Erhaltungsaufwand – Steuertipp für Vermieter

Erhaltungsaufwand bei vermieteten Immobilien dient nicht nur dazu, den Substanz- und Wohnwert zu erhöhen, sondern wird auch die Steuerlast zu senken.

Erhaltungsaufwand bei Vermietung

Wer ein bereits genutztes Haus oder eine genutzte Eigentumswohnung erworben hat, weiß, oft ist zunächst ein größerer Erhaltungsaufwand nötig: Die Wasserrohre sind alt, die Heizung heizt nicht mehr richtig, die Wärmedämmung fehlt oder entspricht nicht mehr den heutigen Anfoderungen…

Mit anderen Worten:  Umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind fällig.

Diese Erhaltungsaufwendungen werden sogar mit Steuernachlass gefördert, weil sie unter Umständen als Werbungskosten steuerlich absetzbar sind.

Doch hier gilt es aufzupassen!

Für Vermieter immer wieder eine Falle ist die steuerliche Abgrenzung zwischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Erhaltungskosten. Denn falls
die Kosten für den Erhaltungsaufwand innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung/Herstellung höher sind als 15 Prozent der Anschaffungskosten, werden sie den Anschaffungskosten im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG hinzugerechnet.

Steuerlich hat das zur Folge: Sie können nur einheitlich mit dem Kaufpreis des Gebäudes über 50 oder 40 Jahre abgeschrieben werden.

Zudem hat das  das Finanzgericht Münster entschieden, dass Schönheitsreparaturen, die in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit anderen Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb des Gebäudes anfallen, sogar in die 15-Prozent-Grenze einbezogen werden und – bei Überschreiten dieser Grenze – zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören. Zu den Schönheitsreparaturen zählen beispielsweise Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen.

Das bedeutet: Diese Kosten dürfen nicht sofort in voller Höhe steuerlich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, sondern fließen mit in die Bemessungsgrundlage für die jährliche Abschreibung (von zwei Prozent oder zweieinhalb Prozent) ein.

Tipp:

Achten Sie unbedingt darauf, dass Ihre entsprechenden Kosten für den Erhaltungsaufwand insgesamt in den ersten drei Jahren unter der 15-Prozent-Grenze bleiben. Oder beginnen Sie mit umfassenderen Modernisierungen erst nach dem dritten Jahr.

Quelle: FG Münster, Urteil vom 25.09.2014, Az 8 K 4017/11 E, Revision IX R 22/15

Grunderwerbsteuer bei Grundstückserwerb

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) wird beim Erwerb eines Grundstücks im Inland erhoben. Bemessungsgrundlage dafür ist der Wert des Grundstücks gemäß Bewertungsgesetz.

Grunderwerbsteuer – Steuersätze der Bundesländer

Bis auf wenige Ausnahmen unterliegt der Grundstückserwerb der Grunderwerbsteuer gem. § 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

Seit 01.09.2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Bis dahin galt seit 1998 bundeseinheitlich ein Steuersatz von 3,5 Prozent. Seit dem haben fast alle Bundesländer die Steuersätze – teilweise mehrfach – auf bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises erhöht.

Grundsätzlich schulden beim Grundstückserwerb beide Vertragsparteien die Steuer. Überwiegend im notariellen Kaufvertrag die Zahlungspflicht auf den Käufer übertragen. Zahlt der Käufer die Steuer nicht, wird das Finanzamt den Verkäufer zur Zahlung verpflichten, unabhängig davon, was im Kaufvertrag steht.

Das Finanzamt berechnet die Grunderwerbsteuer und erteilt einen schriftlichen Grunderwerbsteuerbescheid an den Steuerschuldner.

Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erhält der Käufer vom Finanzamt eine  Unbedenklichkeitsbescheinigung. Daraufhin kann der Käufer den Immobilienerwerb im Grundbuch eintragen lassen und wird rechtmäßiger Besitzer des Grundstücks.

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Anschaffungskosten des Grundstücks. Der auf die Immobilie entfallende Anteil erhöht die abzugsfähige steuerliche Abschreibung der Immobilie.

Jetzt gleich noch den Video-Kurs nutzen:

Nachtrag vom 25.05.2021:

BVFI fordert Rücknahme der Erhöhungen der Grunderwerbsteuer

Betriebsausgaben für Solaranlage und Haus steuerlich absetzen

Wie aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) zu entnehmen ist, sind eine Solaranlage und das Haus darunter als getrennte Wirtschaftsgüter zu behandeln.

