Rendite und Renditehebel bei Immobilieninvestitionen
Rendite – dafür interessieren sich Anleger vor allem. Mit der richtigen Immobilie lassen sich sogar gleichzeitig mehrere Renditen erzielen.
Rendite bei Immobilieneigentum
Immobilien sind ein fester Baustein einer ganzheitlichen Vermögensstrategie, besonders in Krisenzeiten.
Mit ausgesuchten, denkmalgeschützten und damit stark nachgefragten Immobilien können Kapitalanleger an den besonderen Vorteilen einer vermieteten Immobilie teilhaben.
Nur ausgewählte Immobilien bieten den Anlegern drei Renditen:
- Die Mietrendite: Mit den monatlichen Mietzahlungen Ihres Mieters erzielen Sie ein Zusatzeinkommen oder entschulden Ihr Immobilienvermögen. Das Schöne an der Mietrendite ist, dass die Miete in der Regel der Inflation anpasst ist. Das bedeutet bei steigender Inflation erzielen Sie auch eine steigende Miete. Besonders starke Mietsteigerungen gab es in den vergangenen Jahren in Ballungsgebieten.
- Die Steuerrendite: Steuerrenditen entstehen infolge der Abschreibungen auf die Immobilie. Bei Wohnimmobilien beträgt die lineare Abschreibung 2 % für Immobilien, die nach 1924 fertiggestellt wurden, 2,5 % für früher fertiggestellte Gebäude und 3 % für ab 2023 fertiggestellte Gebäude. Bei einer Denkmalschutzimmobilie können Sie die Sanierungskosten, in der Regel ca. 70 % des Kaufpreises, innerhalb von 12 Jahren steuerlich komplett abschreiben. Dies führt zu einem Steuervorteil von bis zu 1/3 des Kaufpreises bei Ihnen, der Ihre Rendite erhöht. Sie nutzen damit einen „staatlichen Kaufpreiszuschuss“.
- Die Wertsteigerungsrendite: Grund und Boden ist nicht beliebig vermehrbar. Gefragte Lage und nachhaltige Bauqualität waren in der Vergangenheit Voraussetzungen dafür, dass ausgesuchte Immobilien stetig an Wert gewonnen haben. Das widerspiegelt sich in den Kaufpreisen. Auch diese Rendite können Sie sich mit dem richtigen Denkmalschutzobjekt sichern.
Diese drei Renditen summieren sich für Immobilieninvestoren vor allem dort, wo der Bedarf an Wohnungen groß ist. Dann kommt Freude auf.
Zusätzlicher Hebel Eigenkapitalrendite
Unternehmerisch denkende Investoren unterscheiden darüber hinaus noch zwischen der Gesamtkapitalrendite und der Eigenkapitalrendite.
Speziell dazu ein Kalkulationsbeispiel von einem absoluten Immobilienexperten, Alex Fischer, speziell zur Hebelwirkungauf die Eigenkapitalrendite:
„Viele tun sich schwer mit Schulden – und das zu Recht: Der Urlaub, Fernseher oder Laptop auf Pump schneiden ins Geld wie die Unterschrift von Christine Lagarde.
Das sind schlechte Schulden, aber es gibt auch gute…
Ja, du hast dich nicht verlesen: gute Schulden.
Sie ermöglichen dir mit minimalem Eigenkapital, 20, 30 Prozent oder noch mehr Rendite aus der Immobilie zu scheffeln.
Du glaubst mir nicht? – Machen wir es an einem Beispiel fest:
Du kaufst eine Einraumwohnung mit Balkon, beste Lage, in der Innenstadt, teilmöbliert.
Sagen wir, die Wohnung kostet mit Nebenkosten 100.000 € und steckt dir 700 € Kaltmiete in die Tasche.
Nun die Zahlen:
- Kaltmiete pro Jahr: 8400 €
- Eigenkapital 20 Prozent: 20.000 €
- Bankdarlehen: 80.000 €
- 2,5 Prozent Zinsen pro Jahr (80.000 x 0,025): 2000 €
Gehen wir jetzt ein kleines Experiment durch: Einmal kaufst du die Immobilie, legst die 100 Tausend auf dem Tisch und nimmst die Schlüssel.
Auf der anderen Seite bezahlst du nur 20 Prozent – der Rest kommt von der Bank.
Wo machst du wohl mehr Rendite – und wie viel mehr?
Kennst du den Hebeleffekt nicht, wirst du staunen, bis dein Kinn den Boden streift:
100 % Selbstfinanziert 20 % Selbstfinanziert Kaufpreis 100.000 € 100.000 € Eigenkapital 100 % 20 % Darlehen zu 2,5 Prozent 0 € 80.000 € Kaltmiete pro Jahr 8.400 € 8.400 € Zinsen pro Jahr 0 € 2.000 € Jährlicher Gewinn vor Steuern 8.400 € 6.400 € Jährliche Rendite auf Eigenkapital 7 % 32 % 25 Prozent mehr, nur weil du gute Schulden aufgenommen hast.
Und jetzt überlege einmal: Du hättest tatsächlich 100.000 € Euro gehabt; dann hättest du dir 5 Wohnungen zu 32 Prozent Rendite kaufen können – anstatt einer zu 7 Prozent.
Das ist der unglaubliche Vorteil von Immobilien
Hast du bereits eine Immobilie?“
Übrigens:
Der erfahrende Immobilieninvestor Paul Misar zeigt Ihnen in seinem neuen Buch „Lizenz zum Immobilien Tycoon“ ungewöhnliche Methoden, wie Sie auch ohne Eigenkapital lukrative Immobilien Deals machen können.
