Sonderabschreibung für neugebaute vermietete Immobilien

Sonderabschreibung für neugebaute vermietete Immobilien ist vorübergehend wieder möglich. Welche Bedingungen müssen Investoren jedoch beachten, um sie nutzen zu können?

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Sonderabschreibung für MietwohnungsneubauSeit dem 09.08.2019 gibt es eine neue steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus. Damit hofft die Regierung, dass private Investoren mehr neuen und bezahlbaren Wohnraum schaffen. Denn sie können jetzt eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau gemäß § 7b EStG nutzen.

Worin besteht der steuerliche Vorteil für Investoren?

Investoren können unter bestimmten Bedingungen neben der regulären linearen AfA von zwei Prozent im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu jährlich 5 % Sonderabschreibung nutzen. Für vier Jahre ergibt das insgesamt 28 % Abschreibung auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes.

Beispielrechnung für Sonderabschreibung

Für ein Mehrfamilienhaus wurde am 20.05.2019 ein Bauantrag gestellt, Nach Fertigstellung im Juli 2020 wird  das Haus privat vermietet. Im Haus gibt es drei Wohnungen zu je 70 m². Die Herstellungskosten für das Gebäude betragen 450.000 EUR. Bis zu maximal 5 % pro Jahr ist die Sonderabschreibung in voller Höhe nutzbar.

Die Sonderabschreibung wäre wie folgt zu berechnen:

zulässige Bemessungsgrundlage: 2.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche.
Gesamtbemessungsgrundlage: 2.000 EUR x 210 m² = 420.000 EUR

Folgende Beträge können als Abschreibung geltend gemacht werden:

1. Sonderabschreibung
Fertigstellungsjahr 2020: 5 % (nicht zeitanteilig) x 420.000 EUR = 21.000 EUR
Jahre 2021 bis 2023: 3 x 21.000 EUR = 63.000 EUR

2. Lineare AfA
Fertigstellungsjahr 2020: 450.000 EUR x 2 % = 9.000 EUR, zeitanteilig 6/12 = 4.500 EUR
Jahre 2021 bis 2023: 3 x 9.000 EUR = 27.000 EUR
Gesamte Abschreibung bis 31.12.2023: 115.500 EUR

Bei einem angenommenen Durchschnittssteuersatz von 30 % beträgt die Steuerersparnis 34.650 EUR.

Ab 01.01.2024 beträgt der steuerliche Restwert 334.500 EUR (450.000 EUR ./. 115.500 EUR). Die Absetzung für Abnutzung nach Ablauf des Begünstigungszeitraums richtet sich nach § 7a Abs. 9 EStG.

Es ist wie folgt zu rechnen:

Restwert-Afa 334.500 EUR : 46,5 (46 Jahre und 6 Monate) = 7.193 EUR pro Jahr

 

Voraussetzungen für die neue Sonderabschreibung

Folgende wesentliche Voraussetzungen müssen die Investoren einhalten, um die Sonderabschreibung nutzen zu können:

  • Sie müssen in der Zeit vom 31.08.2018 bis 31.12.2021 neue Wohnräume zur Vermietung anschaffen oder errichten. Für Ferienwohnungen gilt die Förderung nicht. Ebenso wenig können Aufwendungen für das Grundstück und für die Außenanlagen berücksichtigt werden.
  • Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen maximal 3.000 € je m² betragen.
  • Die steuerliche geförderte Wohnung muss mit dem Jahr der Anschaffung oder Herstellung und den folgenden neun Jahren insgesamt 10 Jahre entgeltlich vermietet werden.
  • Bei einem Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung werden die bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen rückwirkend wieder versagt.
  • Die Höhe der Sonderabschreibungen ist auf maximal 2.000 € je m² Wohnfläche begrenzt.
  • Die Sonderabschreibungen können nur Antragstellern nutzen, die die Bedingungen für die  De-minimis-Beihilfen erfüllen – also beispielsweise innerhalb von drei Kalenderjahren nicht weitere Fördermittel von mehr als 200.000 € erhalten haben.

Mehr neue Wohnungen Sonderabschreibung?

Wenn man berücksichtigt, dass es oft sehr lange dauert, bis eine Baugenehmigung vorliegt, ist schon fast die Hälfte des Förderzeitraums abgelaufen. Zudem sindt die Kapazitäten vieler Bauunternehmen so begranzt, dass sie kaum noch mehr Wohnungen bauen können. Schließlich sind maximal 3.000 Euro förderfähiger Baukosten abzüglich überwiegend 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und weiterer Baunebenkosten für die Städte und Ballungsräume mit hohen Kaufpreisen kaum zu halten.

ZDB-Präsident Dr.-Ing. Hans-Hartwig Loewenstein warnte schon 2014:

„Wenn wir bei einer Wohnimmobilie von Baukosten in Höhe von 250.000 Euro und Grundstückskosten von 40.000 Euro, also von insgesamt 290.000 Euro ausgehen, dann musste der Bauherr vor wenigen Jahren noch 26.000 Euro (=8,3 %) an Nebenkosten tragen. Heute sind das 45.000 Euro, was 13,5 % entspricht.“

Außerdem müsste eine kostendeckende Kaltmiete dann rund 10,05 € pro m² betragen. Nach einer Studie des „Pestel-Intitutes“ gelten Mietkosten von durchschnittlich 7,50 € pro m² als „bezahlbar“.

Die Bundesregierung sieht das Gesetz als Mittel, um ihr selbstgestecktes Ziel von 1,5 Millionen neuen Wohnungen in der laufenden Wahlperiode zu erreichen. Im Jahr 2018 wurden laut Statistischem Bundesamt aber nur 285.900 Wohnungen fertiggestellt. Das waren nur 1.100 Wohnungen mehr als 2017.

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Thomas Schulze
 

Ich helfe seit 1996 Interessenten, leichter und schneller Immobilien zur Vermögensmehrung und Vermögenssicherung zu erwerben und dabei alle Vorteile der Umwandlung von Steuern in Vermögen zu nutzen, auch wenn sie sich bisher noch wenig mit diesen Anlagemöglichkeiten auskennen.

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