Gebäudekosten können nicht als Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht werden

Wen auf einem Wohnhaus eine Solaranlage zur Stromeinspeisung betrieben wird, berechtigt das nicht automatisch dazu, das Gebäude bei den Betriebsausgaben für die Solaranlage anteilig steuerlich hinzuzurechnen. Denn die Kosten lassen sich „nicht nachvollziehbar“ zwischen der privaten Gebäudenutzung und der gewerblichen Dachnutzung aufteilen.

So hat der Bundesfinanzhof (BFH) in einem am 19.03.2014 in München veröffentlichten Urteil entschiede. (Az. III R 27/129).

In einer Mitteilung auf steuernetz.de heißt es dazu, dass der BFH damit ein Urteil der Vorinstanz bestätigt, wonach Solaranlagen und privat genutzte Gebäude darunter jeweils eigenständige Wirtschaftsgüter sind und nicht zum Betriebsvermögen des Betriebs „Stromerzeugung“ gehören.

Die Folgen des Urteils sind für Eigentümer jedoch nur auf den ersten Blick ungünstig. Zwar können die Hauskosten nicht anteilig über die Solaranlage steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings wird dadurch das Haus laut BFH auch nicht zum Betriebsvermögen. Bei einem Verkauf des Hauses falle daher auch keine Einkommensteuer an.

Grunderwerbsteuer ab 2014 auf Rekordhoch

Eine Reihe von Bundesländern hat zum Jahresanfang die Grunderwerbsteuer weiter erhöht. Wie andere Steuern auch dient dies natürlich vorrangig zum Stopfen der Schuldenlöcher der Länder.

Grunderwerbsteuern ab 01.01.2024

Bundesweit gibt es nur noch zwei Bundesländer, Bayern und Sachsen, die eine Grunderwerbsteuer von nur 3,5 Prozent erheben. Bis zum Jahr 2006 galt dieser Steuersatz bundesweit einheitlich:

• Baden-Württemberg: 5 Prozent
• Bayern: 3,5 Prozent
• Berlin: 6 Prozent
• Brandenburg: 6,5 Prozent
• Bremen: 5 Prozent
• Hamburg: 5,5 Prozent
• Hessen: 6 Prozent
• Mecklenburg-Vorpommern: 5 Prozent
• Niedersachsen: 5 Prozent
• Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent
• Rheinland-Pfalz: 5 Prozent
• Saarland: 6,5 Prozent
• Sachsen: 3,5 Prozent
• Sachsen-Anhalt: 5 Prozent
• Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
• Thüringen: 5 Prozent

(Alle Angaben ohne Gewähr.)

Allerdings ist trotz der niedrigen Grunderwerbsteuer in Bayern der Immobilienkauf gerade in der Landeshauptstadt am teuersten. München ist auch 2013 der mit Abstand teuerste Wohnimmobilienstandort Deutschlands. Durchschnittlich 13,61 Jahreseinkommen werden in München für ein freistehendes Haus bezahlt.

In einem WELT-Artikel vom 02.01.2014 wird zur Anhebung der Grunderwerbsteuer in verschiedenen Bundesländern der Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), Jens-Ulrich Kießling zitiert:

„Statt eines Wettbewerbs um die günstigsten Steuersätze ist ein Wettlauf um die höchsten Steuersätze entstanden“.

Denn neben der hohen Verschuldung der Bundesländer sieht er eine Ursache für diesen „Wettlauf“ darin, dass nach den Regeln des Länderfinanzausgleichs die Länder ihre Steuersätze erhöhen müssen, um nicht Einnahmeverluste infolge niedrigerer Steuern selber tragen zu müssen.

Mit der Verschuldung steigt Grunderwerbsteuer

Das Statistische Bundesamt hat für die Länder und Kommunen zum Ende des Jahres 2020 folgende Pro-Kopf Verschuldung in Euro errechnet:

Baden-Württemberg: 5.172
Bayern: 2.414
Berlin: 16.307
Brandenburg: 7.981
Bremen: 57.823
Hamburg: 19.818
Hessen: 9.554
Mecklenburg-Vorpommern: 6.255
Niedersachsen: 9.821
Nordrhein-Westfalen: 12.832
Rheinland-Pfalz: 10.721
Saarland: 17.895
Sachsen: 1.819
Sachsen-Anhalt: 10.852
Thüringen: 8.387
Schleswig-Holstein: 12.548

Angesichts dieser Zahlen erscheint die Erklärung von Jens-Ulrich Kießling wohl sehr plausibel. Zudem erscheint es plausibel, warum gerade auch in Sachsen Immobilien sehr begehrt sind.

