährlich
Diese Abschreibung reduziert Jonas’ steuerpflichtige Mieteinnahmen deutlich. Bei Mieteinnahmen von z. B. 8.000 Euro pro Jahr verringert sich das zu versteuernde Einkommen auf 4.760 Euro. Mit zusätzlichen Werbungskosten (Reparaturen, Verwaltung, Zinsen) kann die Steuerlast oft auf null sinken.
Wie der Trick langfristig funktioniert
Ehepaare können diesen Immobiliensteuertrick theoretisch alle 10 Jahre wiederholen: Der jeweilige Partner verkauft steuerfrei an den anderen, und der Käufer setzt erneut Abschreibungen an. Wichtig: Der Verkauf muss zum Marktwert erfolgen, und es ist ein notarieller Kaufvertrag notwendig.
Wichtige Hinweise für die Umsetzung
- Marktgerechter Preis ist Pflicht, um steuerliche Probleme zu vermeiden.
- Notar & Grundbuch sind auch bei Ehepartnern zwingend erforderlich.
- Steuerberatung ist ratsam, um die Transaktion rechtssicher zu gestalten.
Fazit
Der Immobiliensteuertrick ist ein völlig legales und cleveres Modell für Ehepaare, um steuerfreie Gewinne zu erzielen und gleichzeitig durch erneute Abschreibungen die Steuerlast auf Mieteinnahmen deutlich zu senken.
Wenn du mehr solcher Steuertricks kennenlernen möchtest, um nicht dem Finanzamt dein hart erarbeitetes Geld überlassen zu müssen, dann solltest du dir das Geldheldenfreiheits 12-Wochen-Umsetzungscoaching anschauen. Dort ist ein Schwerpunkt das Thema Eigentum – wie du es schützt und wie du legal Steuern sparen kannst.
FAQ zum Immobiliensteuertrick
Ist der Immobiliensteuertrick legal?
Ja, der Immobiliensteuertrick ist vollkommen legal, solange alle gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden. Der Verkauf nach 10 Jahren Haltedauer ist steuerfrei, und ein Verkauf zwischen Ehepartnern ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Wichtig: Der Kaufpreis muss marktgerecht sein und notariell beurkundet werden.
Wie oft kann man den Immobiliensteuertrick nutzen?
Ehepaare können den Immobiliensteuertrick theoretisch beliebig oft nutzen, solange jeweils die Spekulationsfrist von 10 Jahren eingehalten wird. Nach Ablauf der Frist kann der aktuelle Eigentümer steuerfrei an den Ehepartner verkaufen, wodurch neue Abschreibungen entstehen.
Fällt beim Immobiliensteuertrick wirklich keine Grunderwerbsteuer an?
Richtig. Verkäufe zwischen Ehegatten sind laut § 3 Nr. 4 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt unabhängig vom Kaufpreis, solange die Ehe rechtlich besteht.
Welche Risiken gibt es beim Immobiliensteuertrick?
Das größte Risiko ist, dass das Finanzamt den Verkauf nicht anerkennt, wenn der Kaufpreis zu weit vom Marktwert abweicht oder die Transaktion nicht ordnungsgemäß abgewickelt wird. Deshalb sind ein marktgerechter Preis, ein Notarvertrag und eine professionelle steuerliche Beratung entscheidend.
Lohnt sich der Immobiliensteuertrick auch bei kleineren Immobilienwerten?
Ja, auch bei Immobilien mit niedrigeren Werten kann der Trick sinnvoll sein. Die steuerfreie Gewinnmitnahme und die erneute Abschreibung führen in vielen Fällen zu einer deutlichen Steuerersparnis – selbst wenn die Kaufpreise nicht extrem hoch sind.
Dieser Artikel erschien auf LinkedIn am 30. 07. 2025. Sie wollen mehr über mein Partnernetzwerk Geldhelden wissen?
Erhaltungsaufwand – Steuertipp für Vermieter
Erhaltungsaufwand bei vermieteten Immobilien dient nicht nur dazu, den Substanz- und Wohnwert zu erhöhen, sondern wird auch die Steuerlast zu senken.
Erhaltungsaufwand bei Vermietung
Wer ein bereits genutztes Haus oder eine genutzte Eigentumswohnung erworben hat, weiß, oft ist zunächst ein größerer Erhaltungsaufwand nötig: Die Wasserrohre sind alt, die Heizung heizt nicht mehr richtig, die Wärmedämmung fehlt oder entspricht nicht mehr den heutigen Anfoderungen…
Mit anderen Worten: Umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind fällig.
Diese Erhaltungsaufwendungen werden sogar mit Steuernachlass gefördert, weil sie unter Umständen als Werbungskosten steuerlich absetzbar sind.
Doch hier gilt es aufzupassen!
Für Vermieter immer wieder eine Falle ist die steuerliche Abgrenzung zwischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Erhaltungskosten. Denn falls
die Kosten für den Erhaltungsaufwand innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung/Herstellung höher sind als 15 Prozent der Anschaffungskosten, werden sie den Anschaffungskosten im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG hinzugerechnet.
Steuerlich hat das zur Folge: Sie können nur einheitlich mit dem Kaufpreis des Gebäudes über 50 oder 40 Jahre abgeschrieben werden.
Zudem hat das das Finanzgericht Münster entschieden, dass Schönheitsreparaturen, die in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit anderen Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb des Gebäudes anfallen, sogar in die 15-Prozent-Grenze einbezogen werden und – bei Überschreiten dieser Grenze – zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören. Zu den Schönheitsreparaturen zählen beispielsweise Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen.
Das bedeutet: Diese Kosten dürfen nicht sofort in voller Höhe steuerlich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, sondern fließen mit in die Bemessungsgrundlage für die jährliche Abschreibung (von zwei Prozent oder zweieinhalb Prozent) ein.
Tipp:
Achten Sie unbedingt darauf, dass Ihre entsprechenden Kosten für den Erhaltungsaufwand insgesamt in den ersten drei Jahren unter der 15-Prozent-Grenze bleiben. Oder beginnen Sie mit umfassenderen Modernisierungen erst nach dem dritten Jahr.
Quelle: FG Münster, Urteil vom 25.09.2014, Az 8 K 4017/11 E, Revision IX R 22/15