Siehe auch: Grunderwerbsteuer in aller Munde – Besonderheiten und BFH-Rechtsprechung

Höhere Grunderwerbsteuer für Immobilien

Zum 01.01.2012 haben weitere Bundesländer die Grunderwerbsteuer erhöht. Damit wird der Kauf von Immobilien in diesen Ländern um ca. 1 – 1,5 Prozentpunkte teurer. Die Bundesländer sicherten sich 2010 aus der Grunderwerbsteuer Einnahmen in Höhe von rund 5,3 Mrd. Euro.

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist beim Erwerb eines Grundstücks vom Erwerber zu entrichten. In Deutschland erheben die Bundesländer 2012 zwischen 3,5 % und 5 % der Bemessungsgrundlage als Steuern gemäß Grunderwerbsteuergesetz:

* Die Regierung des Landes Hessen plant, die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2013 von derzeit 3,5 auf 5 Prozent zu erhöhen.

Auch wenn sich damit für Immobilienkäufer die Kaufnebenkosten erhöhen, wird allein durch die Grunderwerbsteuer eine Immobilie nicht unrentabel. Sie muss lediglich für die Finanzierung und für die Renditeberechnung wie andere Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten in die Gesamtkalkulation einbezogen werden.

Presseschau

Presseschau

• Deutschland-vor-der-Immobilienkrise, WELT Online, 10.09.2014
• Wohnimmobilien: Keine Blase befürchtet, Cash.online, 04.09.2014
• Das müssen die Deutschen für ihre Immobilie zahlen, WELT Online, 04.06.2014
• Shoppingcenter ziehen nicht mehr, Financial Times Deutschland, 13.09.2012
• Charme der Altbauten, Cash.online, 12.04.2012
• Wohninvestments auf Rekordkurs, Cash.online, 12.04.2012
• Wie lange hält die Hausse bei Immobilien?, ÄrzteZeitung.de, 12.04.2012
• Angebotspreise für Wohnimmobilien haben massiv zugelegt, Cash.online, 12.04.2012
• Käuferansturm macht deutsche Immobilien teuer, WELT Online, 12.04.2012
• Geschlossene Fonds Wohnimmobilien: “Zeitalter der Spezialisten“, Cash.online, 10.04.2012
• BETONGOLD GEGEN PAPIERGELD, Focus Money, 29.02.2012
• Heiligendamm ist insolvent, Der Tagesspeigel, 29.02.2012
• Der riskante deutsche Traum vom Eigenheim, WELT Online, 26.02.2012
• Mietimmobilie – Entscheidend ist die Nettorendite, donaukurier.de, 28.01.2012
• „Immobilien als Unternehmen behandeln“, immobilien-zeitung, 26.01.2012
• Bayernfonds und Jamestown retten die Statistik, immobilien-zeitung.de,
• Entsetzte Anleger flüchten ins „Betongold“, Südwest Presse, 10.08.2011
• Profi-Anlageempfehlung: Immobilien im Ausland können sich lohnen, Handelsblatt, 06.08.2011
• Das Land-Leben lockt immer mehr Deutsche, WELT, 28.07.2011
• Anleger flüchten in Gold, Silber und Immobilien, RP Online, 20.07.2011,
• Immobilien sind kein Freibrief für hohe Renditen, FAZ.NET, 17.07.2011,
• Reiche Ausländer zieht es nach Berlin, Handelsblatt, 16.07.2011
• IMMOBILIEN – Betongold vermittelt Sicherheit, FOCUS Moneay, 13,07.2011,
• Das sind Deutschlands begehrteste Trendviertel,  Handelsblatt, 30.05.2011
• Die Wessis kommen, die Ossis bleiben, Handelsblatt, 30.05.2011
• Das Wunder vom Neumarkt, Handelsblatt, 30.05.2011

Rendite und Renditehebel bei Immobilieninvestitionen

Rendite – dafür interessieren sich Anleger vor allem. Mit der richtigen Immobilie lassen sich sogar gleichzeitig mehrere Renditen erzielen.

Rendite bei Immobilieneigentum

Immobilien sind ein fester Baustein einer ganzheitlichen Vermögensstrategie, besonders in Krisenzeiten.

Mit ausgesuchten, denkmalgeschützten und damit stark nachgefragten Immobilien können Kapitalanleger an den besonderen Vorteilen einer vermieteten Immobilie teilhaben.

Nur ausgewählte Immobilien bieten den Anlegern drei Renditen:

1. Die Mietrendite: Mit den monatlichen Mietzahlungen Ihres Mieters erzielen Sie ein Zusatzeinkommen oder entschulden Ihr Immobilienvermögen. Das Schöne an der Mietrendite ist, dass die Miete in der Regel der Inflation anpasst ist. Das bedeutet bei steigender Inflation erzielen Sie auch eine steigende Miete. Besonders starke Mietsteigerungen gab es in den vergangenen Jahren in Ballungsgebieten.
2. Die Steuerrendite: Steuerrenditen entstehen infolge der Abschreibungen auf die Immobilie. Bei Wohnimmobilien beträgt die lineare Abschreibung 2 % für Immobilien, die nach 1924 fertiggestellt wurden, 2,5 % für früher fertiggestellte Gebäude und 3 % für ab 2023 fertiggestellte Gebäude. Bei einer Denkmalschutzimmobilie können Sie die Sanierungskosten, in der Regel ca. 70 % des Kaufpreises, innerhalb von 12 Jahren steuerlich komplett abschreiben. Dies führt zu einem Steuervorteil von bis zu 1/3 des Kaufpreises bei Ihnen, der Ihre Rendite erhöht. Sie nutzen damit einen „staatlichen Kaufpreiszuschuss“.
3. Die Wertsteigerungsrendite: Grund und Boden ist nicht beliebig vermehrbar. Gefragte Lage und nachhaltige Bauqualität waren in der Vergangenheit Voraussetzungen dafür, dass ausgesuchte Immobilien stetig an Wert gewonnen haben. Das widerspiegelt sich in den Kaufpreisen. Auch diese Rendite können Sie sich mit dem richtigen Denkmalschutzobjekt sichern.

Diese drei Renditen summieren sich für Immobilieninvestoren vor allem dort, wo der Bedarf an Wohnungen groß ist. Dann kommt Freude auf.

Zusätzlicher Hebel Eigenkapitalrendite

Unternehmerisch denkende Investoren unterscheiden darüber hinaus noch zwischen der Gesamtkapitalrendite und der Eigenkapitalrendite.

Speziell dazu ein Kalkulationsbeispiel von einem absoluten Immobilienexperten, Alex Fischer, speziell zur Hebelwirkungauf die Eigenkapitalrendite:

„Viele tun sich schwer mit Schulden – und das zu Recht: Der Urlaub, Fernseher oder Laptop auf Pump schneiden ins Geld wie die Unterschrift von Christine Lagarde.

Das sind schlechte Schulden, aber es gibt auch gute…

Ja, du hast dich nicht verlesen: gute Schulden.

Sie ermöglichen dir mit minimalem Eigenkapital, 20, 30 Prozent oder noch mehr Rendite aus der Immobilie zu scheffeln.

Du glaubst mir nicht? – Machen wir es an einem Beispiel fest:

Du kaufst eine Einraumwohnung mit Balkon, beste Lage, in der Innenstadt, teilmöbliert.

Sagen wir, die Wohnung kostet mit Nebenkosten 100.000 € und steckt dir 700 € Kaltmiete in die Tasche.

Nun die Zahlen:

• Kaltmiete pro Jahr: 8400 €
• Eigenkapital 20 Prozent: 20.000 €
• Bankdarlehen: 80.000 €
• 2,5 Prozent Zinsen pro Jahr (80.000 x 0,025): 2000 €

Gehen wir jetzt ein kleines Experiment durch: Einmal kaufst du die Immobilie, legst die 100 Tausend auf dem Tisch und nimmst die Schlüssel.

Auf der anderen Seite bezahlst du nur 20 Prozent – der Rest kommt von der Bank.

Wo machst du wohl mehr Rendite – und wie viel mehr?

Kennst du den Hebeleffekt nicht, wirst du staunen, bis dein Kinn den Boden streift:

	100 % Selbstfinanziert	20 % Selbstfinanziert
Kaufpreis	100.000 €	100.000 €
Eigenkapital	100 %	20 %
Darlehen zu 2,5 Prozent	0 €	80.000 €
Kaltmiete pro Jahr	8.400 €	8.400 €
Zinsen pro Jahr	0 €	2.000 €
Jährlicher Gewinn vor Steuern	8.400 €	6.400 €
Jährliche Rendite auf Eigenkapital	7 %	32 %

25 Prozent mehr, nur weil du gute Schulden aufgenommen hast.

Und jetzt überlege einmal: Du hättest tatsächlich 100.000 € Euro gehabt; dann hättest du dir 5 Wohnungen zu 32 Prozent Rendite kaufen können – anstatt einer zu 7 Prozent.

Das ist der unglaubliche Vorteil von Immobilien

Hast du bereits eine Immobilie?“

Übrigens:

Der erfahrende Immobilieninvestor Paul Misar zeigt Ihnen in seinem neuen Buch „Lizenz zum Immobilien Tycoon“ ungewöhnliche Methoden, wie Sie auch ohne Eigenkapital lukrative Immobilien Deals machen können.